MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00772 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTRN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Charlotte ACHTE, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [D]

né le 26 Décembre 1992 à LILLEBONNE (76), demeurant 7, rue Pasteur – 76170 LILLEBONNE

Comparant en personne

Madame [U] [S]

née le 06 Février 1994 à LE HAVRE (76), demeurant 7, rue Pasteur – 76170 LILLEBONNE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 19 juin 2020, Madame [M] [K] a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] un logement situé 7 rue Pasteur à LILLEBONNE (76170), moyennant un loyer mensuel de 555,75 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Par convention dématérialisée en date du 18 juin 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par le bailleur suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [D] et Madame [S] un commandement de payer la somme principale de 2 449,17 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 11 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [D] et Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à lui payer la somme de 3 635,69 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 2 449,17 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître [Z], substitué par Maître ACHTE qui s’est rapportée aux écritures et a indiqué que la dette était de 505,67 € au 21 novembre 2024, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué ne pas avoir d’observations à formuler sur les délais de paiement.

Monsieur [D] et Madame [S] ont comparu en personne. Ils ont indiqué qu’ils souhaitaient bénéficier de délais de paiement et être autorisés à se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [D] et Madame [S] le 4 mars 2024, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Les locataires ne justifient pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 5 mai 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 21 novembre 2024 dont il ressort que la dette était de 505,67 € en juillet 2024. Monsieur [D] et Madame [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 677,63€.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [D] et Madame [S] ont repris le paiement du loyer courant. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [D] et Madame [S] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [D] et Madame [S], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] et Madame [S] sont condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 juin 2020 concernant le logement situé 7 rue Pasteur à LILLEBONNE (76170) donné en location à Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 505,67 euros (cinq cent cinq euros et soixante-sept centimes) arrêtée en juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 42 euros chacune, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] soient condamnés à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mars 2024, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 11 juillet 2024 et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [U] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS