TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 12 Février 2026

N° RG 25/01601 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPLZ

DEMANDERESSE

Maître Véronique MOISSINAC-MASENAT, avocate

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (75)

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]/FRANCE

représentée par Maître Yves AVRIL, avocat au Barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant et par Maître Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDEURS

Maître [Z] [L], notaire

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Maître [J] [C], notaire

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

Société [1], prise en la personne de son représentant légal,

immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° [N° SIREN/SIRET 1]

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

S.A. [2], prise en la personne de son représentant légal,

immatriculée au RCS de LE MANS sous le n°[N° SIREN/SIRET 2]

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

représentés par la SCP KUHN, avocate au Barreau de PARIS, avocate plaidant et par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP DES JACOBINS, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 02 Décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 Février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-Présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

copie exécutoire à M^e Pierre-Emmanuel MEMIN – 60, Maître Frédéric BOUTARD- 8 le

N° RG 25/01601 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPLZ

Jugement du 12 Février 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [S] et Mme [T] [O] ont eu quatre enfants, [X] [S], [A] [S], [V] [S] et [K] [S].

M. [A] [S] est décédé le [Date décès 1] 2015 laissant pour lui succéder une fille issue d’une première union, [Q] [S], et trois filles mineures issues de sa seconde union avec Mme [U] [W] veuve [S].

Selon testament olographe du 17 décembre 2015, M. [P] [S] a institué ses trois enfants, [X], [V] et [K] [S], légataires universels à titre particulier et hors part successorale, de biens situés à [Localité 3], à savoir un appartement dit “[Adresse 5]”, la villa dénommée “[Adresse 6]” et une propriété viticole [Adresse 7] située à [Localité 6].

M. [P] [S] veuf de Mme [T] [O], est décédé le [Date décès 2] 2016, laissant pour lui succéder ses trois enfants, ainsi que ses quatre petits-enfants venant par représentation aux droits de leur père [A] [S] pré-décédé.

Par jugement du 5 décembre 2018, le Tribunal de Grande Instance de Paris, saisi par Mme [U] [S] agissant en son nom personnel et en sa qualité d’administratrice légale de ses trois filles mineures, a notamment ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de M. [P] [S] et désigné pour y procéder Maître [N] [F], laquelle ayant fait valoir ses droits à retraite a été remplacée par Maître [H] [R] aux termes d’une ordonnance du Juge commis du 9 février 2021.

[V] et [K] [S] ont interjeté appel de ce jugement qui a été confirmé par arrêt du 14 octobre 2020 par la Cour d’appel de PARIS, laquelle a en outre condamné les appelantes à une amende civile.

Par jugement du 14 avril 2022 le Président du Tribunal Judiciaire de Paris statuant sur saisine de [X] [S] dans le cadre d’une procédure accélérée au fond a désigné Maître [M] en qualité d’administrateur des biens légués.

Le 13 mai 2022, l’agence [3], agence immobilière de [V] et [K] [S] communiquait une offre d’achat et les trois légataires régularisaient un compromis de vente notarié dressé par Maître [Z] [L] assisté de Maître [C], les 1er et 5 août 2022 au prix net vendeur de 8 174 000 € au profit de trois acquéreurs, à savoir la société [4], M. [I] [D] et M. [B] [Y], portant sur la villa “[Adresse 6]”, la maison de gardien et le garage, biens situés à [Localité 3]. Le compromis contenait une condition suspensive liée à l’absence de servitude, ainsi qu’une condition d’indivisibilité de la vente.

La recherche des titres antérieurs ayant révélé postérieurement à la signature dudit compromis, la présence d’une servitude non aedificandi sur la parcelle sur laquelle était édifiée “la maison de gardien et le terrain tout autour” que devait acquérir M. [D], ce dernier a fait délivrer aux vendeurs une mise en demeure de réitérer la vente “ en raison d’une condition suspensive de droit commun réalisée”, avec une réduction proportionnelle de 1 500 000 € (un million cinq cents mille euros), du fait de cette restriction légale empêchant toute construction.

M. [D] réitérait sa demande, le 17 janvier 2023 en limitant sa demande de réduction de prix à la somme de 1 000 000 € (un million d’euros).

La [4], quant à elle réglait le montant du dépôt de garantie fixé à 81 740,00 € le 8 décembre 2022.

Estimant que le compromis était caduque, Mmes [V] et [K] [S] ont remis les biens en vente, après qu’elles aient sollicité de Maître [C] la restitution à la société [4] du dépôt de garantie.

Le 23 juin 2023, le Tribunal Judiciaire de Versailles a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, autorisé [X] [S] à signer seul l’acte de disposition relatif aux deux biens immobiliers susvisés et désigné Maître [H] [R] en qualité de séquestre aux fins de consigner le prix de vente desdits biens. Mmes [V] et [K] [S] s’étant désistées de leur appel, ce jugement est devenu définitif.

Le 7 mars 2024, les trois actes de vente étaient régularisés et signés par Maître [C], représentant [X] [S] pour un prix total de 7 174 000 €, le prix du lot attribué à M. [I] [D] ayant été fixé après déduction de la somme de 1 000 000 €, conformément au jugement du 23 juin 2023. Les biens, objet de la vente ont fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner le 8 mars 2024 avec une plus-value de 429 000 € outre la commission de 39 000 € versée à la société prêteuse des fonds.

Par actes des 23 avril 2025, 29 avril 2025, et 5 mai 2025, Mme [K] [S] a assigné Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] (ci-après les [5]).

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Mme [K] [S] demande au tribunal de :

— condamner in solidum Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] à lui payer une somme de 166 667,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, date de la dernière assignation,

— condamner in solidum Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] à lui payer une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens.

A titre liminaire, Mme [K] [S] indique ne pas contester la vente et ne pas solliciter son annulation mais précise qu’elle entend engager la responsabilité professionnelle des deux Officiers Ministériels, estimant qu’ils ont manqué à leurs obligations, notamment à l’obligation de neutralité et d’impartialité, Maître [L] ayant favorisé les intérêts de l’une des parties à son détriment, au devoir de conseil, “le notaire” ne démontrant pas l’avoir informée des conséquences de la vente, puis précisant que Maître [L] en s’abstenant de l’alerter du défaut de versement de garantie a mis en place une stratégie visant à maintenir la décision de première instance en faveur de [X] [S], pour permettre à Maître [C] de conserver seul l’émolument de la vente et enfin au devoir de vigilance quant à l’origine des fonds versés lors de la transaction, le prêt d’un montant de 303 000 €, accordé à la société [4] par la “[6]” étant une atteinte manifeste au monopole bancaire.

Elle prétend avoir subi un préjudice découlant de ces différentes violations ou manquements consistant en la perte d’une opportunité de vendre à un prix supérieur ainsi qu’en des frais supplémentaires qui seraient imputables à la faute de Maître [L] et de Maître [C].

Elle ajoute que l’impasse donnant accès à la villa appartient à la copropriété voisine depuis 1985 et qu’à défaut pour les notaires d’avoir procédé à une modification cadastrale, elle a reçu un avis de taxe foncière relatif à cette impasse, ce qui démontre une gestion inappropriée de l’acte de vente.

En réponse aux moyens adverses, elle soutient que le protocole d’accord aux termes duquel elle s’est désistée de son appel à l’encontre du jugement du 23 juin 2023 ne saurait dédouanner les professionnels de leurs manquements au motif que cet accord aurait été donné dans un contexte d’information incomplète et dissimulée de la part de ces derniers et que dès lors, ce protocole serait nul en raison d’un consentement vicié par une réticence dolosive, la réticence consistant d’une part, en l’ignorance de ce que le compromis était caduc depuis plusieurs mois, faute pour la société [4] d’avoir versé le dépôt de garantie dans le délai de 10 jours contractuellement prévu, caducité dont elle relève qu’elle a un caractère automatique, et d’autre part, en raison de l’existence de la servitude, révélée postérieurement à la signature du compromis et dont l’absence était une condition de la signature de l’acte.

Elle soutient enfin, détaillant les fautes reprochées à chacun des Notaires que Maître [L] a commis une faute en participant à une fraude à la loi en procédant le jour même à la revente des biens, ce qui constituerait une substitution à titre onéreux et a manqué à ses obligations déontologiques, étant le Notaire des acquéreurs et ayant un intérêt à ce que la vente se réalise pour percevoir ses honoraires. S’agissant de Maître [C], elle lui reproche d’avoir signé l’acte de vente à la place de son frère, le mandat mentionné dans l’acte “n’étant pas clair”, ainsi que le même conflit d’intérêt que son Confrère, outre une mauvaise gestion du dossier, relative notamment à la transmission tardive du procès-verbal de difficulté établi le 8 décembre 2022. Elle argue que l’offre qu’elle avait transmise, après le constat par ses soins de la caducité du compromis, était détaillée dans ses différentes phases justifiant le délai de 12 mois qui était sollicité.

Elle s’oppose à la demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par Maître [L] et Maître [C] soulignant que ni l’abus ni le préjudice n’étaient démontrés, ce moyen n’étant pour autant par repris dans le dispositif.

Aux termes de leurs dernières écritures, signifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] demandent au tribunal de :

— débouter Mme [K] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— faire droit à la demande reconventionnelle de Maître [Z] [L] et de Maître [J] [C], et de condamner Mme [K] [S] à leur verser chacun 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— condamner Mme [K] [S] à verser à Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOUTARD (SCP des Jacobins) en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— subsidiairement ne pas constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de leurs prétentions, Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et les [5] font valoir que les deux premiers n’ont commis aucune faute et n’ont pas manqué à leurs obligations, Maître [L] étant le Notaire des acquéreurs et non celui de Mme [K] [S], laquelle n’était pas l’interlocutrice des notaires, pas plus que sa soeur, et ce en application du jugement du 23 juin 2023 qui désignait [X] [S] comme le seul habilité à signer la vente, soulignant que Mme [K] [S] et sa soeur se sont désistées de leur appel aux termes d’un protocole d’accord signé le 5 octobre 2023, la Cour d’appel de Paris ayant constaté leur désistement par arrêt du 23 novembre 2023. Maître [L] soutient que M. [X] [S] qui souhaitait que la vente se réalise rapidement n’a jamais voulu invoquer la caducité du compromis, laquelle dépendait de la volonté du vendeur. S’agissant du prix de vente, il estime que la question a été définitivement réglé par le jugement du 23 juin 2023 ayant validé la vente au prix diminué.

Subsidiairement, Maître [L] soutient que le préjudice invoqué par Mme [K] [S] ne saurait résulter de l’exécution d’un jugement définitif.

Maître [C] réfute avoir voulu “obtenir ses émoluments”, faisant valoir que si la vente avait été régularisée au prix initial, ses émoluments auraient été plus importants, affirmant que de telles assertions sont injurieuses. Il indique qu’il n’a jamais été le notaire des “trois vendeurs” et ne s’est jamais présenté comme tel, le compromis mentionnant bien qu’il était le notaire de M. [X] [S], tandis que son confrère était celui des acquéreurs, Mme [K] [S] sa soeur étant quant à elles assistées de Maître [E] [G], Notaire à [Localité 7] (22), ajoutant qu’il y aurait eu un partage d’émoluments conformément aux règles régissant la matière, partage qui aurait en tout état de cause eu lieu dans l’hypothèse d’une nouvelle vente et que l’absence de mention du nom du nouveau Notaire de Mme [K] [S] dans l’acte de vente n’était que la conséquence de l’application du jugement. Il soutient qu’il n’aurait pu imposer une vente à M. [X] [S] puisqu’il agissait dans le cadre judiciaire, précisant que l’offre communiquée par Mme [K] [S] et sa soeur, émise le 19 décembre 2023 et venant à expiration trois jours plus tard soit le 22 décembre 2023, n’aurait jamais été acceptée par son mandant, cette proposition étant soumises à différentes conditions dont l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire. Il conclut à sa mise hors de cause et affirme que le préjudice allégué par Mme [K] [S] ne peut être mis à sa charge, précisant qu’il ne saurait supporter les conséquences de la mésentente des héritiers ayant conduit au jugement susvisé dont son Confrère et lui-même n’ont fait qu’appliquer les termes.

S’agissant de l’obligation de vigilance et de l’origine des fonds, au visa de l’article L 511-5 du code monétaire et financier Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et les [5] font valoir que rien n’interdit à une personne physique ou morale de prêter ponctuellement de l’argent à un tiers en vue de l’achat d’un bien immobilier. Ils indiquent qu’en l’espèce, le prêt a été consenti par une société régulièrement immatriculée, l’acte ayant été reçu en la forme authentique le 16 février 2024 par Maître [PX] [DQ], Notaire à [Localité 8] avec la participation de Maître [Z] [L], aucun agrément n’étant nécessaire pour la dite société “[7]” qui n’est pas un organisme de crédit.

Maître [Z] [L], Maître [J] [C] prétendant que les demandes présentées à leur encontre par Mme [K] [S] sont infondées, abusives et vexatoires, sollicitent que leur préjudice matériel et moral soit indemnisé par la condamnation de l’intéressée à leur verser chacun la somme de 20 000 €.

Enfin, sur l’exécution provisoire, ils font valoir que dans l”hypothèse où la présente juridiction serait amenée à prononcer une condamnation, il conviendrait de ne pas l’assortir de l’exécution provisoire en arguant que cela reviendrait à faire perdre à l’officier ministériel le bénéfice de l’effet suspensif de l’appel et du double degré de juridiction, la restitution des sommes dues étant illusoire.

Les débats ont été clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 23 octobre 2025 et fixée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025, date à laquelle elle a été tenue à juge rapporteur et le jugement mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la responsabilité des Notaires

1°) Sur le devoir de conseil et d’impartialité

Les fondements juridiques du devoir de conseil du notaire sont d’une part, l’article 1240 du code civil qui pose un principe général de responsabilité pour faute, d’autre part, l’article 1112-1 du même code qui complète, depuis 2016 ce principe en introduisant un devoir général d’information et enfin l’article 3.2 du Réglement National des Notaires (RNN)

Ainsi, l’article 1240 du code civil dispose que dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1112-1 du même code précise que “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

L’article 3.2 du Réglement National des Notaires (RNN) qui précise que “le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente”.

En application des articles susvisés, les obligations du notaire au titre du devoir de conseil et d’information, qui tendent à assurer la validité et l’efficacité juridique d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent donc de sa responsabilité délictuelle.

Cette obligation de conseil est renforcée en raison de la nature même du statut des notaires qui sont des Officiers Publics et ce qui constitue, sur un plan déontologique le pilier de leur éthique professionnelle.

Ainsi, le notaire doit au titre de ce devoir de conseil, notamment informer les parties sur la portée de leurs engagements, alerter sur les potentiels risques liés à la transaction, s’assurer de la compréhension des clients, et vérifier la légalité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse, ce devoir de conseil s’étendant à la recherche d’informations pertinentes, les diligences accomplies dans le cadre du devoir de conseil permettant de renforcer la sécurité juridique des opérations.

En matière immobilière, ce devoir s’illustre par l’obligation de vérifier la situation hypothécaire du bien, sa conformité aux règles d’urbanisme, l’existence de servitudes ou la validité des diagnostics techniques.

La responsabilité est mise en jeu dès lors que sont réunies, un manquement avéré, un préjudice subi par le client et un lien de causalité, la charge de la preuve incombant au client, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

Ce devoir existe donc à l’égard du client ou partie.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que selon compromis des 1er et 5 août 2022, M. [X] [S], représenté par Maître [C], Notaire à [Localité 4], Mmes [V] et [K] [S], représentées toutes deux par Maître [E] [G], Notaire à [Localité 7] se sont engagés à vendre à la société [4], représentée à l’acte par M. [Y], à ce dernier à titre personnel et à M. [I] [D] les biens dont ils étaient légataires à titre particulier et propriétaires indivis moyennant un prix total de 8 174 000 € se décomposant comme suit :

— lot 1 constitué de la villa [Adresse 6] située [Adresse 8] à [Localité 3] cadastrée Section BM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], acquis par la société [4] au prix de 5 174 000 €

— lot 2 constitué de l’immeuble à usage de maison de gardien situé [Adresse 8] à [Localité 3] cadastrée Section BM [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] acquis par M. [D] au prix de 2 500 000 €

— lot 3 constitué d’un immeuble à usage de garage situé [Adresse 8] à [Localité 3] cadastrée Section BM [Cadastre 1] et [Cadastre 5] ainsi que l’appartement “[Adresse 5]” situé à [Localité 3], [Adresse 9] et [Adresse 10], acquis par M. [Y] au prix de 500 000 €.

Au titre des conditions particulières et suspensives il était prévu la soumission de la vente à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun, notamment que :

— “les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination, le vendeur devant justifier d’une origine de propriété remontant à un titre translatif d’au moins trente ans”,

— que l’état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”,

L’acte ajoutait en page 13, s’agissant des servitudes que “le vendeur déclarait ne pas avoir crée ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés dans l’acte et qu’à sa connaissance, il n’existait pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme”.

S’agissant du financement de l’opération, il était mentionné que M. [Y] et [D], ainsi que la société [4] n’avaient pas recours à un prêt, le compromis précisant en outre, que les ventes, se matérialisant par la signature de trois actes distincts, étaient indissociables les uns des autres.

N° RG 25/01601 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPLZ

Par ailleurs, l’acte stipulait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 81 740 € au moyen d’un virement bancaire, au plus tard dans les 10 jours de la signature du compromis, son non versement à la date convenue rendant le compromis caduc et non avenu “si bon semble au vendeur”.

Il était prévu une réitération par acte authentique en présence de Maître [C] et de Maître [G], le notaire rédacteur étant Maître [L], notaire des acquéreurs.

Enfin s’agissant du devoir d’information réciproque, un paragraphe entier y était consacré en page 4, chacune des parties reconnaissant avoir rempli ses engagements, conformément aux dispositions de l’article 1121-1 du code civil, le compromis étant paraphé et signé par toutes les parties présentes ou représentées.

Le jugement rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles le 23 juin 2023 après avoir relaté dans l’exposé des moyens la chronologie telle qu’évoquée dans la présente décision a repris la motivation du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, lequel relevait déjà le 14 avril 2022 que “l’opposition entre les co-indivisaires est le reflet d’une perte de confiance en l’absence d’information et de reddition des comptes par madame [V] [S] et madame [K] [S] qui se comportent comme les seules propriétaires indivises de la totalité des biens, décidant à leur gré de la mise en location de l’appartement de Biarritz, du montant de son encaissement, s’appropriant la jouissance de la villa de BIARRITZ et encaissant les loyers de l’exploitation viticole, encore jusqu’à récemment sans en référer préalablement à M. [X] [S], qui est pourtant comme chacune d’elles, propriétaire d’un tiers des biens immobiliers dépendant du périmètre de l’indivision voulue par leur père”. La juridiction, considérant, au regard des arguments développés par les un et les autres, que l’intérêt commun de l’indivision commandait de vendre les biens immobiliers au plus vite, eu égard à la date de décès de M. [P] [S] et à la paralysie de l’indivision ayant nécessité la désignation d’un administrateur ad’hoc et visant l’urgence caractérisée par l’intention déclarée des acquéreurs d’intenter une action en justice et l’impossibilité pour l’administrateur de régler certaines factures a, dés lors autorisé M. [X] [S] à passer seul les actes de vente aux prix sus-évoqués avec, s’agissant de M. [D], une réduction de 1 000 000 €, étant précisé que les moyens liés à la caducité du compromis avaient été évoqués et tranchés.

Ce jugement est définitif et a été exécuté conformément au dispositif, tant par Maître [L], notaire des acquéreurs et Maître [C], notaire de M. [X] [S] et seule partie à l’acte en qualité de vendeur et habilité à agir.

Les moyens soulevés pour soutenir que les notaires susvisés ont manqué à leur obligation de conseil ou d’impartialité/neutralité ne sont étayés par aucune pièce, Mme [K] [S] n’étant ni la cliente de Maître [L], ni celle de Maître [C], ayant elle-même été assistée d’un notaire lors de la signature du compromis puis d’un second notaire, sa qualité professionnelle d’avocate la rendant moins profane que d’autres potentiels vendeurs, étant familière de la terminologie juridique mais faisant une lecture volontairement erronée de la “clause de caducité” qui ne pouvait en tout état de cause qu’être invoquée par le vendeur, les dissensions entre les deux soeurs et le frère ayant conduit l’Institution Judiciaire à désigner M. [X] [S] comme le seul et unique interlocuteur des Officiers Publics, lesquels n’avaient ni ordre à recevoir ni comptes à rendre à Mmes [S] et ce à compter du 23 juin 2023 étant souligné encore que Mme [K] [S] interprète de la même façon de manière erronée le jugement en ce qu’elle fait grief à Maître [L] d’avoir ajouté une condition en insérant une clause de séquestre au profit de l’acquéreur, alors même qu’une simple lecture de cette décision établit à elle seule que le séquestre a été judiciairement autorisé.

Il ne peut être sérieusement soutenu que l’un ou l’autre des notaires auraient manqué à son devoir de Conseil, aurait transmis tardivement le procès-verbal de difficulté du 8 décembre 2023 alors même que Maître [C] justifie l’avoir adressé par courriel dès le 19 décembre 2023 au Notaire assistant Mme [K] [S] ou qu’ils auraient dissimulé des informations, ce qui l’aurait conduite à se désister de son appel, alors même qu’elle était représentée par un avocat et qu’elle-même est avocate, de sorte qu’elle ne saurait ignorer le déroulement de la procédure d’appel et les conséquences d’un désistement.

Bien au contraire, il ressort des propres pièces de Mme [K] [S] que celle-ci n’a eu de cesse de faire pression sur Maître [C] afin qu’il incite son client à accepter l’offre d’achat du promoteur [8] transmise par ses soins daté du 17 janvier 2024 et expirant le 31 janvier 2024 et à faire feu de tout bois, en écrivant régulièrement à la chambre des Notaires pour faire part de “ses réclamations”.

Maître [L] et Maître [C] n’ont commis aucun manquement à leur obligation de conseil et d’information.

2°) Sur l’obligation de vigilance quant à l’origine des fonds

L’article L 511-5 du code monétaire et financier énonce que “il est interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit ou une société de financement d’effectuer des opérations crédit à titre habituel”.

Il en résulte que le fait d’avoir consenti un ou plusieurs prêts à un tiers ne peut suffire à qualifier l’exercice illégal de la profession de banquier, encore faut-il d’une part, rechercher si de tels prêts constituent des opérations de banque au sens de la loi ou caractériser l’existence d’opérations passées au débit ou au crédit de comptes ouverts à des tiers permettant le transfert de fonds au sens des articles L 311-1 et suivant du code monétaire et financier et d’autre part, établir le caractère habituel de ces opérations.

L’article L 561-5 du même code prévoit quant à lui que “I. – Avant d’entrer en relation d’affaires avec leur client ou de l’assister dans la préparation ou la réalisation d’une transaction, les notaires identifient leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif au sens de l’article L. 561-2-2; vérifient ces éléments d’identification sur présentation de tout document écrit à caractère probant. II – Les notaires identifient et vérifient dans les mêmes conditions que celles prévues au I – l’identité de leurs clients occasionnels et, le cas échéant, de leurs bénéficiaires effectifs, lorsqu’ils soupçonnent qu’une opération pourrait participer au blanchiment des capitaux ou au financement du terrorisme ou lorsque les opérations sont d’une certaine nature ou dépassent un certain montant (…)”.

Enfin, l’article R 561-12 précise que le notaire doit pouvoir justifier de la mis en oeuvre des mesures pour le contrôle sous peine d’engager sa responsabilité, tant sur un plan civil que pénal ou disciplinaire.

Les Notaires sont donc tenus de vérifier l’origine des fonds pour prévenir le blanchiment d’argent. Cette obligation suppose que dans l’hypothèse d’une suspicion sur l’origine légale des fonds destinés à financer une transaction, le notaire doit recueillir tous justificatifs permettant de retracer l’origine desdits fonds (attestation de prêt bancaire, copie d’acte notarié..) et au besoin, devant la persistance du doute sur la légitimité des fonds, aviser le Service de Traitement des Renseignements et de l’action contre les circuits clandestins Financiers (TRACFIN). Le non respect de cette obligation est sanctionnée disciplinairement.

La vigilance est donc constante et renforcée en présence d’une opération complexe, ou dont le montant est élevé, sans justification économique, ou dont l’objet illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que lors de la signature du compromis, la société [4] disposait d’un accord de principe de sa banque pour le financement du projet immobilier mais que le 8 décembre 2023, jour prévu pour la régularisation des trois actes de vente, et eu égard à de nouvelles conditions qui lui avaient été imposées par son établissement bancaire, elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour satisfaire à son obligation de payer l’intégralité du prix, de sorte que cette difficulté a été consignée, en toute transparence, dans le procès-verbal de difficulté dressé le même jour, MM. [D] et [Y] ayant par ailleurs versé entre les mains de Maître [Z] [L] l’intégralité des prix de vente les concernant personnellement.

La société [4] a donc souscrit auprès de la SAS “ [7]” un emprunt de 303 000 €, selon acte notarié du 16 février 2024 reçu par Maître [PX] [DQ], Notaire à [Localité 8] avec la participation de Maître [Z] [L]. Ce prêt d’un montant de 303 000 €, destiné à financer une acquisition immobilière de 5 174 000 € et inscrit au bilan de l’année 2023 a été mentionné dans l’acte de vente régularisé le 7 mars 2024.

Mme [K] [S] ne démontre pas en quoi Maître [Z] [L] et Maître [J] [C] auraient failli à leur obligation, s’agissant d’un prêt reçu par acte authentique dressé par un de leur Confrère à [Localité 8], émanant d’une société dont les comptes sont contrôlés par un Commissaire aux comptes, la loi offrant la possibilité à des personnes physiques ou morales d’effectuer des opérations de crédit ponctuelles.

Elle sera donc déboutée de sa demande en responsabilité au titre du manquement à l’obligation de vigilance sur l’origine des fonds.

3°) Sur l’opération de substitution

Mme [K] [S] reproche à Maître [Z] [L] d’avoir procédé à la revente des biens indivis le jour même de la régularisation de l’acte de vente, ce qui constituerait une opération de substitution à titre onéreux, interdite par la loi.

Mme [K] [S] se contente de produire les imprimés CERFA de Déclaration d’Intention d’aliéner ([9]) déposés au nom de la société [4], de M. [D] et de M. [Y] le 8 mars 2024, par Maître [Z] [L] soit le lendemain de la signature des actes de vente, l’acquéreur mentionné étant la SAS “ [7].

Il n’est pas interdit de procéder à une opération d’achat et de revente à un prix plus élevé. La [9] permet de faire courir le délai de deux mois pour que la commune exerce son droit de préemption. Il est démontré qu’un projet de revente avait été envisagé ce que Maître [Z] [L] qui a participé à l’intégralité des actes visés dans la présente décision ne pouvait ignorer puisque c’est en sa qualité de Notaire et de mandataire de la société [4], de M. [D] et de M. [Y] qu’il a complété et signé les imprimés.

Néanmoins, il n’est pas caractérisé de fraude à la loi, la revente, si elle a eu lieu, n’ayant pu être réalisée avant l’expiration du délai de préemption, aucun acte de propriété actualisé n’ayant été versée aux débats par Mme [K] [S].

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce motif.

Mme [K] [S], échouant à rapporter la preuve d’une faute susceptible d’être reprochée à Maître [Z] [L] et à Maître [J] [C] quel que soit le fondement invoqué, sera déboutée de sa demande tendant à voir engagée leur responsabilité, étant précisé s’agissant de l’avis de taxe foncière à son nom et celui de sa soeur d’un montant de 64 €, qu’ayant usé de la villa avec sa soeur depuis des années, et étant assistée elle-même d’un notaire, il lui appartenait de faire le nécessaire auprès du notaire instrumentaire afin que le cadastre soit modifié en ce sens et ce d’autant que la modication cadastrale remonterait à 1985.

II/ Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

La procédure diligentée, les propos employés, notamment sur la probité de Maître [C], susceptibles d’entraîner des poursuites disciplinaires ou pénales justifie l’allocation de dommages-intérêts au profit des deux Officiers Publics mis en cause, Mme [K] [S] n’ayant pas à rendre les notaires, responsables des conflits ayant existé entre héritiers.

Mme [K] [S] sera donc condamnée à payer à Maître [Z] [L] une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et à Maître [J] [C] une somme de 10 000 €, ce dernier montant se justifiant par les nombreuses mises en cause de l’intéressé auprès de sa Chambre professionnelle.

III/ Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Mme [K] [S], succombant à la présente procédure sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric BOUTARD (SCP DES JACOBINS) conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, eu égard à l’équité et la solution du litige, elle sera condamnée à payer à Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur les [5] une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’exerce de plein droit. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [K] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

DÉCLARE la demande reconventionnelle de Maître [Z] [L] et Maître [J] [C] en dommages-intérêts pour procédure abusive recevable et bien fondée ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à Maître [Z] [L] une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts et à Maître [J] [C] la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à Maître [Z] [L], Maître [J] [C] et leur assureur, les [1] et les [2] une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [S] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Frédéric BOUTARD (SCP DES JACOBINS) en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE