RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 26 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00574 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5J5

PRONONCÉE PAR

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assistée de [S] [K], grefrfière stagiaire en préaffectation sur poste, lors des débats à l’audience du 22 juillet 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. PATRIMMO COMMERCE, représentée par la SA PRAEMIA REIM FRANCE

dont le siège est [Adresse 2]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 12 mai 2025, la SCPI PATRIMMO COMMERCE, propriétaire de locaux commerciaux à Saint-Michel-Sur-Orge donnés à bail à la SAS [Localité 4] l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil aux fins de condamner la SAS [Localité 4] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 390.151,40 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— la somme provisionnelle de 39.015,14 euros au titre de la clause pénale,

— la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCPI PATRIMMO COMMERCE expose que :

— par acte sous seing privé du 23 mai 2022, elle a donné à bail à la SAS [Localité 4] des locaux à usage d’entrepôts et d’activités logistiques, dépendant de l’immeuble situé au sein de la [Adresse 5] sise [Adresse 1], pour une durée de 10 années, à compter du 24 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 520.000 euros hors taxes et hors charges,

— par un avenant n°1 daté du 24 mai 2022, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives prévues au bail et ont acté de sa prise d’effet au 24 mai 2022,

— par un avenant n°2 du 24 mai 2022, les parties ont supprimé l’article 5 du bail relatif à la fourniture d’un dépôt de garantie et constaté la remise par le preneur d’une garantie à première demande d’un montant de 260.000 euros,

— en violation des dispositions de ce bail, la SAS [Localité 4] a cessé de régler les loyers et charges dont elle est redevable et n’a pas régularisé sa situation en dépit des relances amiables qui lui ont été adressées.

Initialement appelée le 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 juillet 2025 au cours de laquelle la SCPI PATRIMMO COMMERCE, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions n°1 aux termes desquelles elle actualise ses demandes tendant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 juin 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la SAS [Localité 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

— condamner la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE :

— la somme provisionnelle de 522.502,58 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— la somme provisionnelle de 52.250,26 euros au titre de la clause pénale,

— la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que par acte du 30 mai 2025, elle a fait délivrer à la SAS [Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 330.841,00 euros correspondant aux loyers et charges dus à cette date mais que seuls des règlements partiels de 35.117,70 euros, 19.770,13 euros et 5.582,95 euros sont intervenus respectivement les 21 mai et 20 juin 2025.

La SAS [Localité 4], par avocat, s’est référée à ses conclusions en défense sollicitant, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil, de :

A titre principal :

— juger que le commandement de payer signifié le 30 mai 2025 par la SCPI PATRIMMO COMMERCE est nul car délivré de mauvaise foi,

— juger que les demandes de la SCPI PATRIMMO COMMERCE se heurtent à une contestation sérieuse,

— condamner la SCPI PATRIMMO COMMERCE à régler la somme de 5.000 euros à la SAS [Localité 4] à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé son comportement de mauvaise foi,

— se déclarer incompétent et renvoyer la SCPI PATRIMMO COMMERCE à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire :

— juger que la dette locative de la SCPI [Localité 4] s’élève à la somme de 318.948, 43 euros au 21 juillet 2025,

— accorder à la SAS [Localité 4] des délais de 12 mois pour s’acquitter de cette dette locative envers la SCPI PATRIMMO COMMERCE,

— juger que les parties se sont accordées sur un paiement mensuel des loyers dus à la SAS PATRIMMO COMMERCE et condamner la SCPI PATRIMMO COMMERCE à exécuter ledit accord,

— débouter la SCPI PATRIMMO COMMERCE de ses demandes au titre de la clause pénale,

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

— condamner la SCPI PATRIMMO COMMERCE à régler à la SAS [Localité 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [Localité 4] expose que :

— le commandement payer visant la clause résolutoire signifié le 30 mai 2025 est nul car délivré de mauvaise foi du fait que :

— il vise le paiement trimestriel du loyer alors que les parties avaient convenu d’un paiement mensuel,

— elle avait fait part à son bailleur de ses difficultés ponctuelles liées à un litige avec un tiers et avait proposé un échéancier,

— la SCPI PATRIMMO COMMERCE est bénéficiaire d’une garantie autonome à première demande d’un montant de 260.000 euros qu’elle aurait pu actionner,

— au regard de ses difficultés financières, elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur les demandes relatives au bail

Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé en date du 23 mai 2022, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a donné à bail commercial à la SAS [Localité 4] des locaux à usage d’entrepôts et d’activités logistiques, dépendant de l’immeuble situé au sein de la [Adresse 5] sise [Adresse 1], pour une durée de 10 années, à compter du 24 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 520.000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail comporte, page 34 paragraphe 15, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, de toutes indemnités d’occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit, ou des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, ou à défaut de l’exécution de l’une quelconque des clauses, charges et conditions du bail, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail. En effet, un mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit par le bailleur par acte extrajudiciaire sans qu’il soit nécessaire de faire une demande en justice même en cas de paiement ou d’exécution postérieure au délai d’un mois susvisé, sans préjudice de toutes dépenses, dommages et intérêts que le bailleur pourrait réclamer au preneur et nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

Le contrat de bail prévoit en son article 4 un loyer initial annuel hors taxes, charges, hors fiscalités de 520.000 euros, payable par virement bancaire trimestriellement et d’avance.

En application stricte de ces dispositions, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a fait délivrer à la SAS [Localité 4] un commandement de payer le 30 mai 2025 réclamant la somme en principal de 330.841 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025, ledit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail, qui ne souffre d’aucune contestation sérieuse ni d’une quelconque mauvaise foi.

La SCPI PATRIMMO COMMERCE réclame dans ses conclusions n°1 de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 juin 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la SAS [Localité 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

— condamner la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE :

— la somme provisionnelle de 522.502,58 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, actualisant à l’audience la créance à la somme de 437.569,10 euros en tenant compte des trois paiements reçus,

— la somme provisionnelle de 52.250,26 euros au titre de la clause pénale,

— la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SAS [Localité 4], qui ne justifie pas avoir apuré les causes du commandement de payer, reconnaît tant à l’audience que dans ses écritures, le principe de la dette mais conteste le quantum réclamé, faisant état dans ses conclusions d’une dette locative actualisée à hauteur de 318.948,43 euros, déduisant les mois d’août et septembre 2025 d’un montant de 59.310,40 euros chacun, qui seront réglés mensuellement.

Cependant, force est de constater que le bail vise un paiement trimestriel du loyer et qu’aucun avenant prévoyant un paiement mensuel n’est versé au débat.

Il convient donc de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, un mois après l’expiration du commandement de payer délivré le 30 mai 2025, soit au 1er juillet 2025.

Par conséquence, il convient de condamner la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 437.569,10 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, date de la délivrance de l’assignation.

Reconventionnellement, la SAS [Localité 4] sollicite une suspension de la clause résolutoire, proposant, en plus du règlement des loyers courants, d’apurer la dette sur une période de 12 mois.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il convient d’accorder à la SAS [Localité 4] des délais de paiements, en plus du loyer courant à payer chaque trimestre, au regard des difficultés financières rapportées et des pièces produites sur l’état de son litige l’opposant à un tiers, malgré l’opposition du bailleur. Compte-tenu de ces éléments il convient de dire que la dette locative, non sérieusement contestable de 437.569,10 euros arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus, devra être apurée à l’issue d’une période de 12 mois, compte-tenu de l’engagement pris et du montant de la dette locative retenue, dans les conditions fixées au dispositif.

Il convient en conséquence de condamner la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE la somme provisionnelle de 437.569,10 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, et d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, par un échéancier sur 12 mois.

Il est précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause produira ses effets et l’expulsion de la SAS [Localité 4] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, avec l’assistance de la force publique.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

La SCPI PATRIMMO COMMERCE sollicite également la condamnation de la SAS [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 52.250,26 euros au titre de la clause pénale.

Mais, outre le fait que la demande n’a pas été actualisée proportionnellement à la demande de provision principale revue à la baisse, la clause pénale étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elle ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande au titre des dépens et des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS [Localité 4], qui échoue dans la présente instance, sera tenue aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte-tenu des circonstances de l’espèce et au regard de l’équité, il y a lieu de condamner la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE une somme de 1.500 euros à la charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties portant sur les lieux loués situés au sein de la [Adresse 6], sont réunies au 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE une somme de 437.569,10 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

FAIT droit à la demande de la SAS [Localité 4] et suspend les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition, qu’en plus des loyers, charges et accessoires courants à régler chaque trimestre pour le bail, elle se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 mensualités de 36.464 euros et la 12ème pour le solde, avant le 10 de chaque mois, la première échéance devant intervenir au 10 octobre 2025 ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un des loyers ou de cette somme à cette échéance, alors que la dette n’est pas apurée :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire du bail produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la SAS [Localité 4] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés au sein de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] relatifs au bail commercial concerné, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, et ce dès commandement délivré ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS [Localité 4] à payer à la SCPI PATRIMMO COMMERCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Localité 4] aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,