TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04429 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZO52

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

S.A. ADOMA, anciennement dénommée SONACOTRA

C/

[A] [D] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ADOMA, anciennement dénommée SONACOTRA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Séverine SURMONT, avocat au barreau de DOUAI, substituée par M^e Nordine HAMADOUCHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [D] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme ADOMA (ci-après SA ADOMA), anciennement dénommée SONACOTRA, est une société d’économie mixte qui a pour objet la construction et la gestion de foyers-hôtels et de résidences sociales en vue notamment du logement de personnes défavorisées. Elle met à disposition des personnes qu’elle héberge moyennant le paiement d’une redevance des chambres privatives et parties communes permettant la confection des repas et des salles d’activité. Le résident s’engage à respecter le règlement intérieur.

Par acte sous seing privé du 08 février 2018, la SA ADOMA a conclu avec Monsieur [P] [W] un contrat d’occupation d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’une redevance d’un montant mensuel initial de 415 euros.

Le même jour, Monsieur [P] [W] a accepté les termes du règlement intérieur de la résidence en apposant sa signature sur celui-ci.

Par courrier du 20 juin 2024 notifié à Monsieur [P] [W] par commissaire de justice le 25 juin 2024 (dépôt de l’acte à l’étude), la SA ADOMA, soutenant une violation par l’occupant de l’article 2 du règlement intérieur de la résidence, l’a mis en demeure de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, :

—  constater la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation aux torts exclusifs du résident pour manquement aux obligations essentielles du contrat ;

—  ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 153 euros par jour de retard ;

—  ordonner que les objets mobiliers du défendeur se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans tel foyer ou tel garde-meuble au choix du poursuivant, aux frais du défendeur ;

—  condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance en cours mois par mois jusqu’à la libération définitive des lieux ;

—  condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris le remboursement du procès-verbal de constat et de la signification de la mise en demeure par commissaire de justice ;

—  rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

La SA ADOMA, représentée par son conseil, s’en réfère à son assignation et maintient les demandes qui y figurent.

Pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse, il convient de se référer au corps de son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [W] comparaît en personne. Il reconnaît le défaut d’entretien de son logement mais assure que depuis le premier passage du commissaire de justice, la chambre est nettoyée et entretenue. Il sollicite un report d’audience pour pouvoir produire des pièces de nature à justifier ses allégations. Le report d’audience lui est refusé compte tenu du temps dont il disposait déjà pour saisir un avocat depuis le 09 avril 2025, date de l’assignation, mais Monsieur [P] [W] est autorisé à communiquer au tribunal et à la partie adverse, en cours de délibéré avant le 30 janvier 2026, des justificatifs concernant le nettoyage de son logement à la suite de la mise en demeure du commissaire de justice.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Alors qu’il avait été autorisé par la juge des contentieux de la protection à communiquer, en cours de délibéré avant le 30 janvier 2025, au tribunal et à la partie demanderesse, des justificatifs du nettoyage de sa chambre à la suite de la mise en demeure par commissaire de justice, Monsieur [P] [W] n’a transmis aucune pièce.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat et la demande d’expulsion

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

L’article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur sous réserve d’un délai de préavis d’un mois. La résiliation du contrat est alors signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, aux termes de l’article 8 du contrat d’occupation, le résident s’engage à respecter le règlement intérieur en vigueur qui devra être paraphé et signé. Ledit règlement mentionne, notamment dans son article 2, que le résident doit nettoyer ses parties privatives et entretenir les équipements fournis et qu’il ne doit pas introduire d’animal dans l’enceinte de la résidence.

En outre, l’article 11 du contrat de résidence prévoit la clause résolutoire selon laquelle la résiliation du contrat intervient de plein droit en cas d’inexécution par le résident des obligations lui incombant ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SA ADOMA justifie avoir fait notifier à Monsieur [P] [W] par commissaire de justice le 25 juin 2024 un courrier de mise en demeure de nettoyer sa chambre dans un délai de 48h au-delà duquel la SA ADOMA estime que le contrat se trouvera résilié.

Cette mise en demeure, qui ne prévoit pas un délai de préavis d’un mois, ne respecte pas les formes prévues par les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation.

La résiliation unilatérale de plein droit soutenue par la demanderesse n’est donc pas régulière.

Toutefois, la SA ADOMA verse aux débats un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 27 novembre 2024 aux termes duquel il est relevé que : « la chambre est sens dessus dessous, en désordre. Je constate ainsi que le sol est jonché de détritus, sacs poubelles. Les lieux sont sales, encrassés. La peinture murale est souillée. (…) Les lieux sont en total désordre, sans entretien. Je relève également que la pièce est fortement encombrée. (…) Les murs au niveau de cet espace couchage sont souillés, noircis par des traces de doigts. (…) Au niveau de l’espace saintaires (salle wc et douche), le sol est encrassé. Je constate enfin au niveau du sol, la présence d’insectes rampants morts type cafards ou blattes. (…) Les wc ne présentent aucun entretien. (…) au niveau de la cabine de douche, je constate également la présence de nombreux sacs de détritus et déchets. »

Par ailleurs, ce même procès-verbal fait état de la présente d’un chat dans l’appartement, d’une litière dans l’espace sanitaire et d’une « flaque d’urine d’animaux » sur le seuil de la porte d’entrée. Il est alors établi que le résident a fait pénétrer un chat dans les locaux mis à disposition par la SA ADOMA.

Ce constat est accompagné de photographies qui permettent de se rendre compte de l’état de l’appartement.

Un tel manque de nettoyage et d’entretien ainsi que l’introduction d’un animal dans les locaux constitue une violation manifeste et grave de l’article 2 du règlement intérieur et l’usage avec soin des lieux loués. Elle correspond à une obligation plus générale et tout aussi essentielle d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Si Monsieur [P] [W] affirme à l’audience que sa chambre est désormais en ordre et nettoyée, il n’apporte aucun élément de nature à le prouver et ce alors même qu’il avait été autorisé par la juge des contentieux de la protection à le faire en cours de délibéré. Monsieur [P] [W] ne prouve donc pas que cette violation n’est plus actuelle.

Le manquement de Monsieur [P] [W] est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat qui sera donc prononcée à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [P] [W], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Aucun élément ne permet en l’état d’établir, ni même de supposer que Monsieur [P] [W] ne se conformera pas aux dispositions du présent jugement. La demande au titre de l’astreinte sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation de la date de la résiliation jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En l’espèce, il résulte du décompte joint à la mise en demeure du 08 avril 2025 que le montant de la redevance mensuelle actualisé s’élève à la somme de 483,35 euros au mois de février 2025.

Il convient de condamner Monsieur [P] [W] à payer mensuellement cette somme à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux au titre des indemnités d’occupation.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [W] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, dont les frais liés au procès-verbal de constat du 27 novembre 2024, à l’exclusion des frais de la mise en demeure signifiée le 25 juin 2024, celle-ci n’ayant pas entrainé l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence.

En application de l’article 700 du même code, Monsieur [P] [W] sera condamné à payer à la SA ADOMA la somme de 500 euros.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

Prononce la résiliation du contrat de séjour conclu le 08 février 2018 entre la SA ADOMA et Monsieur [P] [W] et portant sur un logement à usage d’habitation [Adresse 3] aux torts exclusifs du défendeur et à la date de la présente décision, soit au 16 mars 2026 ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [P] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

A défaut de libération volontaire, autorise l’expulsion de Monsieur [P] [W] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rejette la demande d’astreinte formée par la SA ADOMA ;

Rappelle que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. », conformément à l’article L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner, en l’état, la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place à la charge du défendeur ;

Condamne Monsieur [P] [W] à payer à la SA ADOMA une somme de 483,35 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation (somme indexée selon les modalités prévues au contrat comme les loyers et charges normalement dus si le contrat n’avait pas été résilié) à compter de ce jour et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;

Rappelle à Monsieur [P] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Condamne Monsieur [P] [W] à payer à la SA ADOMA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [W] aux dépens en ce compris notamment les frais liés au procès-verbal de constat du 27 novembre 2024 et à l’exclusion des frais de la mise en demeure signifiée le 25 juin 2024 au défendeur ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION