Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01127 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IA6

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [H]

[D] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 18 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant

Mme [D] [L], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 DÉCEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 décembre 2023, la Sci de [Adresse 8] a donné à bail à compter du 06 décembre suivant à Mme [D] [L] et à M. [T] [H], un logement situé [Adresse 2] à Etaples (62630) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 772,00 euros, payable à échoir au plus tard le 05 de chaque mois, outre 25 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 05 décembre 2023, la Sci de [Adresse 8] a souscrit auprès de la Sasu Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10320808859 en garantie du paiement des loyers et des charges de Mme [D] [L] et de M. [T] [H].

Suite au non-paiement par Mme [D] [L] et par M. [T] [H] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la Sci de [Adresse 8], la Sasu Action Logement Services a, par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2025, fait commandement à Mme [D] [L] et à M. [T] [H] d’avoir à lui payer la somme de 3036,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024, outre 157,43 euros de frais en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 04 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juin 2025, la Sasu Action Logement Services a fait citer Mme [D] [L] et M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire ;

— l’expulsion de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation M. [T] [H] à payer à Action Logement Services la somme de 3057,50 euros solidairement avec Mme [D] [L] à concurrence de 855,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 3036,90 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamnation solidaire de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation solidaire de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025 et renvoyée à celle du 20 novembre 2025, à la requête au moins de l’une des parties, où elle a été retenue.

A cette audience, la Sasu Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 3406,40 euros, arrêtée au 20 novembre 2025.

Mme [D] [L], représentée par son conseil demande au tribunal au visa de l’article 1343-5 du code civil de :

— débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes ;

— d’octroyer à Mme [L] un délai afin de régler sa dette au demandeur.

Elle expose qu’hormis les mois d’août, septembre, octobre et novembre 2024 et mai 2025, elle a toujours honoré le paiement de ses loyers ; Qu’elle a un revenu déclaré en 2025 de 10287,00 euros, perçoit diverses allocations et a deux enfants à charges.

M. [T] [H], comparant en personne, précise qu’après s’être séparée de Mme [D] [L], il a repris la vie commune ; Qu’il dispose d’un contrat de travail à durée indéterminée et formule les mêmes demandes de délais que celles sollicitées pour le compte de sa compagne.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le droit de la Sasu Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la Sasu Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-Uesl pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la Sasu Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la Sci de [Adresse 8].

2. Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 8-1-VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce Mme [D] [L] a bénéficié d’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entrée en vigueur le 31 octobre 2024 aux termes duquel sa dette de loyer antérieure à cette date a été effacée.

D’autre part, la Sasu Action Logement Services justifie d’une quittance subrogative signée par la Sci de [Adresse 8] en date du 13 mai 2025 et d’une attestation de créance établi le 10 juin 2025.

En l’occurrence il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, de la quittance subrogative précitée, de l’attestation de créance du 10 juin 2025 et du décompte de créance en date du 19 novembre 2025 produits par la Sasu Action Logement Services que la dette locative s’élève à la somme de 3406,40 euros.

Compte tenu de l’effacement de la dette de Mme [D] [L] arrêtée au 31 octobre 2024, celle-ci reste devoir la somme de 795,40 euros.

M. [T] [H], pour sa part, demeure tenu au paiement de la totalité de la créance de loyer.

Il convient par conséquent de condamner M. [T] [H] à payer à Action Logement Services la somme de 3046,40 euros solidairement avec Mme [D] [L] à concurrence de 795,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 3036,90 euros, et pour le surplus à compter de la date du présent jugement.

3. Sur la demande de résiliation et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

→ Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit, à l’issue d’un délai de six semaines suivant le commandement de payer, concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29,janvier 2025 pour la somme en principal de 3036,90 euros.

Or, il ressort du relevé de compte locataire et des quittances subrogatives depuis l’origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

→ Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce les locataires ont repris le paiement de leur loyer courant et la dette locative correspond à une période isolée de cinq mois.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que la dette locative a pour origine la rupture conjugale intervenue dans le couple plaçant Mme [D] [L] seule dans le logement avec une baisse de ressources ; Que depuis lors le couple de locataires s’est remis en concubinage ce qui leur a permis de reprendre le paiement du loyer résiduel.

Au regard de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer il y a lieu de considérer que Mme [D] [L] et M. [T] [H] sont en situation de régler leur dette locative.

M. [T] [H] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 94,62 euros, en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette locative en principal intérêts et frais, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la Sasu Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la Société Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En cas de résiliation effective du bail, la Sasu Action Logement Services est donc bien fondée à voir fixer une de l’indemnité d’occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien et correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En cas de résiliation effective du bail, Mme [D] [L] et M. [T] [H] seront condamnés solidairement à payer lesdites d’indemnités à la Sasu Action Logement Services dès lors que leur paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [L] et à M. [T] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la Sasu Action Logement Services sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la Sasu Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la Sci de [Adresse 8];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 décembre 2023 entre la Sci de [Adresse 8] et Mme [D] [L] et M. [T] [H] portant sur un logement [Adresse 2] à Etaples (62630) sont réunies à la date du 13 mars 2025 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Mme [D] [L] et de M. [T] [H] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE M. [T] [H] à payer à la Sasu Action Logement Services la somme de 3046,40 euros solidairement avec Mme [D] [L] à concurrence de 795,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 3036,90 euros, et pour le surplus à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à Mme [D] [L] et à M. [T] [H] des délais de paiement, et les autorisent à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 94,62 euros, en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette locative en principal intérêts et frais;

RAPPELLE que la mensualité de 94,62 euros est due en plus du montant du loyer courant ;

DIT que le paiement de la mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date,

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible,

AUTORISE, à défaut pour Mme [D] [L] et M. [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sasu Action Logement Services à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [L] et M. [T] [H] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la Sasu Action Logement Services de sa demande de ce chef ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Juge,