REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00122 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GNB3

NAC: 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DEMANDERESSES:

S.C.I. LE CLOS FLEURI immatriculée au RCS du HAVRE sous le n°509770541, dont le siège social est sis 55, rue du 2 Septembre 1944 – 76400 FECAMP

représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE

S.A.S. DUROZEY IMMOBILIER EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE AGENCE DU CENTRE SAS au capital de 10.000 € immatriculée au RCS du HAVRE sous le n°403717259, dont le siège social est sis 45, rue Alexandre Legros – 76400 FECAMP

représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [U] [P]

né le 12 Novembre 1945 à VINCENNES, demeurant 25 allée des épincelles – 76540 SAINT PIERRE EN PORT

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats sans opposition des avocats et en application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile l’affaire a été plaidée et débattue devant :

Président : Madame HOANG-TRONG, Juge rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal composé de :

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges: Madame CORDELLE, Juge et Madame HOANG-TRONG, Juge

Greffier lors des débats : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 20 Mars 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 22 Mai 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 janvier 2023, la société civile immobilière LE CLOS FLEURI (ci-après dénommée SCI le Clos Fleuri), représentée par Madame [G] [J], a régularisé, par l’intermédiaire de la société DUROZEY IMMOBILIER, un compromis de vente au profit de Monsieur [U] [P] ayant pour objet un ensemble immobilier sis « Résidence le Clos Fleuri », 25, allée des Epincelles à SAINT-PIERRE-EN-PORT (76540) et pour le prix de 102 000 euros. Aux termes de cet acte, la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 18 août 2023.

Par acte du même jour, [U] [P] a déclaré financer cet achat par des fonds propres et a expressément renoncé au bénéfice d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un financement.

En l’absence de réitération de l’acte dans le délai prévu et par courrier recommandé du 19 octobre 2023, la société DUROZEY IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [P] de lui régler les sommes de 10 200 euros au titre de la clause pénale et 7000 euros au titre de ses honoraires de vente dans le délai de 8 jours.

En l’absence de règlement de la part de Monsieur [P] et par acte d’huissier de justice du 15 décembre 2023, la SCI LE CLOS FLEURI et la société DUROZEY IMMOBILIER l’ont assigné devant le Tribunal Judiciaire du HAVRE. Aux termes de leur assignation, qui constitue leurs uniques écritures, elles demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [P] à payer à la SCI LE CLOS FLEURI la somme de 10 200 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, Condamner Monsieur [P] à payer à la société DUROZEY IMMOBILIER la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Monsieur [P] à payer à la société DUROZEY immobilier la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [P] à payer à la SCI LE CLOS FLEURI la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir, Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU,

Au soutien de leurs demandes, la SCI LE CLOS FLEURI et la société DUROZEY IMMOBILIER indiquent que le compromis de vente du 19 janvier 2023 constituait un accord définitif sur la chose et le prix et que l’absence de réitération par acte authentique résulte exclusivement de la faute de [U] [P]. Partant, elles sollicitent l’application de la clause pénale prévue au contrat. En outre, la société DUROZEY IMMOBILIER fait valoir un préjudice tenant à l’absence de perception de ses honoraires dus par le vendeur compte tenu de la non-réitération de la vente. Elle invoque dès lors la responsabilité de [U] [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Bien que régulièrement cité à personne, [U] [P] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 20 mars 2025, tenue à juge rapporteur.

Le prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce le compromis de vente signé entre la SCI LE CLOS FLEURI et [U] [P] le 19 janvier 2023 comporte une clause pénale stipulant expressément : « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clauses pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de dix mille deux cents euros (10200 €).

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de dix mille deux cents euros (10 200 €). »

[U] [P] n’a pas usé de la faculté de se rétracter dans le délai de 10 jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et, en l’absence de comparution, ne justifie pas de l’absence de réalisation de l’une des conditions suspensives prévues au compromis de vente.

En outre, il ressort des échanges entre la société DUROZEY IMMOBILIER et le notaire, et notamment du courrier en date du 1er décembre 2023, que [U] [P] n’a pas réitéré l’acte de vente avant la date prévue au contrat, soit le 18 août 2023.

Par courrier du 18 octobre 2023, reçu le 26 octobre 2023, la société DUROZEY IMMOBILIER a mis [U] [P] de régler la somme de 10 200 euros au titre de la clause pénale auprès de l’étude d’huissier.

Dès lors, compte tenu du manquement de [U] [P] a ses obligations contractuelles, il y a lieu d’appliquer la clause pénale prévue au contrat et de le condamner à payer à la SCI LE CLOS FLEURI la somme de 10 200 euros.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 19 janvier 2023 prévoit une rémunération de la société DUROZEY IMMOBILIER par la SCI LE CLOS FLEURI à hauteur de 7000 euros TTC (page 16).

En l’absence de faculté de dédit pour l’acheteur, à l’exception de la faculté légale de rétractation de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation qui n’a pas été exercée, la vente était définitive dès la signature du compromis de vente.

Dès lors le manquement fautif de [U] [P] a ses obligations contractuelles a effectivement causé un préjudice à la société DUROZEY IMMOBILIER à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir et il y a donc lieu de le condamner à lui payer la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

En outre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, [U] [P], condamné aux dépens, devra verser à la SCI LE CLOS FLEURI et à la société DUROZEY IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros chacune.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— Condamne [U] [P] à verser à la société SCI LE CLOS FLEURI la somme de 10 200 euros ;

— Condamne [U] [P] à verser à la société DUROZEY IMMOBILIER la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne [U] [P] aux dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne [U] [P] à verser à la société DUROZEY IMMOBILIER la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [U] [P] à verser à la SCI LE CLOS FLEURI la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,