TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin
93345 LE RAINCY
Téléphone: 01 43 01 36 70
@: civil.tprx-le-raincy@justice.fr
REFERENCES: N° RG 25/04465 – N° Portalis
DB3S-W-B7J-3B16
Minute: 25/1134
Monsieur Gérant de la société SAN SERVICES
Représentant: M^e Bernadette KABE ABBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 286
Madame Gérant de la société SAN SERVICES
Représentant: M^e Bernadette KABE ABBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 286
C/
Monsieur X Y Z Représentant M^e Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire: 53
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le : à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Extrait des minutes du Tribunal de Proximité
DU RAINCY
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Septembre 2025; par Madame
Odile BOUBERT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier;
Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Odile BOUBERT,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS:
Monsieur Gérant de la société SAN SERVICES, demeurant […] comparant en personne assisté de M^e Bernadette KABE ABBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame Gérant de la société SAN SERVICES, demeurant […] comparante en personne assistée de M^e Bernadette KABE ABBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR:
Monsieur X Y Z,
-demeurant 28 allée Marie – Pavillon 93360 NEUILLY
PLAISANCE comparant en personne assisté de M^e Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
D’AUTRE PART

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Un bail a été conclu par M. Z X Y le 01-07-21 pour une location d’une maison […] pour trois ans.
Par exploit délivré le 07-03-25 , M. AA AB et MME
AA AC ont fait assigner M. Z X Y devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
- l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique,
- la condamnation de M. Z X Y au paiement de la somme principale de 11736 euros, au titre des charges impayées au 04-06-24,
- la condamnation de M. Z X Y au paiement d’une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a fait l’objet de trois renvois et les débats ont eu lieu à l’audience du 28-04-25.
A l’audience le bailleur, assisté de son conseil, fait mention de plusieurs griefs constituant un non-respect par le locataire de ses obligations:
-le défaut d’entretien du logement,
-l’absence de paiement des loyers et des charges locatives,
-le refus du locataire de laisser accèder au logement pour réaliser les travaux,
-le dépôt de détritus dans l’enceinte du pavillon et l’installation d’un feu dans le salon.
A l’audience M. Z X Y, représenté par son conseil, demande le débouté de l’intégralité des demandes du bailleur.
In limine litis, M. Z X Y sollicite l’annulation de l’assignation pour défaut d’exposer des moyens en fait et en droit, ainsi que l’absence de mention concernant l’identité du bailleur. De plus l’assignation mentionne une audience en référé alors que l’audience indiquée dans l’acte est une audience au fond.
De même le commandement de payer est nul en raison de l’indication erronée du montant mensuel du loyer et de la provision pour charges, ainsi que de l’inexistence d’un décompte locatif.
Au fond, et subsidiairement, le locataire soutient que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent.
Il appuie sur l’arrêté de péril imminent du 24-05-24 qui a pour effet de suspendre le contrat de bail jusqu’à la réalisation des travaux. Il sollicite donc que le juge des contentieux de la protection:
- constate l’état d’indécence du logement,
-ordonne la suspension de la clause résolutoire et fixe des délais de paiement,
-condamne solidairement M. AD AE AB et MME AA
AC au paiement de la somme de 10000 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile, ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance.

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Il explique qu’il a cherché en vain une intervention du bailleur pour la réalisation de travaux d’urgence; qu’en raison de l’absence de réaction du bailleur il a saisi la mairie le 29-04-23 qui, elle-même a saisi l’Agence Régionale de Santé.
Dans la nuit du 20-02-24, soit près d’un an après le premier signalement, sa famille a subi une hospitalisation du fait d’une intoxication au monoxyde de carbone.
Un arrêté de péril a été pris le 29-05-24 et il a demandé un devis pour la réalisation de travaux. Il a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux le 31-08-24, en vain, ce qui
l’a conduit à engager des travaux pour un montant de 35530 euros.
Le bailleur a changé la chaudière en décembre 2024.
Du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, M. Z X Y reconnaît ne plus avoir payé les loyers à compter de décembre 2023 jusqu’à 29- 05-24, date de l’arrêté de péril, soit une somme mensuelle due de 1050 euros pour 6 mois, soit la somme de 6300 euros.
Oralement, il est demandé la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 35530 euros et la compensation de cette somme sur les futurs loyers quand la levée de l’arrêté de péril aura lieu.
MOTIFS:
Sur la validité de l’assignation
M. Z X Y reproche au bailleur un grief lié à la présence d’irrégularités dans l’assignation.
En l’espèce il est indiqué une convocation devant une juridiction de référé alors qu’il s’agissait en fait d’une audience de fond. Il n’est pas possible de vérifier la qualité pour agir des demandeurs qui ne précisent pas leur titre de propriété.
Toutefois, l’affaire a fait l’objet de trois renvois qui ont permis aux parties de préparer leur défense. Il n’y a donc pas de grief avéré.
Sur la validité du commandement de payer
En application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer doit contenir à peine de nullités le montant mensuel du loyer et le montant de la provision pour charges locatives , ainsi qu’un décompte indiquant l’imputation des paiements , la ventilation entre les loyers et les provisions pour charges locatives, un libellé suffisamment explicite en précisant les dates d’échéances des sommes réclamées.
Selon un jurisprudence constante , l’inobservation de ces formalités substantielles est sanctionnée par la nullité du commandement de payer.
En l’espèce, il n’est pas produit aux débats un décompte locatif annexé ou non au commandement de payer. Ce dernier mentionne seulement une somme globale pour trois années de 2022 à 2024 sans aucun détail entre le loyer et la provision pour charges locatives.
Le montant du loyer est mentionné pour une somme mensuelle de 1000 euros sans mention d’une actualisation du loyer par rapport au bail initial. Il en est de même pour la provision pour charges locatives.

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Dès lors le commandement de payer ne repose pas sur une créance justifiée . Cette irrégularité du commandement de payer conduit à l’invalider et à rejeter toutes les demandes relatives à l’expulsion.
Sur l’indécence du logement et ses conséquences sur le bail
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ainsi, le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),
b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus, c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…);
L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.
Les obligations de délivrance, de garantie, d’entretien et de sécurité mises à la charge du bailleur sont également rappelées aux articles 1719 et 1720 du code civil.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour
l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements; 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur

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des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde- corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, M. Z X Y soutient que le logement donné à bail a, depuis plusieurs années, un caractère d’indécence en ce qu’il présente des désordres tenant à la présence d’humidité et de moisissures, de l’insuffisance du système de ventilation et de la non-conformité des installations électriques.
Il ressort du rapport de l’Agence Régionale de Santé du 29-07-24 et de l’arrêté préfectoral du 24-05-24 que le logement occupé par M. Z X Y est affecté des troubles suivants: présence de moisissures sur la partie basse et la partie haute des murs insuffisance du système de ventilation; insuffisance du moyen de chauffage installation électrique dangereuse.
De tels désordres caractérisent l’existence de plusieurs causes d’indécence du logement au sens des dispositions de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de même que la carence du bailleur à réparer les conséquences de ces troubles sur la période visée.
Il en résulte que M. Z X Y rapporte la preuve de l’existence d’un manquement des bailleurs à leur obligation de fourniture d’un logement décent et en bon état d’entretien, générateur d’un trouble dans la jouissance qu’il peut attendre du bien donné à bail.

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-la facture du 05-12-24-24 de la société AZ d’un montant de 1980 euros pour la pose d’un chauffe-eau.
Il y a donc lieu de fixer à la somme de 35530 euros le montant des travaux réalisés par le locataire en conséquence de l’inaction du bailleur.
La demande d’imputation de cette somme sur les loyers à venir est acceptée.
Sur la dette locative avant l’arrêté de péril
Le locataire reste tenu au paiement des loyers jusqu’à l’arrêté de péril le 29-05-24. Il reconnaît devoir la somme de 6300 euros du fait du non paiement des loyers et provisions pour charges locatives de décembre 2023 à 29-05-24. Il y a lieu de le condamner au paiement de cette somme qui s’imputera sur la créance du locataire vis à vis du bailleur.
Sur les demandes accessoires
Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce M. AA AB et MME AA AC, partie perdante, seront condamnés aux dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge solidaire de M. AA AB et ^MME AA AC les frais exposés par le défendeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
DÉBOUTE M. AA AB et MME AA AC de l’ensemble de leurs demandes,
CONSTATE l’état d’indécence du logement et en conséquence:
^CONDAMNE ^solidairement M. AA AB et MME
AD AE AC à payer à M. Z X Y les sommes de :
- 10000 euros à titre de compensation du trouble de jouissance
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
FIXE la somme due au titre des travaux réalisés par M. Z X Y au profit de M. AA AB et MME AD AE AC à la somme de 35530 euros,

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CONDAMNE M. Z X Y à payer à M. AD AE
AB et MME AA AC la somme de 6300 euros au 29-05-24 au titre des loyers et provisions pour charges locatives impayés, .
ORDONNE la compensation entre ces sommes et DIT que les futurs loyers s’imputeront sur le solde de la somme de 35530 euros 9
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
^CONDAMNE ^solida^iremeⁿt ^M. AA AB et ^MME
AD AE AC aux dépens et RAPPELLE l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
BY En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs
Généraux et aux Procureurs de la République près les
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous
Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE