Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [P]

Etage 2

13 Rue Raymonde Guérif

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01689 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZU7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [I] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 mars 2022 à effet au 26 mars 2022, [M] et [D] [T] ont donné à bail à [I] [P] un logement de type 2 leur appartenant sis, 13 rue Raymonde Guefif, bâtiment C, 2ème étage, porte C23, outre un parking n°13 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 538 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 62 €.

[M] [T] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 16 mars 2022, concernant ledit logement (mais situé par erreur à SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE), comme mentionné en préambule du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [I] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 984,25 € arrêté au 13 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— déclarer son action recevable et bien-fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur;

— ordonner en conséquence l’expulsion de [I] [P], ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner [I] [P] à lui payer la somme de 7 052,25 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 1 984,25 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner [I] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner [I] [P] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner [I] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

L’Espace départemental des solidarités a informé le Tribunal le 29 juillet 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10 886,73 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 septembre 2025.

Régulièrement assignée à étude, [I] [P] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [I] [P] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 16 mars 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [I] [P] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 12 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 16 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 4.

Par exploit de commissaire en date du 9 août 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [I] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 984,25 € arrêté au 13 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le relevé de compte qui semble être un relevé de compte locataire est inexploitable car il ne mentionne ni le nom du bailleur ni le nom de la locataire.

En revanche, il résulte des relevés de créance ACTION LOGEMENT SERVICES que les mois de septembre et octobre 2024, qui suivent le mois du commandement de payer, ont dû être compensés par la garantie Visale, ce qui permet de déduire que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [P].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement et [I] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte de créance actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10 886,73 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 septembre 2025, réglés par Visale au bailleur. Pourtant, seules quatre quittances de subrogation sont produites (juillet 2024, mars 2025, mai 2025 et septembre 2025).

[I] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 10 886,73 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au regard du montant de la dette fixé au jour de l’audience.

Elle sera enfin condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 20 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 639,08 €, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [P], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 mars 2022 entre [M] et [D] [T] d’une part et [I] [P] d’autre part, concernant le logement sis 13 rue Raymonde Guefif, bâtiment C, 2ème étage, porte C23, outre un parking n°13 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNE [I] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 886,73 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [I] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 20 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 639,08 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

ORDONNE à [I] [P], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [I] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY