Minute n° 25/

DOSSIER N° RG 24/02368 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IHN4

AFFAIRE : Société DRC / Société SLEMJ & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Loïc WAROUX

GREFFIÈRE : Isabelle BUSSON

DEMANDEUR

Société DRC,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe BUFFET membre de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS, substitué par Maître Thibaut BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS

DEFENDERESSE

Société SLEMJ & ASSOCIES, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCI STEPHISA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Caroline MARTINEAU membre de la SELARL MARIE-CAROLINE MARTINEAU & MAGALIE MINAUD, avocate au barreau du MANS

INTERVENANTS

Monsieur [T] [N]

né le 10 Février 1970 à [Localité 3],

Madame [U] [H]

née le 01 Octobre 1984 à [Localité 3],

Monsieur [X] [H]

né le 30 Avril 2005 à [Localité 2],

Monsieur [L] [H] représenté par son représentant légal, Madame [U] [H]

né le 03 Septembre 2007 à [Localité 3],

Monsieur [P] [N] représenté par ses représentants légaux, Madame [U] [H] et Monsieur [T] [N]

né le 14 Juin 2015 à [Localité 3],

demeurant ensemble [Adresse 4]

tous représentés par Maître Christophe BUFFET membre de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS, substitué par Maître Thibaut BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 20 Janvier 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 18 Mars 2025 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :

— -------------------------------

CE à M^e BUFFET, M^e MARTINEAU,

+ CCC aux parties en LRAR + LS,

+ CCC à l’huissier en LS,

le :

— -------------------------------

RG n°24/02368

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit en date du 05 août 2024, la SAS DRC a fait assigner la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS devant le juge de l’exécution du Mans aux fins d’annulation du commandement d’avoir à quitter les lieux qui lui a été délivré le 18 juillet 2024 en vertu d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire du Mans du 25 novembre 2022 ayant constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail commercial qui liait les parties, confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Angers du 06 février 2024, pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 4].

À l’audience du 20 janvier 2025, les deux parties ont déclaré ne pas soulever l’incompétence matérielle du juge de l’exécution après la décision n° 2023-1068 du conseil constitutionnel en date du 17 novembre 2023, la dépêche de la direction des services judiciaires – direction des affaires civiles et du sceau en date du 28 novembre 2024 et la note complémentaire de cette même direction du 05 décembre 2024.

La SAS DRC, ainsi que Monsieur [T] [N], Madame [U] [H], Monsieur [X] [H], Monsieur [L] [H] représenté par sa mère [U] [H], et Monsieur [P] [N] représenté par ses parents [T] [N] et [U] [H], représentés par leur conseil, ont développé leus conclusions aux termes desquelles ils sollicitent :

que le commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2024 soit déclaré nul ;qu’il leur soit accordé un délai d’un an avant expulsion ;que Maître [J], réprésentant la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS es qualité de mandataire judiciaire de la SCI STEPHISA, soit condamné à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que les locaux sont occupés non seulement au titre du bail commercial, mais également à titre d’habitation, toute la famille vivant dans les lieux. Ils en déduisent que le commandement de quitter les lieux faisant suite à la décision d’expulsion devait leur laisser un délai de deux mois pour partir, et non seulement deux semaines, de sorte qu’il doit être annulé.

Ils sollicitent cumulativement un délai d’un an pour quitter les lieux, précisant avoir formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 06 février 2024. Ils ajoutent sur ce point qu’ils n’ont pas besoin d’être titulaires d’un bail d’habitation pour demander un tel délai, la seule occupation suffisant.

La SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS, représentée par son conseil, a développé ses conclusions n° 2 aux termes desquelles elle sollicite :

qu’il soit jugé que le commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2024 est parfaitement conforme ;que la société DRC soit déboutée de sa demande de délai pour s’acquitter de sa dette ;que la société DRC soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;que la société DRC soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle rappelle que le bail commercial a été consenti à la société DRC en 2017 par la société STEPHISA, ces deux sociétés étant dirigées par Monsieur [T] [N], le bail prévoyant expressément que l’usage des locaux se ferait uniquement pour servir l’activité professionnelle exercée, aucun avenant n’ayant jamais été régularisé afin d’étendre l’usage des locaux à l’habitation, Monsieur [N] n’ayant jamais fait savoir qu’il utilisait les locaux comme logement personnel sans droit ni titre. Elle estime que cette allégation est opportuniste et fausse, n’étant destinée qu’à demeurer dans les lieux.

RG n°24/02368

Elle soutient qu’une attestation CAF ne saurait valoir justificatif de domicile, d’autant qu’elle est datée de 2023 et qu’il suffit d’aller sur le site internet de la CAF pour modifier l’adresse. Elle adopte le même raisonnement s’agissant de l’attestation d’assurance produite, puisqu’une telle attestation s’obtient sur simple déclaration sans aucune vérification.

Elle communique de son côté un acte de cession de parts sociales de la SCI STEPHISA du 18 mars 2013 qui met en évidence que les lieux sont composés à la fois d’un bâtiment à usage de garage et d’atelier avec terrain, mais également d’une maison d’habitation, le bail commercial ne concernant donc que le bâtiment à usage professionnel et le terrain, alors que Monsieur [N] occupe depuis toujours la maison d’habitation sur le terrain qui est exclue du bail.

Elle en déduit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux n’est pas applicable, la demande de délai n’ayant au demeurant pour seul but que de gagner du temps.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de faire observer que sur le fondement des dispositions de l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne dispose du pouvoir juridictionnel pour octroyer un délai qu’après signification d’un commandement.

Par conséquent, il n’est pas possible de solliciter cumulativement l’annulation du commandement aux fins de quitter les lieux et l’octroi d’un délai avant expulsion, ce que font pourtant les demandeurs.

La demande de délai ne sera en conséquence envisagée qu’à titre subsidiaire, en fonction de ce qu’il aura été répondu à la demande d’annulation du commandement.

1°) Sur la demande aux fins d’annulation du commandement d’avoir à libérer les lieux

Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire du Mans du 25 novembre 2022 et d’un arrêt confirmatif de la cour d’appel d’Angers du 06 février 2024, qui ont notamment :

CONSTATÉ par acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 15 mars 2017, à la date du 08 avril 2022 ;ORDONNÉ à la SAS DRC et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;DIT que passé ce délai il pourrait être procédé à l’expulsion du preneur, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNÉ la SAS DRC à payer à la SELARL SEMJ & ASSOCIÉS, en deniers ou quittances, la somme de 5 350 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 mars 2022 ;CONDAMNÉ la SAS DRC à payer à la SELARL SEMJ & ASSOCIÉS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et totale des lieux loués.

Le commandement de quitter les lieux délivré le 18 juillet 2024 a effectivement laissé à la SAS DRC un délai de quinze jours pour libérer les lieux.

RG n°24/02368

Le débat porte donc sur le point de savoir si les locaux sont effectivement habités par les demandeurs ou non.

Au soutien de cette prétention, les demandeurs produisent une attestation d’assurance habitation établie le 30 novembre 2023 mentionnant comme titulaire du contrat “[U] [H]”, comme adresse “[Adresse 4]” et couvrant la période s’écoulant entre le 02 septembre 2023 et le 1er septembre 2024.

Ils communiquent en outre une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du Mans en date du 30 novembre 2023 à destination là encore de [U] [H].

Enfin, ils versent aux débats des photographies non datées de pièces qui semblent composer une habitation, et un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 1er octobre 2024 qui s’est rendu au [Adresse 4], dont il résulte qu’un “bâtiment” est composé d’un bureau de la société DRC, le reste de l’immeuble servant d’habitation à la famille, photographies à l’appui.

Or, d’une part il convient de noter, s’agissant des attestations d’assurance habitation et CAF, qu’elles ne sauraient valoir justificatifs de domicile puisqu’il suffit, comme le souligne la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS, d’accéder au site de la CAF pour y mentionner l’adresse que l’on souhaite, aucune vérification n’étant faite. Il en est de même d’un assureur qui délivre une attestation d’assurance à la seule condition d’être réglé des échéances, sans aucune vérification non plus de la réalité de l’adresse.

D’autre part, les photographies non datées n’apportent pas davantage la preuve du domicile revendiqué puisque la localisation de l’immeuble photographié est invérifiable.

Reste le procès-verbal de constat établi le 1er octobre 2024 qui semble effectivement démontrer l’existence d’un domicile, les photographies illustrant des chambres, un coin cuisine, une salle de bains etc …

Cependant, ce procès-verbal de constat se heurte à l’acte de cession de parts sociales du 18 mars 2013 au profit de Monsieur [T] [N] (SCI STEPHISA), dont il résulte clairement, s’agissant de la désignation des lieux [Adresse 4], plusieurs éléments :

— D’une part, que l’adresse de Monsieur [N] était déjà en 2013 [Adresse 4] ;

— D’autre part et surtout, que les lieux comportent non seulement une maison d’habitation avec cuisine, salle à manger, une chambre, une salle de bains, des WC et un bureau, mais également un bâtiment à usage de garage et d’atelier avec un terrain autour.

Or, le bail commercial régularisé entre la SCI STEPHISA et la SAS DRC le 15 mars 2017, Monsieur [N] étant dirigeant des deux sociétés, mentionne limpidement que le contrat concerne “un bâtiment d’environ 1 000 m2 à usage professionnel d’atelier (150 m2) et bureaux (25 m2) comprenant un étage (425 m2), auquel s’ajoute un terrain de 16 000 m2" (page 1), ces locaux devant “uniquement servir l’usage de l’activité de dépannage, remorquage, stockage, convoyage et garage, ainsi que les activités permettant les réussite de ces critères” (page 1), et dépendant d’un “immeuble exclusivement destiné à des activités professionnelles et ne comprenant aucune habitation” (page 3).

Il ressort de l’étude comparée de ces deux actes que le bail commercial porte exclusivement sur le bâtiment à usage de garage et d’atelier avec un terrain autour, et que la description du “bâtiment” visité par le commissaire de justice le 1er octobre 2024 correspond en tous points à celle de l’habitation avec cuisine, salle à manger, une chambre, une salle de bains, des WC et un bureau, le commissaire de justice s’étant bien gardé de préciser que deux bâtiments étaient situés à la même adresse.

Il est donc démontré que si la famille [N] réside effectivement [Adresse 4], c’est dans la maison d’habitation située sur le terrain et non dans le bâtiment qui fait l’objet du bail commercial.

RG n°24/02368

Cette dissimulation, par Monsieur [N] et sa famille, est tout simplement inadmissible et confine à la tentative d’escroquerie au jugement, ce qui s’analyse avec encore plus d’acuité lorsqu’il est constaté, comme le fait très justement remarquer la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS, que ce n’est que dans le cadre de l’exécution de la décision d’expulsion que la famille soutient, pour la première fois, résider dans les locaux objet du bail commercial.

En tout état de cause, puisqu’il est établi que le local concerné par l’expulsion ne sert aucunement d’habitation à la famille [N], le commandement de quitter les lieux n’avait pas à laisser un délai de deux mois pour libérer les lieux et est donc parfaitement valable.

La demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2024 sera donc rejetée.

2°) Sur la demande de délai

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L. 412-4 du même Code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, précise que la durée des délais prévus à l’article 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de veiller à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, puisqu’il a été établi que la famille [N] n’occupait pas les locaux concernés par l’expulsion, les demandeurs sont tout simplement irrecevables à formuler une demande de délai avant expulsion.

3°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS DRC, Monsieur [T] [N] et Madame [U] [H] succombant à la présente instance, supporteront in solidum les dépens de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, parties succombantes et tenues aux dépens, la SAS DRC, Monsieur [T] [N] et Madame [U] [H] seront déboutés de leur demande à ce titre et condamnés in solidum à payer à la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €).

* * *

Il y a lieu de rappeler que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS DRC, Monsieur [T] [N], Madame [U] [H], Monsieur [X] [H], Monsieur [L] [H] représenté par sa mère [U] [H], et Monsieur [P] [N] représenté par ses parents [T] [N] et [U] [H] de leur demande aux fins d’annulation du commandement de quitter les lieux du 18 juillet 2024 ;

DÉCLARE IRRECEVABLES la SAS DRC, Monsieur [T] [N], Madame [U] [H], Monsieur [X] [H], Monsieur [L] [H] représenté par sa mère [U] [H], et Monsieur [P] [N] représenté par ses parents [T] [N] et [U] [H] en leur demande de délai avant expulsion ;

DÉBOUTE la SAS DRC, Monsieur [T] [N], Madame [U] [H], Monsieur [X] [H], Monsieur [L] [H] représenté par sa mère [U] [H], et Monsieur [P] [N] représenté par ses parents [T] [N] et [U] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DRC, Monsieur [T] [N], Madame [U] [H] in solidum à payer à la SELARL SLEMJ & ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [D] [J], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SCI STEPHISA, la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE que la charge des dépens sera assumée par la SAS DRC, Monsieur [T] [N] et Madame [U] [H] in solidum ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé le DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION