Min N° 24/00642

N° RG 24/01682 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP55

S.A. [Adresse 8]

C/

Mme [I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE (anciennement [Adresse 10]), agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général

immatriculée au RCS de Saint QUENTIN sous le n° 585 980 022

sise [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître LANGAGNE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocats associés au barreau de Melun

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Sonia PANGLOSE BAUMGARTNER,

Greffier lors des débats : Madame Maria DE PINHO

Greffier lors du prononcé : Madame Véronique SABBEN

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 septembre 2018, la S.A. D’HLM CLESENCE a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [U] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 632,98 euros et 101,85 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la S.A. [Adresse 7] a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par notification électronique du 24 novembre 2023 la S.A. D’HLM CLESENCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la S.A. [Adresse 7] a fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion immédiate,condamner Madame [I] [U] au paiement de la somme de 1.898,53 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 8 avril 2024.

A l’audience du 29 mai 2024, la S.A. D’HLM CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 1.768,59 euros arrêtée au 28 mai 2024, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM CLESENCE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [U] reconnaît le principe de la dette mais pas son montant et affirme avoir effectué un virement de 1.000 euros le 28 mai 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et de l’arriéré locatif en 2 mensualités en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, Madame [I] [U] assignée à étude comparaissait en personne à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. D’HLM CLESENCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 et du décompte actualisé au mois de mai 2024, que la SA d’HLM CLESENCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, Madame [I] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 1.768,59 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 septembre 2018 à compter du 5 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, il ressort des éléments communiqués et des débats à l’audience, que Madame [I] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [I] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la défenderesse, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [I] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [U]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 janvier 2024, Madame [I] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [U] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [I] [U] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CLESENCE les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CLESENCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2018 entre la S.A. [Adresse 7] d’une part, et Madame [I] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [U] à verser à la S.A. D’HLM CLESENCE la somme de 1.768,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 28 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [I] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [I] [U] à s’acquitter de la dette en 5 mensualités de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à la SA d’HLM CLESENCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SA d’HLM CLESENCE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE