MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00444 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G25G

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. CIF COOPERATIVE, anciennement PROPRIETE FAMILIALE DE NORMANDIE,

dont le siège social est sis 111 avenue Foch – 76600 LE HAVRE

représentée par la SCP HUCHET DOIN, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [T],

demeurant 116 rue Louis Bleriot – 76210 BOLBEC

comparant, non assisté

Madame [O] [D],

demeurant 116 rue Louis Bleriot – 76210 BOLBEC

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 29 octobre 2018, à effet au 31 octobre 2018, la SA CIF COOPERATIVE, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] portant sur une maison et un garage n° 10 situés 116 rue Louis Bleriot à BOLBEC (76210), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 552,66 euros, outre une provision sur charges de 22,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 375,83 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 décembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la SA CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [T] et Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4 489,89 euros au titre de l’arriéré arrêté au 25 mars 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 lors de laquelle les parties ont comparu.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Par mention au dossier, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 décembre 2025 afin de permettre à la SA CIF COOPERATIVE de justifier de la date de notification du commandement de payer du 22 janvier 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SA CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle a justifié de ce que la caisse d’allocations familiales a reçu le 7 janvier 2025 le signalement des impayés des locataires. Elle indique qu’ils ont effectué un règlement de 5 000 euros le 3 décembre 2025 ramenant leur dette locative à 5 045,60 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] et Madame [D] ont comparu personnellement à l’audience. Monsieur [T] expose ne plus pouvoir travailler depuis 2 ans et percevoir une allocation adulte handicapé de l’ordre de 850 euros par mois. Madame [D] indique être agent d’entretien avec un revenu mensuel de l’ordre de 1 070 euros. Ils expliquent avoir pu opérer le 3 décembre 2025 un règlement de 5 000 euros grâce à une indemnité d’assurance et attendre encore un complément à ce titre. Compte tenu du règlement ainsi effectué couvrant notamment le loyer courant et une grande partie de l’arriéré, ils font valoir que leurs droits à l’APL vont être débloqués. Ils demandent ainsi à pouvoir apurer leur dette par mensualités maximales de 140 euros en plus du paiement des termes courants avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 375,83 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CIF COOPERATIVE verse aux débats un décompte arrêté au 3 décembre 2025 sur la base duquel elle revendique un arriéré de 5 045,60 euros, incluant toutefois les frais de commissaire de justice pour un montant total de 370,28 euros visés dans son précédent décompte produit à l’audience du 10 juillet 2025. Il y a donc lieu de soustraire de l’arriéré locatif réclamé la somme de 370,28 euros.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail comporte une clause de solidarité entre les co-preneurs pour le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [T] et Madame [D] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 4 675,32 au titre de l’arriré dû au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] et Madame [D] ont effectué le 3 décembre 2025 un paiement de 5 000 euros qui non seulement règle le terme courant de novembre 2025 d’un montant de 666,03 euros exigible lors de l’audience, mais vient très largement diminuer leur dette. L’arriéré susbsistant peut être réglé par mensualités de 130 euros dans le délai de 3 ans ce qui est en adéquation avec leur proposition. En outre, un rappel d’APL est susceptible de minorer encore la dette. Enfin, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [T] et Madame [D] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et Monsieur [T] et Madame [D] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] et Madame [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA CIF COOPERATIVE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA CIF COOPERATIVE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2018 entre la SA CIF COOPERATIVE d’une part et Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] d’autre part, portant sur une maison et un garage n° 10 situés 116 rue Louis Bleriot à BOLBEC (76210) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 23 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 4 675,32 au titre de l’arriéré dû au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] à se libérer de leur dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 130 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [T] et madame [O] [D] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mars 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] seront condamnés in solidum payer à la SA CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [O] [D] à payer à la SA CIF COOPERATIVE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO