TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02172 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNTX

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [U] [X]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julien TRENSZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 55

PARTIES REQUISES :

Madame [H] [E]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Claire DUSS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 13

Monsieur [Q] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 25 août 2016, Monsieur [F] [X] a donné à bail à Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges, outre 50 euros de provisions sur charges par mois.

Il y a lieu de préciser que Monsieur [U] [X] est devenu propriétaire dudit logement suite au décès de son père, signataire du contrat de bail susvisé, puis du décès de sa mère.

Un congé aux fins de vente a été signifié à Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024. Ledit acte aux fins de vente à effet au 24 août 2025 a reçu pour réponse un courriel de Madame [H] [E] du 30 juillet 2025 précisant que l’appartement serait toujours occupé au 24 août 2025, faute de nouvel appartement.

Par assignation en référé du 11 août 2025, Monsieur [U] [X] a attrait Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— constater et au besoin dire et juger que selon acte extra judiciaire signifié le 23 octobre 2024, Monsieur [X] a donné congé pour vendre à Monsieur et Madame [E] avec effet au 24 août 2025,

— dire et juger que depuis le 25 août 2025 Monsieur et Madame [E] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 6],

— constater et au besoin dire et juger que les défendeurs se maintiennent dans les lieux de mauvaise foi puisque le congé leur a été délivré dès le 23 octobre 2024, si bien qu’ils ont bénéficié d’un délai de 10 mois pour pouvoir se reloger,

— condamner Monsieur et Madame [E], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai l’appartement propriété de Monsieur [X] situé [Adresse 6], au besoin par la force publique et sous peine d’astreinte non comminatoire et définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur et Madame [E] à compter du 25 août 2025 à 1 000 euros par mois,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur [X] une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois à compter du 25 août 2025,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [E] aux dépens,

— rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025 et plaidée à l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, Monsieur [U] [X], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation du 11 août 2025, et précisé qu’il s’opposait à l’octroi de délais pour évacuer le logement.

Madame [H] [E], représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 12 février 2026 dans lesquelles elle demande de :

— accorder à Madame [H] [E] les plus larges délais d’évacuation,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros mensuelle,

— débouter Monsieur [X] de sa demande d’astreinte,

— débouter Monsieur [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse précise qu’elle est seule pour élever ses quatre enfants, que sa demande de relogement n’a pas abouti, et que Monsieur [Q] [E] a quitté le logement.

Monsieur [Q] [E], cité par acte remis à étude, était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la validité du congé

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Monsieur [U] [X] a donné congé aux fins de vente à Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] au motif d’une vente du logement.

Cet acte précise toutes les mentions légales susvisées.

Il en résulte que le congé a donc été valablement délivré et qu’en conséquence, depuis le 24 août 2025 à minuit, Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] sont déchus de tout droit d’occupation du logement sans qu’il n’y ait lieu de prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis le 25 août 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Une indemnité d’occupation mensuelle sera fixée ; il n’y a donc pas lieu de prononcer une astreinte.

Il convient donc de fixer cette indemnité mensuelle à la somme de 800 euros et de condamner in solidum Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] à payer ladite indemnité à Monsieur [U] [X].

II. Sur les délais d’expulsion

L’article L. 412-4 précise que la durée des délais prévus à l’article précité, ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Lorsque le commandement de quitter les lieux a été délivré, le pouvoir d’accorder des délais incombe au juge de l’exécution.

En l’espèce, Madame [H] [E] vit seule avec quatre enfants dont deux handicapés. Elle rapporte la preuve, par attestation du 10 octobre 2025 de la Collectivité Européenne d’Alsace, qu’elle a effectué des démarches de relogement en 2022 et février 2025 sans aucune proposition des bailleurs sociaux. Le tribunal prend acte de la composition de la famille, de la présence de deux enfants handicapés, mais souligne également que le congé aux fins de vente date du 23 octobre 2024 et le délibéré est du 26 mars 2026, 17 mois se sont donc déjà écoulés. Le tribunal, s’il prend forcément en compte la situation des locataires, doit aussi tenir compte des intérêts du bailleur. De cet équilibre, il ressort que Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] ont largement pu rechercher un autre logement, le tribunal prenant acte que Madame [H] [E] vivant désormais seule avec ses quatre enfants sans leur père.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [H] [E] d’octroi de délais d’expulsion.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens in solidum.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [X], Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance en référé réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé aux fins de vente délivré le 23 octobre 2024 par Monsieur [U] [X] à Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] par acte de commissaire de justice a valablement produit son effet ; que Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] sont déchus de tout droit d’occupation sur les lieux loués au [Adresse 6], et ce à compter du 24 août 2025 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] à la somme de 800 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] à payer à Monsieur [U] [X] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 août 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [X] de fixation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de Madame [H] [E] d’octroi de délais d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [E] et Monsieur [Q] [E] à payer à Monsieur[U] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,