Tribunal Judiciaire de Le Havre, Civil jcp procedure orale, 3 mars 2025, n° 24/00862

TJ Le Havre 3 mars 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
La cour a jugé que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande de résiliation recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail et du maintien dans les lieux du locataire.
Accepté
Démonstration de la créance
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas contesté le montant de la créance, ordonnant le paiement des sommes dues.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, en raison du maintien du locataire dans les lieux.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné la défenderesse à payer une somme au titre des frais exposés, tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Havre, civil jcp procedure orale, 3 mars 2025, n° 24/00862
Numéro(s) :	24/00862
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	DPCMK
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00862 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUIU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amandine DOMINGUES de la SCP DPCMK, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [I]

née le 01 Juin 1987 à HARFLEUR (76700), demeurant 14 Cité Pelletier – 76700 GONFREVILLE-L’ORCHER

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 9 février 2023, l’indivision [G] a donné à bail à Madame [H] [I] un logement situé 14 cité Pelletier, à GONFREVILLE-L’ORCHER (76700), moyennant un loyer mensuel initial de 575 €, outre une provision sur charges de 5 €.

Par convention dématérialisée en date du 9 février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par le bailleur suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [I] un commandement de payer la somme en principal de 1 740 €, hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier en date du 9 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, de :

— la recevoir en son action et l’en déclarée bien fondée,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [I] à lui payer la somme de 1 748,96 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2023 sur la somme de 1 740 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [I] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [I] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 janvier 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître [Z], substitué par Maître [T] qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 4 447,66 € au 12 décembre 2024 et a déposé son dossier.

Madame [I], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [I] le 12 septembre 2023. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 9 février 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas est celui de deux mois et non pas de six semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 13 novembre 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver tandis que celui qui se prétend libéré soit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le détail de sa créance dont il ressort que la dette est de 4 447,66 €, arrêtée au 31 décembre 2024.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 580,00 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation de la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] est condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 14 cité Pelletier, à GONFREVILLE-L’ORCHER (76700), donné en location à Madame [H] [I] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 13 novembre 2023 ;

DIT que Madame [H] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [I] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous les occupants de son chef les lieux situés 14 cité Pelletier, à GONFREVILLE-L’ORCHER (76700), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 447,66 euros (quatre mille quatre cent quarante-sept euros et soixante-six centimes) arrêtée au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 13 novembre 2023 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 septembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 9 août 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE