MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/00234 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPIG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [G] [K] épouse [X]

née le 18 Janvier 1935 à LE HAVRE (76600), demeurant 36, Avenue de Bergoide – 60550 VERNEUIL EN HALATTE

Représentée par M^e Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [O] épouse [R]

née le 22 Juillet 1930 à LE HAVRE (76600), demeurant 18, rue du Maréchal Joffre – 76600 LE HAVRE

Représentée par Nathalie MICHEL substituée par M^e Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, Avocats au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C76351-2024-002311 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 1994, prenant effet le 1er août 1994, Monsieur [L] [K] et Madame [U] [I] ont donné à bail à Madame [W] [O] épouse [R] un logement situé 18 rue Maréchal Joffre au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 2 200 francs, outre une provision sur charges de 350 francs. Au décès de Monsieur [K], Madame [G] [K] épouse [X], sa fille, a hérité du logement.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 772,52 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 13 mars 2023 a été délivré à la locataire le 17 mars 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 1er février 2024, Madame [X] a fait assigner Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 092,38 € représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au 25 janvier 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— Condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au loyer et charges mensuelles à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le défendeur aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par là même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 27 mai 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 7 octobre 2024 puis à celle du 3 février 2025. A cette audience, Madame [X] était représentée par Maître [Z] qui a indiqué qu’aux termes du décompte était due la somme de 558,12 €, à déduire les sommes contestées par la partie adverse réglées dans le cadre d’une autre procédure. Il a précisé que les loyers courants étaient réglés et a demandé que Madame [R] soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] était représentée par Maître MICHEL, substituée par Maître CAVELLIER-LE GONIDEC qui s’est rapportée à ses écritures et a précisé qu’un chèque avait été donné à FONCIA le 15 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [R] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Écarter le jeu de la clause résolutoire en raison du règlement intégral de la dette locative,

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement,

— Condamner Madame [X] à lui verser la somme de 350,51€,

— Débouter Madame [X] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— Débouter Madame [X] de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [R] soutient avoir réglé l’intégralité de la dette locative et en déduit que le jeu de la clause résolutoire doit être écarté. Elle affirme ne pas être redevable des frais de procédure et en conclut avoir payé la somme de 350,51€ alors qu’elle n’était pas due. Elle en demande donc la restitution. A titre subsidiaire, elle demande à bénéficier de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [R] le 17 mars 2023. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 mai 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mai 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [X] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [X] produit un décompte arrêté au 29 janvier 2025 dont il ressort que la dette locative, hors frais est de 558,12€. Madame [R] soutient avoir fait un règlement à l’agence FONCIA le 15 janvier 2025 d’un montant de 588,12 € mais elle n’en justifie pas et ce versement n’apparaît pas dans le décompte.

Madame [X] soutient avoir réglé à tort les frais de procédure pour un montant de 301,17 €. Cette somme apparaît en effet dans le décompte du commissaire de justice au 23 mai 2024. Contrairement à ce qu’affirme Madame [R] et ce quels que soient les termes du contrat de location, cette somme est due au titre des dépens. Elle est donc considérée avoir déjà réglé le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX ainsi que le coût de signification de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département. Elle reste donc devoir à Madame [X] la somme de 558,12 €.

Il convient donc de condamner Madame [R] à régler à Madame [X] la somme de 558,12€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [R] a repris le paiement du loyer courant. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [R] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 18 mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [R], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [R] est condamnée à payer à Madame [X] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [G] [K] épouse [X] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 juillet 1994 concernant le logement situé 18 rue Maréchal Joffre au HAVRE (76600) donné en location à Madame [W] [O] épouse [R] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 18 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [O] épouse [R] à payer à Madame [G] [K] épouse [X] la somme de 558,12 euros (cinq cent cinquante-huit euros et douze centimes) arrêtée à la date du 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [O] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 45 euros chacune, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [W] [O] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [K] épouse [X] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [W] [O] épouse [R] soit condamnée à verser à Madame [G] [K] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 18 mai 2023 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [W] [O] épouse [R] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [W] [O] épouse [R] à payer à Madame [G] [K] épouse [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS