RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01379 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRJR

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 21 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. URBOX CORBEIL SNC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452, substitué lors de l’audience par Maître Martin PEYRICHOU, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. NAUMY FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : T04

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la SNC URBOX CORBEIL a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS NAUMY FRANCE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 12 octobre 2024, stipulée dans le bail commercial du 20 février 2018 ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS NAUMY France et celle de tous occupants de leur chef du local n°10 dépendant du rez-de-chaussée du centre commercial EXONA, désormais DISCOUNT CENTER, situé [Adresse 4] ;

— Assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que pour les besoins de cette expulsion, la SNC URBOX CORBEIL bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou celui d’un serrurier ;

— Dire que les objets laissés dans les lieux par la SAS NAUMY France au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la SNC URBOX [Adresse 5] dans tel garde-meubles de son choix, le tout au frais de la SAS NAUMY FRANCE ;

— Dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la SAS NAUMY France à régler par provision à la SNC URBOX CORBEIL les sommes suivantes :

o La somme de 178.075,72 euros, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;

o Une pénalité correspondant à 10% des sommes dues à titre de pénalité forfaitaire ;

o Les intérêts de retard calculés sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 3 points, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dont elle est redevable ;

o Une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement ;

o Une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% jusqu’à la libération des locaux augmenté des charges, impôts, taxes et accessoires ;

— Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SNC URBOX [Adresse 5] à titre de premiers dommages et intérêts ;

— Condamner la SAS NAUMY France à régler à la SNC URBOX [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS NAUMY France aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et du commandement de payer délivré, outre celui de la présente assignation.

Au soutien de ses demandes, la SNC URBOX CORBEIL expose que :

— Par acte du 20 février 2018, la société CVI CORBEIL, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS NAUMY France un local commercial moyennant un loyer annuel de 147.210 euros hors taxes et hors charges,

— Depuis l’été 2022, sa locataire ayant cessé de s’acquitter de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 24 mai 2023 une sommation de payer sous quinzaine les impayés locatifs, en vain

— Elle lui a donc fait délivrer le 11 septembre 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 106.612,61 euros TTC au titre des impayés locatifs,

— le commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise.

Appelée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 mars 2025 au cours de laquelle la SNC URBOX CORBEIL, représentée par son conseil, s’est référée à son acte introductif d’instance.

Toutefois, elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 258.832,65 euros soulignant son opposition à l’octroi de délais de paiement et sollicitant, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, une clause de déchéance du terme.

La SAS NAUMY France, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 122, 384, 408, 834, 835 et 700 du code de procédure civile, des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, du juge des référés de :

— Constater que la SAS NAUMY acquiesce à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la SNC URBOX CORBEIL et déclare qu’elle restituera les locaux le 23 juin 2025, date à laquelle l’état des lieux de sortie sera dressé ;

— Constater que la SAS NAUMY acquiesce à la demande de provision d’un montant de 178.075,72 euros au titre des loyers et charges impayés formulée par la SNC URBOX CORBEIL correspondant aux sommes dues jusqu’au 31 décembre 2024 ;

— Accorder un délai de paiement de 24 mois à la SAS NAUMY à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour s’acquitter de la somme de 178.075,72 euros ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de la SNC URBOX CORBEIL pour le surplus et se déclarer en conséquence incompétent au profit du juge du fond ;

— Condamner la SNC URBOX CORBEIL à payer à la SAS NAUMY la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SNC URBOX [Adresse 5] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS.

Au soutien de ses demandes, la SAS NAUMY FRANCE fait valoir que :

— Elle ne conteste pas le principe de la dette et accepte de procéder au règlement de la somme de 178.075,72 euros en 24 mensualités,

— Le surplus des demandes formées à titre de clause pénale souffre de contestations sérieuses en ce qu’elles sont excessives,

— Le chiffre d’affaires de son activité commerciale est extrêmement faible comparé au montant des loyers et charges appelés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SNC URBOX CORBEIL justifie, par la production du bail commercial du 20 février 2018, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 septembre 2024 et du décompte arrêté au 20 mars 2025 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SNC URBOX CORBEIL a fait délivrer à la SAS NAUMY FRANCE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 11 septembre 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 106.612,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de 30 septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 11 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2024.

L’obligation de la SAS NAUMY FRANCE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS NAUMY FRANCE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SNC URBOX CORBEIL étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les objets mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS NAUMY France causant un préjudice à la SNC URBOX CORBEIL, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 12 octobre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS NAUMY FRANCE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, celles dues depuis le 12 octobre 2024 seront comprises au titre de la provision.

Cependant, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS NAUMY France ne conteste pas le principe de la dette acceptant de procéder au règlement de la somme de 178.075,72 euros correspond à la dette locative arrêtée au terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé versé aux débats à l’audience que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu’au 31 mars 2025 ainsi que des frais de commissaire de justice à hauteur de la somme totale de 675,38 euros.

Il y a lieu de préciser que les frais de commissaire de justice relèvent des frais de procédure et seront traités au titre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner la SAS NAUMY FRANCE à payer à la SNC URBOX CORBEIL au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation terme du mois de mars 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 258.157,27 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 106.612,61 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, la demande de majoration du taux d’intérêt légal s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes formées à titre de pénalité forfaitaire, préjudices et conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie, de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues et autres indemnités s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, la dette locative, non contestée, de la SAS NAUMY FRANCE s’élève à la somme de 258.157,27 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus.

Quand bien même, la SAS NAUMY France indique qu’elle quittera les lieux au 23 juin 2025 faisant valoir qu’elle n’est plus en mesure de s’acquitter de son loyer, son chiffre d’affaires étant extrêmement faible.

Ces éléments ne sauraient justifier de sa capacité à honorer sa dette locative, bien au contraire. La SAS NAUMY France ne produit au soutien de sa demande aucun élément comptable permettant d’apprécier qu’elle serait en mesure de régler à bonne date les 24 échéances sollicitées.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la SAS NAUMY France.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS NAUMY FRANCE, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS NAUMY FRANCE sera également condamnée à payer à la SNC URBOX [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur le local n°10 dépendant du rez-de-chaussée du centre commercial DISCOUNT CENTER, situé [Adresse 3] à [Localité 6] au 12 octobre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS NAUMY FRANCE et/ou de tous occupants de son chef du local commercial n°10 dépendant du rez-de-chaussée du centre commercial DISCOUNT CENTER, situé [Adresse 3] à [Localité 6];

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la SAS NAUMY FRANCE à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que la bailleresse aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 12 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SAS NAUMY FRANCE à payer à la SNC URBOX CORBEIL, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS NAUMY FRANCE à payer à la SNC URBOX CORBEIL la somme provisionnelle de 258.157,27 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 106.612,61 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’intérêt au taux légal ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à titre de pénalité forfaitaire, préjudices et conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par la SAS NAUMY France ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS NAUMY FRANCE aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS NAUMY FRANCE à payer à la SNC URBOX [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,