Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 19 décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00301 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6C

AFFAIRE : [F] [G], [I] [G]

c/ S.A.S. IAD FRANCE En la personne de son représentant légal, [K] [Y], [E] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierre-emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

S.A.S. IAD FRANCE En la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Hélène BRAUD de l’AARPI STOCKHAUSEN – LAURENT-LODDO – BRAUD AARPI, avocats au barreau du MANS, avocat postulant,

représentée par Maître Véronique DAGONET, avocat au barreau du Val de Marne, avocat plaidant

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 14 novembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 19 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 21 juin 2022, monsieur et madame [J] ont vendu à monsieur et madame [G] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le prix de 266.500 €.

Le mandat de vente de l’immeuble a été confié à la société IAD FRANCE, et en particulier à madame [Z], conseillère en immobilier de cette société. Monsieur [Y], conseiller en immobilier au sein de la même société serait également intervenu dans le cadre de la vente.

Après leur entrée dans les lieux, monsieur et madame [G] ont constaté des désordres affectant l’immeuble : non remise en état de la chaudière, absence des clés de la boîte aux lettres, chasses d’eau ne fonctionnant pas, toilettes bouchées, évier fuyant, digicode ne fonctionnant pas, etc…

Pour faire face à ces désordres, ils ont fait intervenir un plombier et également un chauffagiste, afin de changer la chaudière et réparer les fuites.

Dans son rapport du 4 avril 2023, l’expert mandaté par l’assureur de monsieur et madame [G] a indiqué que :

— Certains désordres ont été réglés par monsieur et madame [G] après leur entrée dans les lieux (fuites de la chasse d’eau et de l’évier, digicode et boîte aux lettres). Le coût de ces désordres pourraient être pris en charge par les vendeurs ;

— Deux désordres concernent les évacuations d’eaux usées : un défaut de pente du réseau d’évacuation et un non-raccordement d’une partie des eaux usées. Pour l’expert, les travaux datent de moins de 10 ans et la responsabilité décennale doit être engagée ;

— Pour la fuite sur la toiture de l’extension, la conception de la toiture est à revoir et un système de gouttière fonctionnel pour capter les eaux et les évacuer doit être installé. Pour l’expert, les travaux datent de moins de 10 ans et la responsabilité décennale doit être engagée ;

— L’installation du tableau électrique n’est pas conforme et présente un risque d’incendie.

Aussi, par actes des 6 février 2024, monsieur et madame [G] ont fait citer monsieur et madame [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils ont demandé d’organiser une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à monsieur [L] [M].

Par actes des 10 et 11 juin 2025, monsieur et madame [G] ont fait citer la SAS IAD FRANCE, monsieur [Y] et madame [Z] devant le juge des référés auquel ils demandent de leur étendre les opérations d’expertise et de les condamner à communiquer leurs attestations d’assurance responsabilité civile, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

À l’audience du 14 novembre 2025, monsieur et madame [G] maintiennent leur demande d’extension des opérations d’expertise et se désistent de leur demande de communication de pièces, ces dernières leur ayant été communiquées.

Ils font valoir les moyens et arguments suivants :

— Les époux [J] ont confirmé à l’expert qu’ils avaient réalisé les travaux par eux-mêmes dans les 10 ans précédant la vente de la maison, que ces travaux n’avaient fait l’objet d’aucune déclaration préalable et qu’aucune assurance n’avait été souscrite pour la réalisation de ceux-ci ;

— L’agent immobilier n’a mis aucune mention dans son compromis quant à ces questions, alors qu’il est un professionnel de l’immobilier et qu’il doit utilement conseiller les acquéreurs et les informer quant aux caractéristiques du bien visité et quant à leurs droits. Il doit également transmettre au notaire rédacteur d’acte tous les éléments pour faire diligence et le renseigner quant aux travaux accomplis il y a moins de 10 ans, en fournissant le cas échéant les factures afférentes et attestations d’assurance ;

— L’agent immobilier est tenu de conseiller utilement les acquéreurs notamment quant aux désordres apparents ou quant aux travaux entrepris relevant de la garantie décennale ;

— La société IAD France entend être mise hors de cause, car elle aurait souscrit avec monsieur [Y] et madame [Z] un contrat d’agent commercial stipulant une clause (article 10) prévoyant que le mandataire endossera seul la responsabilité. La société IAD France croit donc pouvoir en conclure que cette clause lui permettrait de se voir d’ores et déjà dégagée de toute responsabilité, ce qui n’est pas cohérent et est en tous les cas totalement prématuré à ce stade. Il résulte des pièces aux débats que le mandat de vente a été signé entre les vendeurs et IAD France en qualité d’agent immobilier. Madame [Z] et monsieur [Y] sont uniquement les mandataires de la société IAD et agissent donc en son nom et pour son compte ;

— Les éventuelles stipulations relatives à l’aménagement de la responsabilité dans le cadre de l’exécution du contrat d’agent commercial mandataire est totalement inopposable aux tiers et ne peut en tous les cas avoir de conséquences qu’au niveau de la contribution aux dettes et non de l’obligation aux dettes vis-à-vis des concluants. De plus, le juge des référés ne peut être saisi d’une demande tendant à procéder à l’interprétation des clauses d’un contrat. Or, c’est précisément ce que tente d’opérer la société IAD France dans le cadre de son argumentaire, qui relève des juges du fond ;

— La vente a été conclue avec la société IAD en qualité d’agent immobilier et la responsabilité de celle-ci est susceptible d’être engagée de sorte qu’il est opportun que les opérations d’expertise en cours soient ordonnées en sa contradiction ;

— Monsieur [Y] entend également à titre principal s’opposer à la demande d’extension des opérations d’expertise, considérant n’avoir commis aucune faute. À ce stade, il ne pourrait s’opposer à la demande que si d’ores et déjà toute responsabilité de son chef était exclue. Il ne le conclut absolument pas et pour cause puisque ce n’est pas le cas. Il expose que le compromis est notarié mais le dossier du notaire a été constitué par les agents immobiliers, qui sont les seuls à avoir procédé à la visite du bien. Les agents immobiliers n’ont absolument pas informé les concluants, ni le notaire de la nature et l’importance des travaux accomplis avant vente, ce qu’ils ne pouvaient ignorer au regard des mentions du titre de propriété et de l’état du bien car la configuration des lieux a changé durant la propriété des vendeurs. La responsabilité de monsieur [Y] apparaît dès lors engagée pour ne pas avoir informé les acquéreurs quant aux conséquences des travaux entrepris depuis moins de 10 ans dans les lieux et ne pas avoir alerté le notaire sur cette problématique ;

— Monsieur [Y] entend également voir modifier la mission de l’expert mais cela est impossible car l’ordonnance a déjà été rendue. Seule la tierce opposition permettrait de discuter la mission de l’expert déjà fixée. Dès lors, sa demande de modification de mission doit être rejetée.

Monsieur [Y] demande au juge des référés de :

— À titre principal, prononcer sa mise hors de cause et rejeter les demandes de monsieur et madame [G] ;

— À titre subsidiaire, limiter l’extension des opérations d’expertise aux seuls désordres existants encore et ayant été dénoncés dans l’assignation et rejeter toutes demandes contraires, en maintenant à la cause la société IAD FRANCE ;

— En tout état de cause, condamner les demandeurs aux dépens.

Monsieur [Y] fait valoir les moyens et arguments suivants que :

— Dès la première réunion, le conseil des demandeurs a fait part de son intention de demander une extension de la procédure aux agents immobiliers, mais aucun avis favorable à cette mise en cause n’a cependant été fourni ;

— Aucune pièce produite aux débats n’est susceptible de mettre en cause monsieur [Y] ;

— Les demandeurs ne peuvent reprocher à l’agent immobilier de n’avoir inséré dans le compromis aucune mention sur les travaux faits par les époux [J] eux-mêmes, alors qu’aucun compromis n’a été régularisé, mais une promesse unilatérale de vente notariée. Monsieur [Y] n’est aucunement intervenu dans la rédaction d’acte. En l’espèce, la promesse de vente décrit la désignation du bien immobilier vendu, d’après les énonciations des parties, c’est-à-dire celles des vendeurs, dont il est précisé qu’ils n’ont formulé aucune réserve sur la désignation. La promesse de vente indique que le bénéficiaire prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans pouvoir exercer aucun recours pour quelque cause que ce soit. Cet acte rend aussi compte des déclarations faites par monsieur et madame [J] relatives à la construction, aux aménagements et aux transformations ;

— Monsieur et madame [G] ont réglé, à leur arrivée dans les lieux, différentes problématiques, ce qui est consigné par l’expert judiciaire ayant été nommé, de même que par l’expert amiable. Ces points ne peuvent qu’être sortis de la mission d’expertise ;

— S’agissant de l’évacuation des eaux usées, la demande d’extension de l’expertise apparaît mal dirigée car la vente s’est faite avec le bénéfice d’un contrôle fait par VEOLIA attestant de la conformité des installations et notamment de leur raccordement, comme cela a été acté par le notaire. Il ne saurait donc être fait un quelconque grief à l’intermédiaire immobilier ;

— S’agissant de la fuite au niveau de la couverture de l’extension, aucun constat n’apparaît avoir été fait lors de la première réunion d’expertise. A fortiori, l’intermédiaire immobilier, qui n’est pas technicien, n’aurait pu se prononcer ;

— S’agissant des travaux intérieurs et extérieurs non déclarés, cette problématique n’est susceptible d’intéresser que les vendeurs du bien immobilier. Cet aspect du litige ne saurait donc mettre en cause l’intermédiaire immobilier ;

— Subsidiairement, la mission donnée à l’ordonnance de référé du 5 juillet 2024 doit être révisée et l’extension ne peut porter sur le même périmètre. La mission d’expertise devra donc être ramenée aux seuls points ayant été désignés expressément à l’assignation initiale des époux [G] ;

— Si la société IAD France se prévaut des clauses de son contrat d’agent commercial, pour réfuter toute responsabilité, il demeure que ce contrat d’agent commercial n’est pas opposable aux tiers. L’agent commercial ne fait que traiter au nom et pour le compte de son mandant. La société IARD France assume toujours la mission d’entremise immobilière. Dès lors, cette société doit être maintenue à la cause si les opérations d’expertise sont étendues aux agents commerciaux.

La SAS IAD FRANCE demande au juge des référés de :

— Rejeter la demande d’extension des opérations d’expertise à son encontre et condamner monsieur et madame [G] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Subsidiairement, statuer ce que de droit sur l’extension des opérations d’expertise à leur encontre et au contradictoire de monsieur [Y] et madame [Z].

La SAS IAD FRANCE soutient que :

— Avant d’ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ou d’en étendre les opérations à un tiers, le juge doit constater qu’un procès est possible et qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminés. La société IAD FRANCE demande en conséquence sa mise hors de cause ;

— Subsidiairement, si les opérations d’expertise sont étendues à la SAS IAD, il convient également de les étendre à monsieur [Y] et madame [Z] car la vente est intervenue par l’entremise de monsieur [Y] ainsi qu’il ressort du mandat de vente et de l’avant contrat en sa clause négociation. Madame [Z] est également intervenue, au vu des pièces versées aux débats par les demandeurs ;

— La société IAD FRANCE et ses agents sont liés contractuellement par un contrat d’agent commercial qui dispose expressément, qu’en leur qualité d’agent commercial mandataire indépendant de la société IAD FRANCE, ils endossent la responsabilité de leurs fautes dans l’accomplissement de leur tâche et de manière plus générale dans l’exécution du contrat. L’article 10 prévoit expressément que le mandataire endossera la responsabilité dans l’accomplissement des missions et d’une manière plus générale dans l’exécution du contrat ;

— En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ainsi que du dol ou des fautes qu’il commet dans sa gestion. La société IAD FRANCE est donc bien fondée à demander que l’expertise soit opposable à ses agents si elle devait lui être opposable à elle-même. En effet, les deux agents commerciaux pourront donner des explications, étant les seuls à avoir une connaissance factuelle du déroulé de la vente.

Madame [Z] ne comparaît pas à l’audience. La décision sera donc qualifiée de réputée contradictoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commune la décision. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Il est rappelé que la juridiction des référés peut sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, la juridiction des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné une mesure d’expertise, confiée à monsieur [L] [M] (RG 24/125).

Monsieur et madame [G] justifient d’un motif légitime pour obtenir la mesure d’extension réclamée dès lors qu’est établi un intérêt manifeste à pouvoir opposer à monsieur [Y], madame [Z] et la SAS IAD FRANCE les résultats de l’expertise déjà ordonnée.

Il convient de souligner que l’avis de l’expert n’est requis que pour étendre les opérations d’expertise à de nouveaux désordres et non à de nouvelles parties, conformément à l’article 245 du code de procédure civile. Dès lors, il ne peut être reproché à monsieur et madame [G] de ne pas avoir versé aux débats l’avis favorable de l’expert pour les mises en cause.

De plus, à ce stade de la procédure et devant le juge des référés, les responsabilités ne peuvent être déterminées, notamment pour savoir si les agents immobiliers ont manqué à leurs obligations d’informations et de conseil, lors des visites notamment. Il convient uniquement de vérifier qu’ils sont bien intervenus dans la vente.

Madame [Z] atteste, dans un courrier du 3 août 2022, que monsieur [Y] est intervenu dans le cadre de la vente, lors de visites, notamment pour changer un joint de l’évier et acheter une nouvelle chasse d’eau. Il semblait donc informé de l’existence de certains désordres.

Il apparaît nécessaire de maintenir à la cause, à ce stade de la procédure, monsieur [Y] et madame [Z] qui sont intervenus dans l’opération de vente, en leur qualité d’agent immobilier.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés d’examiner les contrats d’agent commercial mandataire signés entre monsieur [Y], madame [Z] et la SAS IAD FRANCE, les 18 décembre 2020 et 29 avril 2021, et notamment les clauses qui y sont stipulées, cet examen appartenant aux juges du fond.

Dès lors, le juge des référés ne peut ordonner la mise hors de cause de la SAS IAD FRANCE au regard des clauses stipulées, ce pouvoir n’appartenant qu’aux juges du fond.

Ainsi, il est justifié de ce que monsieur [Y] et madame [Z], agents immobiliers, sont intervenus dans le cadre de la vente de la maison d’habitation, objet du litige, avant que soient constatés des désordres ; et de ce que monsieur [Y] et madame [Z] ont conclu avec la SAS IAD FRANCE un contrat d’agent commercial mandataire en transaction immobilière et que cette dernière figure dans le mandat de vente signé avec monsieur et madame [J].

En conséquence, les défendeurs peuvent être appelés à la cause et l’extension des opérations d’expertise sera ordonnée à l’encontre de monsieur [Y], madame [Z] et la SAS IAD FRANCE.

Enfin, la mission confiée à l’expert par ordonnance du 5 juillet 2024, ne peut être modifiée ni limitée comme le sollicite monsieur [Y], dans la mesure où l’ordonnance a autorité de chose jugée, aucun recours n’ayant été exercé contre cette dernière.

La demande de modification de mission formulée par monsieur [Y] sera rejetée.

La poursuite des opérations d’expertise se fera donc dans le cadre de l’article 169 du code de procédure civile, le surcoût de cette mesure devant être supporté par monsieur et madame [G] qui devront procéder à une consignation complémentaire dans les termes du dispositif ci-dessous.

Les dépens doivent demeurer à la charge de monsieur et madame [G], la mesure étant sollicitée à sa demande et dans son intérêt, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SAS IAD FRANCE sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE le désistement de monsieur et madame [G] quant à leur demande de communication de pièces ;

DIT que les dispositions de l’ordonnance rendue le 5 juillet 2024 (RG : 24/125) sont communes et opposables à monsieur [Y], madame [Z] et la SAS IAD FRANCE, qui participeront de ce fait à l’expertise et seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant ;

DIT que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure monsieur [Y], madame [Z] et la SAS IAD FRANCE parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de modification de mission formulée par monsieur [Y] ;

DIT que monsieur et madame [G] devront consigner la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) au titre de la provision complémentaire nécessaire à la poursuite des opérations d’expertise ainsi étendues, laquelle somme devra être versée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance ;

DIT que faute de consignation dans le délai susvisé, les opérations d’expertise devront se poursuivre sans tenir compte de la présente extension ;

DIT que l’expert devra, dans un délai d’un mois à compter du versement de la provision complémentaire ordonnée par la présente décision :

1°) fixer une date limite pour des mises en cause éventuelles ultérieures et, en tout état de cause, dans un délai qui ne pourra être supérieur à six mois à compter de la présente ordonnance,

2°) déterminer un calendrier d’exécution des opérations d’expertise restant à effectuer, lequel calendrier comprendra, notamment, une date d’envoi de sa note de synthèse et une date limite pour l’envoi des dires récapitulatifs préalablement au dépôt du rapport définitif;

DIT que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d’un délai supplémentaire de deux mois ;

RAPPELLE qu’aux termes des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile, “L’intervenant est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé” ;

RAPPELLE que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ;

DIT que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert désigné ;

REJETTE la demande formulée par la SAS IAD FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de monsieur et madame [G] ;

RAPPELLE que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND