MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

N° RG 25/00859 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7CU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. AURELIE représentée par son gérant Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Sophie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

né le 22 Mars 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Antoine SIFFERT de la SCP SCP GUERARD-BERQUER ACHTE SIFFERT, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2022, prenant effet au 2 juin 2022, la SCI AURELIE a donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement de type F3 situé [Adresse 4] à BOLBEC (76210), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 435 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI AURELIE a fait délivrer au locataire, le 11 avril 2025, un commandement de payer la somme en principal de 1 533,66 euros arrêtée au 3 avril 2025, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI AURELIE a fait assigner Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d’expulsion et de règlement de la dette locative.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 novembre 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026 où la SCI AURELIE était représentée par Maître Edith COGNY, elle-même substituée par Maître Sophie HAUSSETETE. Monsieur [D] était représenté par Maître [L] [G].

Aux termes de son assignation, la SCI AURELIE demande au juge de :

A titre principal :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 27 mai 2022, consenti à Monsieur [D] pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], est acquise depuis le 11 juin 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 11 juin 2025 ;

A titre subsidiaire :

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 27 mai 2022, consenti à Monsieur [D] pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

En tout état de cause :

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 2], si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 2.300,32 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés au 1er juillet 2025 ;

— Condamner Monsieur [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à restitution effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [D] aux entiers dépens ;

— Condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.

La SCI AURELIE soutient que si Monsieur [D] a procédé à des versements volontaires dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, il n’a pas intégralement apuré la dette de sorte que la clause résolutoire est acquise. De même, elle souligne que le fait que la dette locative ait été soldée postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas d’incidence sur la résiliation du bail. Subsidiairement, elle estime que les défauts de paiement réitérés du locataire justifient la résiliation judiciaire du bail. Enfin, la SCI AURELIE a indiqué que la dette a été réglée au mois de décembre 2025 et a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [D] demande au juge de :

— Constater que la dette locative est entièrement soldée ;

— Dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 27 mai 2022 pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— Rejeter la demande de résiliation judiciaire dudit bail ;

— Rejeter les demandes annexes de la SCI AURELIE ;

Monsieur [D] explique avoir rencontré des difficultés pour le paiement des loyers en raison de la perte de son emploi. Il soutient qu’en dépit de ces difficultés financières, il a commencé à régulariser la dette locative dans les deux mois suivant le commandement de payer et est parvenu à la solder intégralement en décembre 2025. Il fait valoir qu’il héberge son fils et la compagne de celui-ci, qu’il a réalisé des demandes de logements sociaux et qu’il est actuellement à jour dans le paiement des loyers.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI AURELIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Elle a communiqué également le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes morales constituées exclusivement entre parents et alliés selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 1.533,66 euros a été signifié à Monsieur [D] le 11 avril 2025.

Cependant, il résulte des débats et du décompte actualisé que Monsieur [D] a soldé la dette le 23 décembre 2025. Il bénéficie d’un solde créditeur de 82,61 euros selon le décompte arrêté à la date du 23 février 2026. Certes, le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois mais il s’est acquitté de l’intégralité de la dette locative ensuite.

Or, en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le défendeur était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché au défendeur, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, à pénaliser encore davantage inutilement les bailleurs et à traiter les locataires qui régularisent leur situation comme ceux qui ne règlent pas, de s’être abstenus d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter la SCI AURELIE de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail et de ses demandes annexes.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. L’article 1224 précise que la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, de la notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résiliation judiciaire suppose que le manquement invoqué soit réel et suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des décomptes versés aux débats par la SCI AURELIE, que Monsieur [D] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à plusieurs reprises entre le mois de décembre 2022 et de février 2026.

Néanmoins, le locataire n’a jamais cessé d’effectuer des versements, tentant d’apurer sa dette progressivement, en dépit des difficultés professionnelles et financières qu’il rencontrait. De plus, Monsieur [D] a soldé intégralement la dette locative par virement du 23 décembre 2025 et s’acquitte du paiement des loyers depuis, son solde étant créditeur selon le décompte arrêté au 23 février 2026. Conscient de ses difficultés, il a par ailleurs entrepris une demande de logement social dont il justifie par une attestation en date du 18 février 2026.

Dès lors, si Monsieur [D] a manqué à son obligation de paiement des loyers à plusieurs reprises, ce manquement n’est pas suffisamment grave pour provoquer la résiliation judiciaire du bail.

Il convient en conséquence de débouter la SCI AURELIE de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses demandes annexes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] est condamné aux dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [D] est condamné à verser à la SCI AURELIE une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI AURELIE recevable en sa demande de résiliation de bail ;

DEBOUTE la SCI AURELIE de sa demande de constatation de résiliation du bail et d’expulsion du locataire ;

DEBOUTE la SCI AURELIE de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer en date du 11 avril 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 23 juillet 2025 et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la SCI AURELIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 04 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Danielle LE MOIGNE