N° RG 24/01123 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754UD

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/01123 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754UD

Minute : 24/460

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

M. [I] [B]

C/

M. [M] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2019, M. [I] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] et Mme [X] [R] sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [M] [J] un commandement de payer la somme principale de 2075,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’avoir à justifier de son assurance locative.

Par acte de commissaire de justice signifié le même jour, le bailleur a fait commandement à M. [M] [J] d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [M] [J] le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2024, M. [I] [B] a assigné M. [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de location suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et du commandement d’avoir à justifier de l’assurance et à l’absence de paiement de l’entièreté des sommes dues par les locataires, en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion du défendeur de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ;

— condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 2203,52 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés à la mensualité de mai 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis mai 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 430 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens.de la somme de YYY euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, du commandement de justifier de l’assurance, de la notification CCAPEX et de l’assignation ainsi que tous les actes postérieurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 15 octobre 2024, M. [I] [B] maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, et précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2024, s’élève désormais à 2 249 euros dont il convient de déduire la somme de 300 euros versée directement au commissaire de justice.

Il souhaite récupérer son logement et fait valoir que le logement est un danger sanitaire. Il précise à ce titre qu’il reçoit des plaintes concernant l’état du logement. Il s’engage par ailleurs à communiquer les quittances au locataire.

M. [M] [J] sollicite des délais de paiement suspensifs et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il indique avoir réglé 400 euros et non 300 euros au commissaire de justice depuis plusieurs mois. Il indique vouloir quitter le logement. Il explique enfin percevoir 1 500 euros de revenus, percevoir l’aide personnalisée au logement et que sa compagne n’a pas de revenus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. La production d’une note en délibéré a été autorisée par la juge relativement aux paiements effectués par le locataire auprès du commissaire de justice.

Par note en délibéré du 14 novembre 2024, M. [B] a produit un état détaillé des versements effectués par M. [J] au 15 octobre 2024 établi par l’étude [E] [L] [W], commissaires de justice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire, il sera précisé que le bailleur produit une attestation sur l’honneur rédigée par ses soins attestant que Mme [R] ne réside plus à l’adresse louée depuis le 10 janvier 2020 et qu’il ne forme aucune demande à son encontre.

Sur la recevabilité de la demande

M. [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2075,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Au vu des pièces versées au débat, le locataire a repris le paiement des loyers courants et commencé à apurer sa dette. De même, les revenus déclarés à l’audience, lui permettent de régler sa dette si des délais de paiement lui sont accordés.

M. [B] s’oppose la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail. Il fait valoir à ce titre que le locataire ne respecterait pas ses obligations d’usage paisible des lieux.

Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à prouver l’existence de ces désordres et ne formule pas de demande de prononcé de la résiliation du bail, uniquement une demande de constat de la résiliation au motif que les loyers étaient demeurés impayés. Ainsi, les arguments présentés par M. [B] relativement à l’usage des lieux par M. [J] ne seront pas étudiés puisqu’ils ne fondent aucune demande.

Dans ces conditions et compte-tenu de la situation de M. [J] telle qu’exposée ci-dessus, il convient d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à M. [J], selon les modalités prévues ci-après, à savoir des mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par les locataires, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 430 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à sa mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024, M. [J] lui devait la somme de 2 249,52 euros, à laquelle il reconnaissait à l’audience que devait être déduite la somme de 300 euros au titre des versements effectués à l’étude du commissaire de justice.

M. [J] a contesté ce montant à l’audience, indiquant qu’il avait versé 400 euros en tout au commissaire de justice : 100 euros le premier mois et 50 euros les mois suivants (paiements en liquide).

L’état détaillé des versements effectués par M. [J] au 15 octobre 2024 dressé par l’étude [E] [L] [W], commissaires de justice et produit en cours de délibéré, établit que M. [J] a versé la somme de 350 euros avant l’audience, ce décompte détaillant que M. [J] a versé 100 euros le 7 mai 2024, puis 50 euros en juin, 50 euros en juillet, 50 euros en août, 50 euros en septembre et 50 euros en octobre 2024.

Ainsi, il y a lieu de déduire la somme de 350 euros de la dette locative au titre des versements directs au commissaire de justice.

En revanche, M. [J] affirmant avoir versé les sommes en liquide et ne pas en avoir gardé trace, il ne prouve pas avoir versé 400 euros au commissaire de justice et seule la somme de 350 euros sera retenue.

Dès lors, M. [J] sera condamné à payer la somme de 1 899,52 (2249,52 – 350) euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé par le demandeur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2019 entre M. [I] [B] (bailleur), d’une part, et M. [M] [J] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] [Localité 11] est résilié depuis le 14 mai 2024,

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à M. [I] [B] la somme de 1 899,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [M] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [M] [J] sera condamné à verser à M. [I] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 430 euros (quatre cent trente euros) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à M. [I] [B] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 4 juillet 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge