RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00399 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEEO

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence RAPHAEL REP/ LA SOCIETE L’IMMOBILIERE DE L’ILE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [E] est propriétaire d’un appartement et d’un parking au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, le [Adresse 9] [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  4.351,67 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, date de la mise en demeure

—  89,00 euros au titre des frais de recouvrement

—  1.500 euros au titre des dommages et intérêts.

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance outre les frais liés à l’exécution forcée.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

Lors de cette audience, le [Adresse 9] [Adresse 6] représenté par son conseil, a actualisé l’arriéré des charges locatives à la somme totale de 4.237,38 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Il a précisé que tous les courriers adressés à Monsieur [Y] [E] revenaient avec la mention “avisé et non réclamé”.

Monsieur [Y] [E] a comparu en personne. Il a expliqué qu’un accord avait été trouvé pour les travaux qui l’ont contraint de résider ailleurs pendant une semaine. Il pensait aussi qu’il pouvait régler en ligne et a souligné qu’il ne recevait plus les courriers du syndic.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 13/08/2021, 08/08/2022, 16/05/2023 et 12/08/2024

— les procès-verbaux des assemblées générales en date 13/08/2021, 08/08/2022, 16/05/2023 et 12/08/2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux

— les relevés de compte

— les appels de fonds

— les lettres de relance

— la mise en demeure du 02 décembre 2024

— le contrat du syndic

Au vu des justificatifs fournis, la créance du [Adresse 9] [Adresse 6] est établie dans son principe.

Aucune pièce ne démontre l’existence d’un accord intervenu entre Monsieur [Y] [E] et le syndic à la suite de l’exécution des travaux.

Déduction faite des frais de relance d’un montant de 80 euros, la créance au titre des charges de copropriété impayées selon décompte en date du 23 juin 2025 est établie à hauteur de 4.157,38 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la somme de 4.157,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 23 juin 2025, déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 3.560,45 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En conséquence, le [Adresse 9] [Adresse 6] justifie des frais engagés à hauteur de 80 euros. Il convient de condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer à ce titre la somme de 80 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [Y] [E] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais d’exécution étant à ce stade purement hypothétiques, il n’y a pas lieu de statuer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE, en deniers ou quittances, la somme de 4.157,38 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 23 juin 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024 sur la somme de 3.560,45 euros.

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] représenté par son syndic la société L’IMMOBILIERE DE L’ILE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente