N° RG 24/09684 – N° Portalis DB2E-W-B7I-ND22

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

11ème civ. S2

N° RG 24/09684 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-ND22

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [X] [T]

né le 22 Décembre 1976 à [Localité 10] (ZAÏRE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Bernard ALEXANDRE,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er mai 2016, OPHEA, a donné en location à Monsieur [D] [X] [T] un logement situé [Adresse 3] [Localité 7] moyennant un loyer de 256.51 euros outre provisions sur charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice du 5 octobre 2023, OPHEA a notifié à Monsieur [D] [X] [T] un congé pour le 31 janvier 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 2530.89 euros au 5 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 12 août 2024, OPHEA a fait citer Monsieur [D] [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de constat de la régularité du congé et à titre subsidiaire du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux, d’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 24 octobre 2025, OPHEA, dûment représentée, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

A titre principal :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— Lui allouer le bénéfice de ses conclusions,

— Juger que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de Monsieur [D] [X] [T] de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [D] [X] [T] à lui payer la somme de 3156.36 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires arrêtée au 10 juillet 2025 avec les intérêts légaux à compter du 31 janvier 2024, date d’effet du congé sur la somme de 4131.96 euros et à compter des conclusions et à défaut de l’acte introductif d’instance pour le surplus,

A titre subsidiaire :

— Constater les manquements graves de Monsieur [D] [X] [T] à ses obligations de locataire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conformément aux articles 1728 et 1741 du code civil,

— Condamner Monsieur [D] [X] [T] à lui payer la somme de 3156.36 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires arrêtée au 10 juillet 2025 avec les intérêts légaux à compter du 12 août 2024, date de l’acte introductif d’instance sur la somme de 5222.71 euros et à compter des conclusions et à défaut de l’acte introductif d’instance pour le surplus,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] [T] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés [Adresse 4] le cas échéant avec le concours de la force publique et sous astreinte financière de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner en tout état de cause Monsieur [D] [X] [T] à lui payer les loyers et charges à échoir et prestations fournies à dater du 11 juillet 2025 jusqu’au jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [D] [X] [T] à lui payer à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges et prestations fournies normalement dû en cas de non résiliation du bail, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés, augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et révisable annuellement au 1er janvier de chaque année sur l’indice de référence des loyers publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Monsieur [D] [X] [T] à lui payer la somme de 1030.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [D] [X] [T] aux entiers dépens ainsi qu’à l’intégralité des émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir et en particulier tous droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit au recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Déclarer les demandes formées par Monsieur [D] [X] [T] mal fondées,

— Débouter Monsieur [D] [X] [T] de l’ensemble de ses demandes,

OPHEA fait valoir, sur le fondement de la jurisprudence, que la mauvaise foi de Monsieur [D] [X] [T] est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé et le non-respect du plan d’apurement octroyé le 23 avril 2204 de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

OPHEA estime également sur le fondement d’une jurisprudence constante, des dispositions des articles 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1709 et 1736 du code civil et de l’article 565 du code civil local, que le congé est régulier pour avoir été délivré dans des délais conformes aux usages, le délai légal de 6 mois n’étant pas applicable au cas d’espèce si bien que la résiliation du bail doit être constatée ou, à titre subsidiaire ,prononcée judiciairement sur le fondement de l’article 1741 du code civil et de la jurisprudence en raison des impayés locatifs.

OPHEA considère, sur le fondement de l’article 1256 du code civil, sa créance antérieure au 31 août 2023 non prescrite puisque soldée par les différents règlements effectués par Monsieur [D] [X] [T] sur la période du 18 septembre 2023 au 1er février 2024.

OPHEA soutient par ailleurs que Monsieur [D] [X] [T] ne rapporte nullement la preuve du trouble de jouissance allégué qui serait du à la présence de nuisibles et d’humidité alors que le logement a été remis en bon état, qu’il est manifestement suroccupé s’agissant d’un F2 hébergeant deux adultes et 3 enfants et qu’aucune information de l’état supposé du logement n’a été portée à sa connaissance.

OPHEA s’oppose enfin à la demande de délais de paiement estimant que Monsieur [D] [X] [T] fait preuve d’une mauvaise volonté à respecter ses obligations en ne réglant pas le loyer et les charges, la dette locative s’élevant à la somme de 3156.36 euros au 10 juillet 2025 et à la somme de 4425.84 euros au 13 octobre 2025, ni les échéances mensuelles du plan d’apurement octroyé en avril 2024. OPHEA soutient que le défendeur passe sous silence le fait qu’il est propriétaire de deux logements depuis 2018 et 2019 sis à [Localité 13].

Monsieur [D] [X] [T], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Débouter OPHEA de sa demande de validation du congé du 5 novembre 2023 et de la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, le congé ne respectant pas le délai de 6 mois et le comportement du bailleur laissant supposer qu’il avait renoncer à se prévaloir dudit congé,

— Débouter OPHEA de sa demande de résiliation judiciaire compte tenu de l’absence de preuve de la signification de l’acte introductif d’instance à la préfecture, du montant de l’arriéré est non appréciable, de sa bonne foi est incontestable, de ses multiples demandes d’allocation d’un logement plus adapté et de l’état déplorable dudit logement,

— Enjoindre à OPHEA de produire un décompte détaillé de la dette locative à compter de janvier 2023,

— Débouter OPHEA de sa demande d’évacuation des lieux,

A titre reconventionnel :

— Désigner tel expert judiciaire afin de constater l’état du logement et de se prononcer sur son insalubrité,

— Condamner OPHEA à lui régler une somme de 200.00 euros par mois rétroactivement à compter de janvier 2023 pour trouble de jouissance du fait de nuisibles et d’humidité,

— Ordonner la compensation entre les condamnations éventuelles,

— Lui accorder des délais sur 24 mois pour apurer la dette locative éventuelle après justificatif de cette dernière,

— Débouter OPHEA de ses demandes,

— Condamner OPHEA à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner OPHEA aux dépens,

Monsieur [D] [X] [T] soutient que le congé délivré le 5 octobre 2023 n’est pas valide car ne respecte pas le délai légal de 6 mois pour quitter les lieux estimant qu’un délai de 4 mois n’est pas adapté à une famille composée de 2 adultes et 3 enfants. Il considère également que OPHEA, en lui octroyant des délais de paiement le 23 avril 2024, a renoncé à se prévaloir dudit congé, le plan d’apurement ne prévoyant que le recouvrement forcé de la créance en l’absence de son respect.

Il estime également que les décomptes produits par OPHEA reprenant une reprise de solde, ne permettent pas d’apprécier si certaines sommes sont prescrites.

Il prétend par ailleurs que le logement est indécent du fait d’une suroccupation, ses demandes d’allocation d’un logement plus adapté ayant été ignorées, et de la présence de nuisibles et d’humidité signalée à de nombreuses reprises en vain à OPHEA si bien qu’il s’estime fondé à solliciter une expertise judiciaire et l’octroi d’une réduction rétroactive des échéances mensuelles du loyer à hauteur de 200.00 euros.

Il sollicite enfin, sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil l’octroi de délais de paiement sur 24 mois en exposant percevoir un salaire de 1600.00 euros et son épouse des allocations chômage de 570.00 euros, régler des pensions alimentaires pour 3 enfants non à charge et avoir 3 autres enfants à charge, et exposer des charges courants outre le règlement d’échéances mensuelles afférentes à un crédit voiture d’un montant de 357.00 euros si bien qu’il précise avoir un reste à vivre sans grande marge. Il confirme être propriétaire d’un studio pas adapté à la composition de la famille.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 13 août 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 octobre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Selon note en délibéré du 20 novembre 2025, Monsieur [D] [X] [T] justifie de règlements effectués du 4 au 8 novembre 2025 pour un total de 3570.00 euros.

Selon note en délibéré du 27 novembre 2025, OPHEA a produit un décompte actualisé de la dette locative faisant état d’une somme due de 761.68 euros, échéance de novembre 2025 incluse et sollicite le bénéfice des conclusions développées à l’audience du 24 octobre 2025.

OPHEA relève que la dette locative n’est pas soldée et que Monsieur [D] [X] [T] a pu récemment effectuer un règlement de 3570.00 euros alors qu’il faisait état d’une situation financière limitée aux termes de ses conclusions. OPHEA maintient son opposition à la demande de délais de paiement et à titre subsidiaire sollicite le prononcé d’une clause cassatoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé.

En application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 10, sur la durée du bail et 15 sur le délai de 6 mois imposé aux congés délivrés par un bailleur, ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article 565 du code civil local, en ce qui concerne les immeubles, le congé ne peut être donné que pour la fin d’un trimestre du calendrier ; il doit l’être au plus tard le troisième jour ouvrable du trimestre. Si le loyer est stipulé fixé par mois, le congé ne peut être donné que pour la fin d’un mois du calendrier et doit avoir lieu, au plus tard, le 15 du mois. Si le loyer est payable par semaine, le congé ne peut être donné que pour la fin d’une semaine du calendrier et doit avoir lieu, au plus tard, le premier jour ouvrable de la semaine.

Un bail renouvelable d’année en année est un bail à durée indéterminée faute de congé préalable délivré conformément à l’usage des lieux.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail à durée indéterminée pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Monsieur [D] [X] [T] par lettre recommandée du 5 octobre 2023 avec accusé réception signé le 20 octobre 2023 pour le 31 janvier 2024, comportant ainsi un délai pour quitter les lieux de plus de 3 mois, au vu des impayés de loyers d’un montant de 2530.89 euros au 5 octobre 2023.

Le délai imparti de plus de 3 mois pour quitter les lieux apparaît ainsi conforme à l’usage des lieux et le congé n’étant pas soumis, contrairement à ce que prétend Monsieur [D] [X] [T] au délai de 6 mois visé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, non applicable aux logements d’habitation à loyers modérés.

Par ailleurs le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

S’il est justifié qu’OPHEA a accordé à Monsieur [D] [X] [T] un plan d’apurement signé le 23 avril 2024 pour apurer la dette locative d’un montant de 2883.05 euros selon 24 mensualités de 30.00 euros en sus du loyer courant, il ne peut en être déduit qu’OPHEA aurait renoncé à se prévaloir du congé alors qu’il ressort des décomptes produits que les délais accordés n’ont pas été respectés. Il en résulte qu’OPHEA est non seulement fondé à poursuivre le recouvrement forcé de sa créance mais également à faire constater la résiliation du bail suite au congé délivré pour impayés locatifs,

Le congé ayant pris effet le 31 janvier 2024, la résiliation du bail sera constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 12 août 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 3293.06 euros, échéance de juin 2024 compris selon extrait de compte du 19 février 2025 produit.

Il ressort dudit décompte et des multiples lettres de relances adressées depuis le 28 septembre 2020 que le compte est constamment débiteur.

Il est également relevé que le plan d’apurement précité n’a pas été respecté et que le règlement des loyers courants n’a repris que postérieurement à l’audience du 24 octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [D] [X] [T].

Monsieur [D] [X] [T] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce l’acte introductif d’instance, interruptif de prescription a été délivré le 12 août 2024 si bien que toute créance antérieure au 12 août 2021 est prescrite sauf reconnaissance de dette.

Il ressort des lettres de relances qu’en octobre 2020 Monsieur [D] [X] [T] restait redevable d’une somme de 1226.47 euros et que la reprise de solde du décompte du 5 octobre 2023 fait état d’une somme due au 3 février 2023 d’un montant de 1934.01 euros sans que le tribunal puisse connaître les échéances concernées par cette somme.

Cependant non seulement cette créance a été réglée par des versements de février à juillet 2023 en application de l’article 1256 du code civil, à défaut de justifier d’une demande d’imputation desdits règlements, mais il est également rappelé que Monsieur [D] [X] [T] a reconnu être redevable d’une dette locative d’un montant de 2883.05 euros au 23 avril 2024 en signant le plan d’apurement si bien qu’il ne peut évoquer une prescription de la dette locative qu’il a reconnue.

Par conséquent il sera débouté de sa demande de voir enjoindre à OPHEA de produire un décompte détaillé à compter de janvier 2023.

S’il ressort du dernier décompte en date du 27 novembre 2025 communiqué dans le cadre d’une note en délibéré, que Monsieur [D] [X] [T] resterait redevable de la somme de 761.68 euros, il convient toutefois de relever que le décompte comprend l’échéance du mois de novembre 2025, réglable conformément au bail, chaque mois, à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu soit en l’espèce jusqu’au 3 décembre 2025, si bien que ladite échéance n’est pas encore due à la date du décompte soit le 27 novembre 2025 et sera en conséquence écartée.

Par conséquent Monsieur [D] [X] [T] reste redevable au 27 novembre 2025 de la somme de 761.68 euros à laquelle il convient de déduire le montant de l’échéance de novembre 2025 d’un montant de 567.92 euros, soit la somme de 173.76 euros.

Monsieur [D] [X] [T] sera condamné au règlement de la somme de 173.76 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’octobre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [D] [X] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges qui aurait dû en l’absence de résiliation du bail pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 janvier 2024 à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [X] [T] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 173.76 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 janvier 2024.

Sur les délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il est justifié de la reprise du paiement des loyers courants et d’une très grande partie de la dette locative par des règlements effectués postérieurement à l’audience du 24 octobre 2025.

Monsieur [D] [X] [T] justifie de revenus mensuels de 1600.00 euros.

S’il déclare n’avoir aucune marge en sus des courses après paiement des charges courantes et pensions alimentaires étant relevé qu’il produit un tableau d’amortissement pour un crédit souscrit le 2 avril 2024 à hauteur de 35000.00 euros aux échéances mensuelles de 561.77 euros non comptabilisées dans les charges courantes, il a quand même été en mesure de régler une somme de 3570.00 euros du 4 au 8 novembre 2025.

Il ne justifie d’ailleurs pas de revenus fonciers à défaut de communication de ses avis d’imposition alors qu’il reconnaît être propriétaire d’un autre logement et que OPHEA produit un extrait du livre foncier démontrant que Monsieur [D] [X] [T] est propriétaire d’un logement sis [Adresse 11] et d’un studio sis [Adresse 12] à [Localité 13].

Compte tenu de la dette locative ramenée à la somme de 173.76 euros, Monsieur [D] [X] [T] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Si Monsieur [D] [X] [T] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Par contre la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas démontrée, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire et de réduction rétroactif du loyer.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce force est de relever que si Monsieur [D] [X] [T] fait état de troubles de jouissance du fait de la présence de nuisibles et d’humidité au sein du logement donné à bail il n’en rapporte aucunement la preuve.

Les 3 photographies produites, non datées et ne permettant pas de s’assurer du logement concerné, sont très insuffisantes à en rapporter la preuve en l’absence d’attestations de professionnels ou tiers, de constat de commissaire de justice… étant de plus relevé qu’aucun courrier de relance et ou de mises en demeure du bailleur n’est produit.

Il est par contre produit l’état des lieux d’entrée qui ne fait état d’aucun désordre particulier à l’exception de quelques griffures.

Par conséquent Monsieur [D] [X] [T] sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire, de réduction rétroactive du montant du loyer et par voie de conséquence de compensation de créances.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [X] [T], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à l’intégralité des émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir et en particulier tous droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit au recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DECLARE régulier le congé délivré le 5 octobre 2023 à effet du 31 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Monsieur [D] [X] [T] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 14] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [D] [X] [T] de son droit au maintien dans les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] [T] de sa demande relative à la production d’un décompte détaillée à compter du mois de janvier 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] [T] à verser à OPHEA, la somme de 173.76 euros (cent soixante-treize euros et soixante-seize centimes) au titre solde du compte locataire au 27 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ACCORDE à Monsieur [D] [X] [T] un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative et dit qu’il devra faire en deux mensualités de 80.00 euros (quatre-vingt euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [X] [T], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [D] [X] [T] sera condamné à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 31 janvier 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [X] [T] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 173.76 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 janvier 2024 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d’OPHEA tendant à l’expulsion de Monsieur [D] [X] [T] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] [T] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] [T] de sa demande de réduction rétroactive du montant du loyer;

DEBOUTE Monsieur [D] [X] [T] de sa demande de compensation de créances ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] [T] aux dépens de la présente procédure ainsi qu’à l’intégralité des émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir et en particulier tous droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit au recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

N° RG 24/09684 – N° Portalis DB2E-W-B7I-ND22

Le Greffier Vice-Président

Virginie HOPP Catherine KRUMMER