TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02934 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NXZ

Minute : 25/00649

Société VILOGIA VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 10] GRAND PARIS GRAND EST

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [K] [H] [X]

Madame [S] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société VILOGIA VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 10] GRAND PARIS GRAND EST

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [H] [X]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 10]

comparant en personne

Madame [S] [M]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 mai 2022, l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est aux droits duquel vient la société VILOGIA, a donné à bail à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 340,26 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est, par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024 a fait signifier à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 407,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date des 18 et 27 novembre 2024, l’OPH de Villemomble Grand Paris Grand Est a fait assigner M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 et 7 a), de la du 6 juillet 1989, aux fins principalement d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 3 décembre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 mai 2025 pour permettre à la société VILOGIA qui avait indiqué venir aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est, de pouvoir intervenir volontairement.

Par exploit de commissaire de justice en date des 24 février 2025 et 6 mars 2025, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est a fait signifier à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] des conclusions d’intervention volontaire, au visa des articles 325 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, 24 et 7a de la loi du 6 juillet 1989 aux fin de voir :

Dire et juger la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est, recevable et bien fondée en son intervention volontaire et par voie de conséquence en toutes ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location entre les parties et la résiliation du bail au 9 avril 2024,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux dont s’agit sis à [Localité 10][Adresse 7].

Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls du preneur conformément aux articles L433-1 et suivants et les articles R433-7, R433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est la somme provisionnelle de 5 261,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil sur la somme de 1 407,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est une indemnité d’occupation à compter du 9 avril 2024, date d’expiration du délai du commandement et d’acquisition de clause résolutoire insérée au bail d’habitation charges en sus, égale au montant du loyer qu’ils auraient payé si le bail n’avait pas été résilié laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qui étaient prévues au contrat et en subira les mêmes modifications,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024, de sa notification à la CAF et la notification de l’assignation à la Préfecture conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 mai 2025, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est représentée par son conseil a maintenu ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Après la clôture des débats, M. [K] [H] [X] s’est présenté à la barre et a demandé à comparaître.

Par ordonnance du 2 juin 2025, la réouverture des débats à l’audience du 3 octobre 2025 a été ordonnée.

A l’audience du 3 octobre 2025, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 10], représentée par son conseil a maintenu ses demandes, actualisant la dette à la somme de 5 602,33 euros et indiquer s’en remettre à la décision du juge des référés sur les délais.

M. [K] [H] [X] a comparu en personne. Il a indiqué que Mme [S] [M] avait quitté le logement depuis 2 ans, a précisé que ses revenus mensuels étaient de 1100 euros, qu’il avait réglé une somme de 380 en septembre et a demandé des délais de paiement et la suspension de clause résolutoire. Il s’est engagé à transmettre en cours de délibéré la preuve de la reprise du paiement du loyer intégral.

Mme [S] [M], régulièrement assignée, à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu au greffe le 4 octobre 2025, M. [K] [H] [X] a transmis un courrier électronique émanant du groupe VILOGIA du 3 octobre 15h05 énonçant « cet email confirme que nous venons d’enregistrer votre demande de paiement de 253 euros. Le solde de votre compte sera mis à jour dans les 48 heures. » accompagné de la fiche « détail du paiement ».

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [S] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur l’intervention volontaire de la société VILOGIA

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile " L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

La société VILOGIA a produit le procès-verbal de son assemblée générale du 10 octobre 2024 dont il ressort que la fusion par voie d’absorption de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est a été adopté et est définitivement réalisée au plan juridique le 31 décembre 2024 au plus tard. Par application de cette fusion, publiée au bulletin des annonces civiles et commerciales du 22 et 23 juillet 2024, la société VILOGIA est devenue propriétaire de l’actif de l’OPH de [Localité 10] Grand Paris Grand Est. Elle a donc un droit à agir relativement à ses prétentions.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société VILOGIA produit le bail signé le 3 mai 2022, le commandement de payer délivré le 9 février 2024 et un décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 5 602,33 euros. M. [K] [H] [X] a rapporté la preuve d’un paiement le 3 octobre 2025 d’une somme de 253 euros qu’il convient de déduire de la somme réclamée

Le bail stipule à l’article 6.1 de ses conditions générales intitulé « Solidarité » que « le terme générique » locataire " désigne tous les signataires du contrat de location agissant conjointement solidairement et indivisiblement dans l’exécution de l’intégralité des obligations résultant du présent bail (…) les autres locataires signataire du contrat dont réputés solidaires entre eux en application de l’article 1200 du code civil. Le congé notifié par l’un des locataires ne le libère pas de ses obligations relatives au paiement des loyers et de ses accessoires. Il reste solidaire pour une durée de six mois à compter de la fin de son préavis légal d’un mois "

M. [K] [H] [X] a indiqué que Mme [S] [M], signataire du contrat de bail, n’occupait plus le logement depuis 2 ans. Néanmoins, il n’est pas démontré qu’elle a donné congé il y a plus de sept mois. Elle reste donc tenue solidairement des sommes dues.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] la somme provisionnelle de 5 349,33 euros arrêté au 2 octobre 2025 échéance de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiale de Seine-Saint-Denis, le 6 février 2024. La situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] GRAND PARIS GRAND EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause, à l’article 4.4 de ses conditions générales qui prévoit qu'« à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, du supplément de loyer ou des charges, ou à défaut du versement intégral du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’OPH [Localité 10] aux droits duquel vient la société VILOGIA a fait signifier, à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] le 9 février 2024 un commandement de payer un arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Ce commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 10 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [K] [H] [X] a demandé que des délais de paiement accompagnés de la suspension de la clause résolutoire lui soient accordés. Il a proposé de payer la somme mensuelle de 150 euros en plus du loyer. Il ressort du décompte produit que le montant du loyer et des charges de septembre 2025 était de 633,23 euros et que les défendeurs ont payé en août 2025 la somme de 600 euros et en septembre la somme de 380 euros. M. [K] [H] [X] a rapporté la preuve d’un paiement de 253 euros le 3 octobre 2025. Il convient de considérer que le paiement du loyer courant intégral a été repris.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M], dont le preuve du départ des lieu n’est pas rapportée ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 10 avril 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] qui succombent, supporteront in sodium les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024, de sa notification à la caisse d’allocations familiales et la notification de l’assignation à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10], la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] seront condamnés à payer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que l’OPH [Localité 10] Grand Paris Grand Est a été absorbé par la voie de la fusion absoprtion par la société VILOGIA et par conséquent n’a plus de demandes propres,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société VILOGIA,

Déclare recevable la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 mai 2022 entre l’OPH [Localité 10] aux droits duquel vient la société VILOGIA d’une part et M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] GRAND PARIS GRAND EST la somme provisionnelle de de 5 349,33 euros arrêté au 2 octobre 2025 échéance de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 3] de M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer in solidum à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024, de sa notification à la caisse d’allocations familiales et la notification de l’assignation à la Préfecture

Condamne in solidum M. [K] [H] [X] et à Mme [S] [M] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 10] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge