TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06756 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPOV

N° de Minute : 25/00034

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

S.C.I. LA PAQUINE venant aux droits des consorts [E] [L]

C/

[B] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LA PAQUINE venant aux droits des consorts [E] [L], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/6756 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2014, l’indivision [U] [L] a donné à bail à M. [B] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 430 € et une provision sur charges de 53 €.

Par acte authentique du 27 novembre 2017, l’immeuble a été vendu à la SCI La Paquine.

Le locataire ne s’est pas acquitté régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint la SCI La Paquine à lui délivrer le 2 janvier 2024 un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 4 488,69 € au titre des loyers et charges dus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2024, la SCI La Paquine a fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ le constat de la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire,

▸en conséquence, l’expulsion sans délai du locataire et de tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu’ils occupent, au besoin avec l’aide de la force publique,

▸ la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :

4 488,69 € représentant l’arriéré des loyers, charges, indemnités d’occupation dus suivant décompte arrêté au 14 mars 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à hauteur de 484,17 euros et ce jusqu’à la libération des lieux, qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer figurant au contrat de bail ;1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement.

Appelée à l’audience du 11 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire le 4 novembre 2024.

A cette audience, la SCI La Paquine, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 4 428,69 euros au 1er novembre 2024. Elle indique que le locataire a procédé récemment à un virement qui doit solder la dette. Elle maintient néanmoins ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion et sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail, faisant valoir que M. [S] a déjà été défaillant auparavant dans le paiement de son loyer.

M. [B] [S] comparaît en personne. Il s’oppose aux demandes formées à son encontre et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose et fait valoir qu’il est consultant en finance depuis plusieurs années, qu’il a rencontré des difficultés financières pendant deux ans en raison de problèmes de santé qui ont généré une baisse de ses revenus, qu’il reprenait le paiement de son loyer dès qu’il bénéficiait de missions, que sa situation financière actuelle est stable, qu’il a signé un contrat de mission en free-lance pour six ans moyennant un salaire d’environ 4 000 euros par mois. Il ajoute que son client lui a avancé deux mois de facturation pour un montant de 8000 euros, ce qui a permis de solder la dette de loyer. Il déclare qu’il n’a pas de procédure de surendettement en cours, qu’il est célibataire et sans enfant à charge. Il précise qu’il a des difficultés pour trouver un logement en raison de son statut de free lance.

Le juge a autorisé M. [B] [S] à produire en cours de délibéré sous quinze jours les justificatifs de sa situation professionnelle et de ses revenus.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture du Nord, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 19 novembre 2024, M. [B] [S] a fait parvenir au tribunal un contrat de travail à durée indéterminée conclu avec la société Storm Group à compter du 25 novembre 2024, moyennant un salaire brut mensuel de 4062,50 euros hors heures supplémentaires.

Par note en délibéré du 17 décembre 2024, le conseil de la SCI La Paquine a fait remarquer que le contrat de travail communiqué par le défendeur n’est pas signé et que sa situation professionnelle actuelle ne correspond pas à celle déclarée à l’audience puisque M. [S] avait indiqué travailler dans le cadre d’un contrat de prestation freelance en qualité de consultant indépendant. Elle ajoute que ce dernier, actuellement en période d’essai, se trouve dans une situation précaire et que le lieu de travail contractuellement prévu se situe à [Localité 7]. Elle fait remarquer que les revenus à venir de M. [S] lui permettront de se reloger sans difficulté et confirme avoir réceptionné le 1er novembre 2024 un règlement à hauteur de 4 428,69 euros soldant intégralement la dette locative. Elle maintient sa demande de résiliation du bail dès lors que l’apurement de la dette est intervenu tardivement après que la clause résolutoire ait produit ses effets.

Le 20 décembre 2014, M. [B] [S] a adressé une nouvelle note en délibéré aux termes de laquelle il explique qu’à l’issue de sa rééducation, il a passé plusieurs entretiens tant pour des postes en freelance que pour des postes en CDI, qu’il a d’abord repris une activité professionnelle en freelance avant d’y mettre fin et de s’engager dans un contrat de travail à durée indéterminée garantissant une situation moins précaire.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 17 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI La Paquine justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la SCI La Paquine a fait délivrer à M. [B] [S] un commandement de payer la somme de 4488,69 € dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

M. [B] [S] ne justifie pas avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

Néanmoins, il ressort du décompte tenu par la bailleresse arrêté au 31 octobre 2024 et de la note en délibéré émanant du conseil de la SCI La Paquine qu’au jour de l’audience la dette locative est soldée, le locataire ayant réglé le solde de l’arriéré locatif à hauteur de 4 428,69 euros par virement du 1er novembre 2024.

Le paiement intégral de la dette de loyer avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce.

Toutefois, il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de ces dispositions en effet, le locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, peut se voir accorder des délais ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

S’il respecte ses engagements, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, le présent tribunal constatera que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué.

La SCI La Paquine sera donc déboutée de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du bail et les délais de paiement

RG : 24/6756 – Page – SD

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, relevés de compte, assignation) que le locataire s’est abstenu du paiement des loyers et charges dus pendant plusieurs termes, de sorte, qu’à ce titre, restait due à la date du 31 octobre 2024, échéance de novembre incluse, la somme de 4 428,69 euros.

Il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que le locataire a intégralement réglé la dette locative par virement reçu le 1er novembre 2024 d’un montant de 4 428,69 euros.

Si M. [B] [S] justifie donc avoir soldé l’arriéré locatif avant l’audience du 4 novembre 2024, force est de constater néanmoins à la lecture du relevé de compte versé aux débats que la dette est ancienne, que les premiers incidents de paiement sont apparus en septembre 2020, qu’à compter de cette date les paiements sont devenus très irréguliers, qu’à plusieurs reprises le locataire s’est abstenu de régler son loyer pendant plusieurs mois avant de régulariser la situation et d’effectuer plusieurs versements le même mois, que la dette s’est aggravée de manière significative à compter d’avril 2022, date à partir de laquelle il a cessé tout paiement jusqu’en février 2023, pour atteindre à cette date la somme de 6 171,26 euros, que par la suite M. [B] [S] a repris le paiement de son loyer jusqu’en octobre 2023, date à compter de laquelle il a de nouveau cessé tout versement régulier jusqu’à l’audience.

Il apparaît au vu du décompte tenu par la SCI La Paquine, lequel ne fait l’objet d’aucune discussion en défense, que M. [B] [S] a apuré la dette locative par versements intervenus le 8 mars 2024, le 24 septembre 2024, le 1er octobre 2024 et le 1er novembre 2024 pour un montant total respectif de 1 452,51 euros, de 2905,02 euros, de 1 028,34 euros et de 4 428,69 euros.

Or, il est observé que l’article V du contrat de location prévoit un paiement à échoir du loyer (payable en avance le premier jour de chaque terme) et que les conditions générales du bail signées par le locataire lui faisaient obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, l’absence répétée de paiement régulier des loyers aux termes convenus sur une durée de près de quatre années constitue un manquement grave et réitéré du locataire à ses obligations contractuelles, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du présent jugement, et ce en dépit de l’apurement total de la dette au jour des débats, étant précisé que la situation professionnelle et financière actuelle stable du défendeur doivent lui permettre de se reloger.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [B] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [B] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 484,17 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement caractérisé par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

M. [B] [S], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024, la situation d’impayés n’ayant été régularisée qu’en cours de procédure.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à la SCI La Paquine une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de M. [B] [S] l’a contraint à engager.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SCI La Paquine recevable en son action ;

DEBOUTE la SCI La Paquine de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [S] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SCI La Paquine une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant et des charges, soit la somme de 484,17 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la SCI La Paquine la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT