Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01324 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XX7

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[C] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 11] / FRANCE

Représentée par M^e Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [C] [T]

née le 04 Décembre 1974 à

[Adresse 6] [Adresse 3] [Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 9]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [C] [T] un logement n°503, escalier 1, situé [Adresse 4] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2836,77 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

Condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 2347,20 euros arrêtée au 19 juin 2025, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,

Condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la vidange effective des lieux,

Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 9 janvier 2025,

Condamner Madame [T] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 181,83 euros, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et des frais d’exécution à venir.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 210,30 euros (deux cent dix euros et trente centimes) hors dépens au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [T] comparait en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente ordonnance sera contradictoire au visa de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 juin 2025, soit au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

La loi ne disposant que pour l’avenir, il convient d’appliquer les dispositions contractuelles du bail, objet du litige, conformément à une jurisprudence constante.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, dans un délai de deux mois à partir du commandement de payer.

La SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [T] un commandement d’avoir à payer sous six semaines la somme de 2836,77 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient d’appliquer le contrat de location, qui fait la loi des parties, sans qu’il y ait lieu à remise en cause de la validité du commandement.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA 1001 VIES HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats et de l’historique des loyers, que Madame [T] a repris le paiement du loyer courant, qu’elle dispose de revenus professionnels, et qu’elle a soldé une partie significative des arriérés litigieux.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA 1001 VIES HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de la défenderesse.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [T] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (886,37 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 210,31 euros, hors dépens, à la date du 25 septembre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 210,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 septembre 2025 – échéance du mois d’août 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 20 avril 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 4 mai 2022, pour le logement n°503, escalier 1, situé [Adresse 5] [Localité 1],

CONDAMNONS Madame [C] [T] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 210,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [C] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 3 mois à raison de 2 mensualités successives de 70 euros chacune, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [C] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (886,37 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [C] [T] à son paiement à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION