MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GX5W

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [Y] [V]

née le 22 Décembre 1970 à FECAMP (76400), demeurant 1 allée des Cépées – Log 6 – 76330 PORT-JEROME-SUR-SEINE

représentée par M^e Emmanuel CARDON, avocat au barreau du HAVRE, substitué par M^e HENNEQUIN Bénédicte, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 1973 contenant exclusivement les conditions particulières et non les conditions générales égarées, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [Y] qui vient aux droits de sa mère décédée [V] [J] sur des locaux situés au 1 Allée des Cépées à Port-Jérôme-sur-Seine (76330) logt 6, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 329,91 francs stipulé lors de la signature, et selon le terme exigible du 1er septembre 2024 au 30 septembre 2024, un loyer mensuel d’un montant de 418,46 euros pour le logement, 0,36 euros pour les jardins et 10,87 euros pour les charges mensuelles.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1605,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [Y] le 23 septembre 2024.

Par assignation délivrée le 14 janvier 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2374,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025,les loyers dus du 8 janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juillet 2025, s’élève désormais à 4584,16 euros. Elle précise que le loyer en cours n’a pas été intégralement réglé et s’oppose aux délais de paiement.

Mme [V] [Y] est non comparante mais représentée par son conseil et elle expose qu’elle a rencontré des difficultés financières liées à des détournements dont elle aurait victime de la part de Monsieur [X] [G]. Elle indique qu’elle ne conteste pas la dette locative mais insiste sur la nécessité de conserver ce logement qui se trouve près de son lieu de travail. Elle précise être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé et être en attente de recevoir le montant de celle-ci rétroactivement due depuis le 1er août 2024 ce qui va lui permettre d’apurer sa dette à l’égard du bailleur. Elle sollicite en conséquence un délai de grâce le temps d’obtenir le rappel de cette allocation et sollicite la suspension de la clause résolutoire et le débouté des demandes de la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE ainsi que de laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles et dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens de l’article VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’a pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 15 octobre 2024, Mme [V] [Y] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1605,32 euros qui y était mentionnée.

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juillet 2025, Mme [V] [Y] lui devait la somme de 4584,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [V] [Y] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [V] [Y] justifie être dans l’attente de l’allocation adulte handicapée à compter du 1er août 2024, l’arriété qui devrait lui être versé devant lui permettre d’apurer sa dette. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE ou à son mandataire.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [Y] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 4584,16 euros (quatre mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025,

AUTORISE Mme [V] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 31 janvier 1973, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE Mme [V] [Y] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE le solde de la dette locative,

AUTORISE la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Mme [V] [Y] à verser à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [Y] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 14 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 OCTOBRE 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Marc REYNAUD