MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00421 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G24B

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. CIF COOPERATIVE,

dont le siège social est sis 111 avenue Foch – 76600 LE HAVRE

représentée par la SCP HUCHET DOIN, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [I] [V],

demeurant 29 rue de Turenne – 6eme étage, Appt 23 – 76600 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date des 20 et 21 juin 2024 à effet au 25 juin 2024, la SA CIF COOPERATIVE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [V] portant sur un appartement référencé L 220/0023 au 6ème étage de l’immeuble situé 29 rue Turenne au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 608,14 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2 197,42 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 décembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la SA CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

4 473,73 euros au titre de l’arriéré arrêté au 20 mars 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 lors de laquelle les parties ont comparu.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Par mention au dossier, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 décembre 2025 afin de permettre à la SA CIF COOPERATIVE de justifier de la date de notification du commandement de payer du 20 janvier 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 4 novembre 2025, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, par lequel Monsieur [I] [V] s’est engagé à rembourser sa dette de 6 064,60 euros en 61 mensualités de 100 euros en sus du paiement du loyer et charges courants.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SA CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a produit l’accusé réception en date du 30 décembre 2024 de la saisine de la CCAPEX. Elle soutient que la dette locative actualisée au 2 décembre 2025 s’élève à la somme de 6 662,81 euros. Elle a fait part de son accord pour que cet arriéré soit réglé dans le cadre des délais de paiement convenus par le plan d’apurement du 4 novembre 2025 avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [V] a comparu en personne et a indiqué n’avoir rien à ajouter.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 197,42 euros n’a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CIF COOPERATIVE verse aux débats un décompte arrêté au 2 décembre 2025 sur la base duquel elle revendique un arriéré de 6 662,81 euros, incluant toutefois les frais de commissaire de justice pour un montant total de 345,90 euros visés dans son précédent décompte produit à l’audience du 10 juillet 2025. Il y a donc lieu de soustraire de l’arriéré locatif réclamé la somme de 345,90 euros.

Monsieur [V] sera dès lors condamné à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 6 316,91 euros au titre de l’arriéré dû au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties ont conclu le 4 novembre 2025 un plan d’apurement permettant à Monsieur [I] [V] de rembourser sa dette de 6 064,60 euros due au 8 octobre 2025 en 61 mensualités de 100 euros en sus du paiement du loyer et charges courants. La somme de 6 064,60 euros comprend les frais de commissaire de justice pour un montant total de 345,90 euros.

A l’audience, la bailleresse a fait part de son accord pour que l’arriéré actualisé au 2 décembre 2025 soit apuré selon les délais de paiement ainsi convenus avec suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [V] pour s’acquitter des sommes dues, conformément aux termes de l’accord intervenu, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et Monsieur [V] sera condamné lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens dont la somme de 345,90 euros payable en 61 mensualités conformément à l’accord conclu entre les parties le 4 novembre 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA CIF COOPERATIVE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA CIF COOPERATIVE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 20 et 21 juin 2024 entre la SA CIF COOPERATIVE d’une part et Monsieur [I] [V] d’autre part, portant sur un appartement référencé L 220/0023 au 6ème étage de l’immeuble situé 29 rue Turenne au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 4 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 6 316,91 euros au titre de l’arriéré dû au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [I] [V] à se libérer de sa dette en 61 mois, en procédant à 60 versements de 100 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [V] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 mars 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Monsieur [I] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [I] [V] sera condamné à payer à la SA CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux dépens dont la somme de 345,90 euros payable en 61 mensualités ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO