MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01251 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWXG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [F]

né le 05 Mai 1988 à LE HAVRE (76600), demeurant 11 rue de Jumièges – 1er étage, Appt 001 – 76610 LE HAVRE

non comparant, représenté par M^e Bénédicte HENNEQUIN, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2024, la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME a donné à bail à Monsieur [F] [J] un logement situé 11 rue de Jumièges 76610 LE HAVRE, escalier 6, étage 1, appartement 001, pour un loyer mensuel de 292,25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME a fait signifier à Monsieur [F] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1804,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 22 août 2024 la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME a fait assigner Monsieur [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] ainsi que de tout occupant de son chef,

• condamner Monsieur [F] [J] au paiement des sommes suivantes :

—  3021,20 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux, en disant que cette indemnité d’occupation sera réévaluée au 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la loi du 27 mars 2014 modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision du loyer en secteur social,

— la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement et les frais d’exécution à venir.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’Etat le 2 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

À l’audience, Monsieur [F] [J] non comparant mais représenté par son conseil sollicite le renvoi.

La SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME , ne s’oppose pas à la demande de renvoi.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À cette audience la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME représentée par Maître [X] [W], sollicite que soit constatée la résiliation du bail et que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que de tout bien et occupants de son chef. Elle demande cependant que soit ordonnée la suspension des effets de la résiliation pendant 2 ans à compter de la date d’application de procédure de rétablissement personnel et que la suspension soit conditionnée au paiement du terme courant conformément à l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite également la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il serait dû en cas de résiliation du bail jusqu’à libération des lieux outre revalorisation légale. Enfin elle sollicite une indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile de 250 euros outre la condamnation de Monsieur [F] aux dépens comprenant le commandement de payer et l’assignation.

La SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 août 2024.

Elle précise qu’une procédure de traitement du surendettement est en cours, que la demande a été déclarée recevable. Elle indique qu’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été ordonné et que l’effacement des dettes a été prononcée.

Monsieur [F] [J] assisté de Maître [S] [H], demande « in limine litis » que le bailleur soit déclaré irrecevable en ses demandes, que sur le fond le bailleur soit débouté de ses demandes, fins et conclusions. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et demande à ce que, s’il s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai de deux ans, la clause résolutoire soit réputée ne pas avoir jouée. Il demande enfin qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 août 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par décision du 12 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine Maritime a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [F] [J]. La commission a imposé le 2 avril 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées.

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 12 novembre 2024, est postérieure à la signification du commandement de payer. Elle fait obstacle au paiement des sommes dues avant cette date.

Néanmoins, le commandement de payer reste valable pour les sommes dues ultérieurement. La décision de la commission ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail au titre des sommes postérieures.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 octobre 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2024 à compter du 28 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a pour effet d’entraîner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 2 avril 2025 date à laquelle la décision a été rendue, soit jusqu’au 2 avril 2027.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [F] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 octobre 2024, Monsieur [F] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges en cours.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de signification de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire qui est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2024 entre la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME d’une part, et Monsieur [F] [J] d’autre part, concernant le logement situé 11 rue de Jumièges 76610 LE HAVRE, escalier 6, étage 1, appartement 001 sont réunies à la date du 28 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 2 avril 2027,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Monsieur [F] [J] est obligé de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à payer à la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les contrats s’étaient poursuivis à compter du 28 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 août 2024, et le coût de la signification de l’assignation du 2 décembre 2024.

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-MARITIME de ses autres demandes et prétentions.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 OCTOBRE 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Marc REYNAUD