MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 11 Février 2025

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

DEMANDEUR

Monsieur [A] [J]

né le 15 Octobre 1960 à [Localité 21] (72)

demeurant “[Adresse 20]

représenté par Maître José AÏHONNOU, membre de la SELARL FRÉTIN HARDY AÏHONNOU, avocat au Barreau de NANTES, avocat plaidant et par Maître François ROUXEL, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDEURS

Monsieur [W] [N]

né le 27 juillet 1987 à [Localité 28]

demeurant [Adresse 16]

Madame [M] [F]

née le 3 décembre 1990 à [Localité 18] (49)

demeurant [Adresse 13]

représentés Maître Jean DENIS, membre de la SELAFA CHAINTRIER, avocat au Barreau d’ANGERS

Monsieur [H] [Z]

né le 24 Janvier 1977 à [Localité 24] (78)

demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [D] épouse [Z]

née le 03 Mai 1978 à [Localité 27] (75)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Emmanuelle LEFEVRE, membre de la SELARL BLOB AVOCATS, avocate au Barreau de VERSAILLES avocate plaidante et par Maître Sandra VILELA, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

Monsieur [C] [P]

né le 16 avril 1943 à [Localité 19] (72)

demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

copie exécutoire à M^e Jean DENIS ([Localité 18]), M^e François ROUXEL – 30, M^e Sandra VILELA – 12 le

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

DÉBATS A l’audience publique du 17 décembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 11 Février 2025

— prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 novembre 2018, Monsieur [A] [J] a acquis une cave en roc, située [Adresse 23] à [Localité 25], formant le tréfonds de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] section A n°[Cadastre 12].

Monsieur [C] [P] est propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12].

Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [D] épouse [Z] sont propriétaires des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], jouxtant en limite ouest la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12].

Monsieur [J] a fait dresser un procès-verbal de constat par voie d’huissier de justice en date du 5 mars 2020, aux fins de faire constater que la cave située sous le tréfond appartenant à Monsieur [P] était à cette date inaccessible en raison d’un éboulement suite à l’affaissement du coteau.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 juin 2020, Monsieur [J] a sollicité de Monsieur et Madame [Z] des démarches tendant à remettre la cour de cave en l’état.

Monsieur [J] a fait réaliser trois autres constats d’huissier en date du 29 juillet 2020, conjointement avec Monsieur [P], et en date du 10 août 2020 et du 17 novembre 2021, de manière unilatérale.

Par courrier du 23 novembre 2021, Monsieur [J] a mis en demeure Monsieur et Madame [Z] de remettre en l’état la cour afin de lui permettre un accès effectif à sa cave.

Par actes du 22 et 23 juillet 2022, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [P], Monsieur et Madame [Z] devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Aux termes d’un acte authentique du 30 septembre 2022, Monsieur et Madame [Z] ont vendu leur maison d’habitation et les caves, cadastrées [Cadastre 14] section A n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 15], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à Monsieur [W] [N] et Madame [M] [F].

Selon acte du 19 avril 2023, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [N] et Madame [F] en intervention forcée. Ce dossier a fait l’objet d’une jonction avec le premier sous le seul numéro RG 22/02040, aux termes d’une ordonnance du Juge de la mise en état du 5 octobre 2023.

Suivant conclusions récapitulatives et responsives n°2, signifiées par voie électronique en date du 13 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [J] sollicite de :

— à titre principal, constater que l’entretien de l’assiette du droit de passage grevé sur le fonds cadastré A n°[Cadastre 7] est à la charge respective des consorts [Z], en qualité d’anciens propriétaires des fonds dominants, de Monsieur [N] et de Madame [F], en qualité d’actuels propriétaires des fonds dominants, et de Monsieur [P], en qualité de propriétaire du fonds servant,

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

— ordonner aux consorts [Z] et Monsieur [P], en qualité de propriétaires des fonds dominants et du fond servant, d’avoir à réaliser les travaux nécessaires de remise en état de la servitude de passage, depuis le chemin existant sur la propriété du fonds servant au sud-est et le long de la maison cadastrée section [Cadastre 8], afin de permettre à Monsieur [J] l’accès de sa cave depuis le chemin rural n°9,

— condamner conjointement et solidairement les consorts [Z] et Monsieur [P] à verser à Monsieur [J] une somme de 12.570 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise immobilière sur les parcelles des fonds figurant au cadastre section A n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 12] lieudit [Adresse 22],

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec ordre d’effectuer les missions habituelles, notamment la convocation des parties, se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de la mission, procédure aux constatations des dégâts sur la servitude de passage et des fonds litigieux, préconiser les mesures de remise en état de la servitude de passage et de chiffrer le montant des travaux,

— constater l’état d’impécuniosité de Monsieur [J] et dire que les frais d’expertise seront laissés à la charge des parties défenderesses,

— en tout état de cause, condamner les consorts [Z], les consorts [O] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [J] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les consorts [Z], les consorts [O] et Monsieur [P] aux entiers dépens et ce compris les frais de procès-verbaux établis les 5 mars 2020, 29 juillet 2020, 10 août 2020 et 17 novembre 2021,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [J] soutient qu’en dépit de la vente immobilière intervenue le 30 septembre 2022, il est fondé à poursuivre son action à l’égard tant de Monsieur et Madame [Z] que des nouveaux acquéreurs, alors qu’il ressort de l’acte de vente que les vendeurs ont déclaré prendre en charge les conséquences financières de la procédure judiciaire en cours sur le bien. Concernant Monsieur [N] et Madame [F], Monsieur [J] avance que la rédaction de cette clause de l’acte de vente ne le garantit pas de ce qu’un accord effectif est intervenu sur ce point et permet de diriger son action également à leur encontre.

Il fait valoir à titre principal qu’il est prévu clairement dans l’acte de vente du 30 novembre 2018, portant sur sa parcelle, que les modalités d’entretien de l’assiette du droit de passage incombent aux propriétaires des parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 12]. A ce titre, au visa des articles 697 et 698 du Code civil, il estime qu’il appartient aux époux [Z], à Monsieur [N] et Madame [F] ainsi qu’à Monsieur [P] de faire réaliser les travaux d’entretien et de remise en état de l’assiette du droit de passage. Il estime nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte pour garantir son exécution. Monsieur [J] soutient qu’à défaut de toute remise en état depuis l’éboulement du 5 mars 2020, il a été privé de la possibilité d’accéder à sa cave. Il se fonde sur les constats successifs qu’il a fait réaliser, lors desquels il rappelle qu’il était présent en personne. Il se prévaut à ce titre d’un préjudice de jouissance de 15 € par jour, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, à la charge conjointe et solidaire de l’ensemble des défendeurs.

A titre subsidiaire, Monsieur [J] estime qu’une expertise du terrain serait nécessaire pour voir constater l’impossibilité d’exercice de la servitude de passage, d’en déterminer l’origine, les travaux nécessaires à la remise en état et les responsabilités de chacun des propriétaires des fonds. Il avance que les frais seraient alors à mettre à la charge des défendeurs, au regard de sa situation financière.

Aux termes de conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 17 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur et Madame [Z] demandent de :

— débouter purement et simplement Monsieur [J] de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à leur encontre,

— condamner Monsieur [J] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] aux entiers dépens de la présente instance, avec recouvrement direct.

Monsieur et Madame [Z] rappellent qu’aux termes de l’acte de vente du 30 septembre 2022, ils ont pris l’engagement de prendre à leur charge les conséquences financières du litige sur la période antérieure à la vente. Ils considèrent toutefois que les conditions d’entretien de l’assiette du droit de passage, fixées dans l’acte notarié du 25 août 2001, imposent un entretien conjoint au fond servant (parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7]) et aux quatre lots constituant le fonds dominant (parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12]). Ils relèvent que Monsieur [J] est l’un des propriétaires des lots constituant le fonds dominant et qu’en outre,

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

il n’a pas attrait à la cause tous les propriétaires concernés. Monsieur et Madame [Z] visent également les conditions d’entretien fixées pour la parcelle section A n°[Cadastre 12] pour retenir que, concernant sa propre cave, Monsieur [J] a seul la charge de l’entretien de son accès, à l’exclusion des propriétaires de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 7]. Ils indiquent que les constats d’huissier n’identifient pas précisément la localisation des éboulements et ne permettent pas de retenir un défaut d’entretien du chemin d’accès sur la parcelle A n°[Cadastre 7]. Au surplus, concernant le préjudice de jouissance allégué, ils ajoutent qu’ils ne peuvent être tenus que pour la période antérieure à la vente de leur bien et que même sur cette période, Monsieur [J] ayant été incarcéré, il ne pouvait en tout état de cause pas se rendre du tout dans sa cave. Ils constatent qu’il n’est pas produit de devis de remise en état pour établir la nature des travaux envisagés. Enfin, Monsieur et Madame [Z] font valoir que des démarches de nettoyage ont été collectivement réalisés à l’été 2022 pour dégager les accès et qu’il n’est pas établi que l’accès ait été à nouveau bloqué depuis ces travaux. A titre subsidiaire, ils avancent que le montant du préjudice de jouissance devra être diminué en considération notamment du prix d’acquisition de la cave.

Par conclusions, signifiées par voie électronique en date du 17 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [N] et Madame [F] demandent de :

— débouter Monsieur et Madame [Z], Monsieur [P] et Monsieur [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Monsieur et Madame [Z], Monsieur [P] et Monsieur [J] à payer in solidum à Madame [F] et Monsieur [N] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [Z], Monsieur [P] et Monsieur [J] in solidum au paiement des entiers dépens de présente instance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à retenir l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [N] et Madame [F] se prévalent des termes de l’acte authentique du 30 septembre 2022 pour retenir que Monsieur et Madame [Z] sont seuls tenus de supporter les conséquences pécuniaires éventuelles de la présente instance. Ils considèrent que cet engagement est opposable et irrévocable au visa de l’article 1104 du Code civil. Ils estiment qu’aucune demande ne peut être formée à leur encontre de ce fait.

Régulièrement assigné, Monsieur [P] n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 10 octobre 2024, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera observé que l’acte de vente du 30 septembre 2022 régularisé entre Monsieur et Madame [Z] d’une part et Monsieur [N] et Madame [F] d’autre part, prévoit au titre des servitudes la mention suivante : « Le vendeur déclare qu’actuellement il existe un litige avec Monsieur [A] [J] sur l’entretien du droit de passage permettant l’accès à sa cave. Le vendeur déclare vouloir prendre entièrement à sa charge les conséquences financières de ce litige. Les acquéreurs déclarent être parfaitement informés de l’existence de ce litige et vouloir confirmer la présente acquisition » (page 13).

Monsieur [J] étant tiers à ce contrat, l’accord ainsi intervenu entre les parties et réglant le sort de la charge finale des conséquences pécuniaires de l’instance en cours, ne lui est pas opposable au sens de l’article 1199 du Code civil. Aussi, il ne peut valablement former ses demandes concernant les fonds acquis qu’à l’égard de Monsieur [N] et Madame [F], actuels propriétaires du bien immobilier, à charge pour eux de se retourner le cas échéant contre Monsieur et Madame [Z].

Sur l’entretien de l’assiette de la servitude de passage

Il ressort des termes de l’acte authentique du 30 novembre 2018 que la cave formant le tréfonds de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] section A n°[Cadastre 12] telle qu’acquise par Monsieur [J] bénéficie, avec d’autres, d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7], constituée par un acte authentique du 25 août 2001.

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

Le fonds servant est ainsi désigné comme étant la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7].

Les fonds dominants sont pour leur part constitués de :

— la cave en roc formant seule le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6],

— la cave voûtée en roc formant le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12], formant le lot n°3 de l’état descriptif de division dressé le 15 juin 1985,

— divers biens comprenant la parcelle de bois cadastrée section A n°[Cadastre 12], du trou en roc sans porte formant le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12] – celui-ci formant le lot n°1 de l’état descriptif de division dressé le 15 juin 1985 -, de la cave en roc formant le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12] – celle-ci formant le lot n°2 de l’état descriptif de division dressé le 15 juin 1985 -, de la cour devant, cadastrée section A n°[Cadastre 11],

— la cave en roc formant le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12], comprise sous le lot n°4 de l’état descriptif de division dressé le 15 juin 1985.

Au titre de l’entretien de l’assiette du droit de passage, il a été prévu qu’il soit « assumé respectivement par chacun des propriétaires des fonds dominants et du fonds servant, à partir de leurs caves ou de leur cour jusqu’au nord-est de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 17] de façon à rejoindre le chemin rural n°[Cadastre 2] » (page 8).

Il sera d’ores et déjà relevé que la cave dont Monsieur [J] est propriétaire correspond précisément, aux termes de l’acte authentique du 30 novembre 2018, à la cave voûtée en roc formant le tréfonds de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 12], formant le lot n°3 de l’état descriptif de division dressé le 15 juin 1985. Il apparaît ainsi par conséquent tenu de l’obligation d’entretien de l’assiette du droit de passage concernant sa propre cave.

Le constat d’huissier du 5 mars 2020 produit aux débats permet de retenir qu’un éboulement a eu pour conséquence d’obstruer les caves situées sous le coteau cadastré A n°[Cadastre 12] et [Cadastre 6], un amas de terre, de branchages et de gravats étant observés devant celles-ci. La situation était décrite comme inchangée dans le constat d’huissier réalisé le 29 juillet 2020.

Au titre de ces obstacles, il apparaît que Monsieur [J] en charge d’entretenir l’accès à sa propre cave, ne démontre pas que les propriétaires des autres fonds dominants et du fond servant auraient manqué à leur propre obligation d’entretien sur ce point.

Il ressort ensuite du constat d’huissier réalisé le 10 août 2020 qu’au commencement de la parcelle [Cadastre 26], un trampoline est présent. Il est repris que Monsieur [J] déclare que « ce trampoline gêne l’accès à sa cave avec son camion ». Puis, au niveau des caves, l’huissier de justice constate « la présence d’un chemin artificiel donnant accès aux deux caves ». Face aux caves, il est constaté « que la creuse est effectuée le long du côté gauche et que tout au long du côté droit est entreposé un tas de terre et de branchages ». Il est enfin relevé que « l’amas de terre mesure plusieurs mètres de long et moins de deux mètres de large ».

Le dernier constat produit par Monsieur [J], en date du 17 novembre 2021, ajoute que sont désormais installées des barrières en bois, à proximité du trampoline situé au sud de la parcelle [Cadastre 26], ainsi qu’un panneau fléché bleu indiquant « accès cave ». L’huissier de justice constate que « l’accès à la cave de Monsieur [J] est toujours inaccessible », que « le tas de terre et de branchages est toujours existant », que « l’entrée de la cave est toujours inaccessible ». Il est enfin conclu que « au vu de la configuration du site et de l’amas de terre, il est permis de penser que les eaux pluviales sont renvoyées vers l’intérieur des caves ».

S’il ressort qu’à cette date du 17 novembre 2021, Monsieur [J] établit que l’accès à sa cave est impossible, il ne ressort pas clairement des constats réalisés que les obstacles ne relèvent pas de sa propre obligation d’entretien de l’assiette de la servitude de passage, dont il bénéficie. En effet, il lui appartient de s’assurer de dégager l’accès immédiat à l’entrée de sa cave au regard des termes précités de l’acte du 25 août 2021. Concernant l’accès par le chemin depuis la parcelle A n°[Cadastre 7] et l’obstruction par le trampoline ou les barrières en bois, tant les clichés photographiques que les constatations littérales des différents constats d’huissier ne permettent pas d’établir un blocage effectif pour accéder aux caves.

Les clichés photographiques produits par Monsieur et Madame [Z], datés du 23 juillet 2022, font apparaître que les portes d’accès aux caves de Monsieur [J] et Monsieur [P] sont dégagées ainsi que le chemin d’accès remontant jusqu’au puit. Les informations des fichiers informatiques présentent la date et le lieu, sans toutefois que des vérifications ou authentifications aient pu être opérées par voie de commissaire de justice. Ces démarches de déblaiement peuvent être confirmées en leur principe par une attestation de Monsieur [V] [G] datée du 9 mai 2024, qui ne précise toutefois aucunement la date d’intervention de ce nettoyage.

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Il apparaît que Monsieur [J], débiteur de l’obligation d’entretien de l’assiette de la servitude de passage concernant l’accès à sa propre cave, ne démontre pas que l’impossibilité d’accès à sa cave perdure au vu des démarches réalisées par Monsieur et Madame [Z] et qu’au surplus l’inaccessibilité soit imputable aux autres propriétaires des fonds servant et dominants.

Aussi, il sera débouté de sa demande tendant à voir réaliser des travaux de remise en état de la servitude de passage formée à l’encontre de Monsieur [P], de Monsieur [N] et de Madame [F], étant rappelé que les demandes formées contre Monsieur et Madame [Z] ont été écartées à titre préliminaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Echouant à démontrer la réalité de l’inaccessibilité de sa cave et de l’imputabilité aux défendeurs, Monsieur [J] sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’existence d’un préjudice de jouissance.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 146 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il apparaisse justifié de faire droit à la demande d’expertise immobilière formée par Monsieur [J] à titre subsidiaire, à qui il appartenait de produire des éléments actualisés et suffisamment détaillés pour déterminer l’atteinte effective à son droit de passage.

Sur les demandes annexes

Monsieur [J], partie succombante, sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, il sera également condamné à payer à Monsieur et Madame [Z] d’une part, et Monsieur [N] et Madame [F] d’autre part, une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [J] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [A] [J] de ses demandes de travaux de remise en état formées à l’encontre de Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [D] épouse [Z], de Monsieur [C] [P], Monsieur [W] [N] et Madame [M] [F] ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [J] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par les conseils qui en ont fait la demande ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [U] [D] épouse [Z] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

N° RG 22/02040 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HP6D

CONDAMNE Monsieur [A] [J] à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [M] [F] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,