N° RG 26/00531 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OC5Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00531 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OC5Y

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

M. [X] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [J]

né le 10 Avril 1970 à [Localité 3] (67)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e STIEBERT substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

Madame [G] [J] [Y] [R]

née le 03 Février 1973 à [Localité 5] (57)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e STIEBERT substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 28 Août 1988 à [Localité 1] (67)

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019 avec prise d’effet au 1er octobre 2019, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] ont loué à Monsieur [X] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 468 euros outre 80 euros de provision pour charges, payables d’avance le premier jour ouvrable du terme.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 061,57 euros au titre des loyers et charges échus au mois 10 septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] ont fait assigner Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compte de la signification de la décision à intervenir, et ce indépendamment de l’indemnité d’occupation,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 526,25 euros au titre des arriérés de loyers, charges taxe d’ordures ménagères et cotisations d’assurance arrêtés au 10 décembre 2025 avec intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— le cas échéant, condamner le locataire à leur payer les loyers et provisions sur charges dus entre la date de signification de l’assignation et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 10 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 3 février 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels les revenus de Monsieur [X] [K] sont composés du RSA et des APL soit une somme de 929 euros par mois, il déclare des charges mensuelles à hauteur de 794,73 euros.

Monsieur [X] [K] reproche aux bailleurs de ne pas faire les travaux nécessaires à la suite d’infiltrations d’eau dans le logement dues à une fuite sur le toit, il a ainsi décidé d’arrêter de payer de loyer pour leur mettre la pression. Il a effectué un signalement pour logement insalubre à la direction du service hygiène et santé environnementale ce que confirme le travailleur social. Il insiste sur le fait que la dette locative n’est pas due à des difficultés financières mais à son souhait de faire pression sur les bailleurs. Il souhaite se maintenir dans le logement et reprendre le paiement du loyer lorsque les travaux seront effectués afin de pouvoir vivre sereinement dans les lieux. Il est préconisé que les réparations soient effectuées par le bailleur ainsi qu’un maintien dans le logement, le locataire souhaitant par ailleurs intégrer le parc locatif social.

Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J], représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent que les travaux évoqués dans le diagnostic social et financier ont été effectués et soulèvent par ailleurs que le locataire n’est pas en droit de cesser le paiement du loyer pour se faire justice à soi-même.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [X] [K] ne comparaît pas ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [X] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [X] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 novembre 2025, la dette locative de Monsieur [X] [K] s’élève à la somme de 1 526,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail est résilié depuis le 13 novembre 2025, Monsieur [X] [K] est ainsi occupant sans droit ni titre de puis cette date. Il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Monsieur [X] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [X] [K] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2019 avec prise d’effet au 1er octobre 2019 entre Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J], d’une part, et Monsieur [X] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 13 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés aux bailleurs ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés aux bailleurs, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] la somme de 1 526,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 6 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [G] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux

de la Protection