MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 18 Novembre 2025

N° RG 24/01007 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ICYK

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] représenté par son Syndic, ACCORD IMMOBILIER exerçant sous la dénomination commerciale CENTURY 21 HARMONY, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS du Mans sous le n° 389 999 194

représenté par Maître Benjamin JAMI, membre de la SELARL BJA, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

demeurant [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 1er juillet 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 18 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 18 Novembre 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Emmanuel BRUNEAU – 12 le

RG 24/01007 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ICYK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte extrajudiciaire délivré le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, ACCORD IMMOBILIER, exerçant sous la dénomination commerciale de CENTURY 21 HARMONY, (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner devant le tribunal judiciaire du Mans M. [W] [Z], copropriétaire, aux fins de le voir condamner principalement au paiement d’une somme correspondant aux charges impayées.

M. [Z] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses ; il n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 4 juillet 2024.

Le tribunal ayant constaté qu’il existait une adresse plus récente pour le défendeur, qui n’avait pas été touché en première intention, il a ordonné que M. [Z] soit assigné à cette adresse afin de lui permettre, le cas échéant, de faire valoir sa défense, et a donc ordonné en conséquence la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par acte extrajudiciaire, le syndicat des copropriétaires a procédé à une nouvelle assignation du défendeur. Cet acte a été délivré le 28 mai 2025 à étude, le commissaire de justice confirmant l’exactitude de l’adresse de M. [Z].

Aux termes de cet acte, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 15 198,66 € correspondant aux charges impayées jusqu’à la fin du premier trimestre 2024, en faisant valoir que ce dernier est propriétaire des lots 57, 70 et 75 de l’ensemble immobilier, mais que malgré les nombreuses relances et la mise en demeure du 18 avril 2023, il ne paye plus ses charges depuis de nombreux mois.

Le syndicat des copropriétaires demande également la capitalisation des intérêts, le paiement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges  :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son article 10 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 prévoit ensuite que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.(…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est suffisamment démontré à la fois la propriété de M. [Z] au sein de l’ensemble immobilier, ainsi que le montant des charges appelées à ce titre par la production des copies des courriers d’appel de charge, d’un décompte, ainsi que des procès-verbaux d’assemblées générales fixant celles-ci.

Le montant des charges impayées, frais de relance et mise en demeure s’élève ainsi à la somme de 13 018,66 €.

M. [Z], régulièrement informé de la procédure, ne justifie d’aucun paiement autre que ceux qui peuvent apparaître au décompte produit.

Par ailleurs, le décompte et les factures versés aux débats laissent apparaître que la copropriété a facturé à M. [Z] les frais relatifs aux procédures judiciaires engagées à son encontre, à savoir les frais de préparation du dossier en commandement de payer, les honoraires liés à l’assignation, les frais de mise en demeure et les honoraires d’un avocat pour établir une assignation après examen des pièces. Ces frais cumulés représentent la somme de 2 180 €.

La somme totale de 15 198,66 € est donc due par M. [Z], qui y sera condamné.

En revanche, s’agissant des intérêts dont il est sollicité dans le corps des conclusions qu’ils courent à compter de la délivrance de l’assignation, il ne saurait être fait droit à cette demande de laquelle n’est pas saisi le tribunal, le requérant ne la faisant pas figurer au sein du dispositif de ses conclusions. Les intérêts courront donc au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires motive sa demande de dommages et intérêts en exposant que le comportement de M. [Z] de non-paiement des charges est répétitif et injustifié, ce qui lui a causé un préjudice financier distinct de celui compensé par les dommages et intérêts moratoires, la copropriété ayant été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il ajoute qu’un compte de copropriété ne peut pas être débiteur ce qu’il l’a obligé à s’organiser pour faire l’avance de la somme due par la copropriété.

Si les éléments invoqués pourraient constituer un préjudice, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’étendue de son préjudice, et ne met pas la juridiction en mesure d’apprécier celui-ci en ne produisant aucune pièce relative aux difficultés rencontrées, outre qu’il ne fonde pas en droit sa demande.

Cette prétention sera écartée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le syndicat des copropriétaires sollicitant la capitalisation des intérêts, il sera fait droit cette demande.

N° RG 24/01007 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ICYK

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z], succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires justifie sa demande à ce titre en produisant une facture de 1 200 € correspondant à des honoraires d’un avocat, le cabinet BJA avocat.

Cependant, dans la mesure où il a déjà été fait droit à des frais figurant au décompte produit, relatifs au recours à un avocat pour initier toute procédure judiciaire contre M. [Z], il n’y aura pas lieu d’y ajouter ces frais qui feraient double emploi.

La demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, ACCORD IMMOBILIER, exerçant sous la dénomination commerciale de CENTURY 21 HARMONY, la somme de 15 198,66 € (quinze mille cent quatre vingt dix huit euros soixante six), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, ACCORD IMMOBILIER, exerçant sous la dénomination commerciale de CENTURY 21 HARMONY, du reste de ses demandes ;

REJETTE la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente