TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00142 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43I

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [V] [I]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [L] [N], non comparante représentée par Madame [T] [B], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [I]

née le 11 février 1991 à GRANVILLE (MANCHE)

demeurant 12 route de Coutances – 50210 RONCEY

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [P] [Y]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 septembre 2022, MANCHE HABITAT a donné à bail à Madame [V] [I] un local à usage d’habitation situé 12 route de Coutances, 50210 RONCEY, pour un loyer mensuel total de 536, 26 euros actuel, charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Se plaignant de paiements irréguliers depuis 2023, mais également de troubles de voisinages et d’un défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, MANCHE HABITAT a fait parvenir plusieurs mises en demeure à sa locataire, sans succès.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [V] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation de plein droit du bail aux torts exxlusifs de la locataire en raison d’impayés locatifs, de troubles du voisinage et de l’absence de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Condamner la locataire à lui payer :La somme de 1615, 18 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens. A l’audience du 8 septembre 2025, MANCHE HABITAT maintient ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 664, 28 euros arrêtée selon décompte du 8 septembre 2025. Le bailleur indique que l’attestation d’assurance contre les risques locatifs a été apportée par la locataire en juin 2025, qu’un titre exécutoire a été délivré pour une partie de sa créance, que les troubles du voisinage ont persisté mais qu’une médiation est en cours auprès de la Marie de Roncey. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [V] [I], comparant à l’audience, sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement dans les termes les plus larges pour régler le montant de sa dette locative. Madame [V] [I] précise qu’elle vit avec son compagnon, lequel n’est pas déclaré auprès de la Caisse d’allocation familiale même si elle reconnaît être en colocation avec lui. Elle précise que le bien a toujorus été assuré contre les risques locatifs. Elle propose de régler 600 euros tous les mois. Elle explique avoir perdu son emploi en mai 2025 et percevoir des allocations pour la somme de 1076 euros mensuels alors que les APL sont versées directement au bailleur. Elle ajoute que son ex-conjoint ne travaille plus mais réside bien dans le logement, percevant 560 euros de RSA. Elle ajoute avoir trois enfants à charges, avoir d’autres dettes mais ne pas avoir déposé de demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la Banque de France. Elle explique qu’elle dispose dun suivi auprès d’une assistante sociale.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 21 septembre 2022 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement, pour défaut d’assurance mais également en cas d’usage non paisible des lieux loués.

MANCHE HABITAT se prévaut d’une main courante déposée le 24 juin 2024 à l’encontre du compagnon de la locataire, d’une lettre de mise en demeure en date du 17 décembre 2024, d’un autre courrier de ce type en date du 3 janvier 2024 ainsi qu’une d’une dernière mise en demeure en date du 21 mars 2024.

A l’audience, le bailleur indique que si l’attestation d’assurance contre les risques locatifs a été produite en cours de procédure, persiste un impayé de loyers et de charges échus ainsi que des troubles du voisinage, alors que la commune de Roncey est saisie d’une médiation.

La locataire, comparant en personne, ne conteste pas l’existence d’une dette locative ni des troubles dénoncés par le bailleur.

Si Madame [V] [I] a procédé à plusieurs règlements en cours d’instance, elle n’a pas réglé les sommes visées aux courriers de mises en demeure et n’apporte aucun élément de nature à établir que les troubles du voisinage dénoncés par le bailleur ont effectivement pris fin.

Par suite, il y a lieu pour l’ensemble de ses raisons de prononcer la résolution judiciaire du bail objet du présent litige.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [V] [I] reste débitrice de la somme de 664, 28 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 8 septembre 2025 inclus.

Madame [V] [I] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

Madame [V] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de

664, 28 euros au 8 septembre 2025 (terme du mois d’août 2025 inclus), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [V] [I], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par MANCHE HABITAT que Madame [V] [I] a repris le paiement du loyer à la date de l’audience et que la locataire doit être regardée comme étant en situation de régler sa dette locative compte tenu de ses revenus et de ses charges.

MANCHE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [I] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement de son loyer et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Madame [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail conclu le 21 septembre 2022 entre MANCHE HABITAT et Madame [V] [I] portant sur un local à usage d’habitation situé 12 route de Coutances, 50210 RONCEY à la date du présent jugement,

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

664, 28 euros arrêtée à la date du 8 septembre 2025 (terme du mois d’août 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [V] [I] à se libérer de sa dette, en 12 mensualités de 55 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, MANCHE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [V] [I] soit condamné à verser à MANCHE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION