5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00935 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4KP

AFFAIRE :

[D] [Z]

C/

[R] [V]

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z]

né le 24 Juin 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Elodie RAYNAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON,substituée par M^e Karine BECAUD BONNAUDET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [V]

né le 03 Mars 1957 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Le 14 10 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e RAYNAUD

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2020, Monsieur [D] [Z] a donné à bail meublé à Monsieur [R] [V] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 480 euros, charges comprises, à compter du 10 août 2020.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [D] [Z] a fait délivrer le 28 novembre 2024 à Monsieur [R] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.370,68 euros représentant les loyers et charges impayés au 7 novembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,

ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

condamner Monsieur [R] [V] au paiement de la somme de 1.383,12 €, avec intérêts au taux légal, au titre des loyers impayés au 28 janvier 2025,

condamner Monsieur [R] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 516,41 euros, à compter du 29 janvier 2025,

autoriser Monsieur [R] [V] à se libérer de sa dette en 10 mensualités de 150 euros par mois, en plus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme dès le premier impayé non régularisé,

condamner Monsieur [R] [V] à une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et du commandement de quitter les lieux.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [D] [Z], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en indiquant que la dette s’élevait, au jour de l’audience, à la somme de 853,11 euros, terme de septembre 2025 inclus. Il a proposé l’octroi de délais à Monsieur [R] [V] à hauteur de 150 euros par mois.

Sur interrogation il a indiqué qu’il proposait une suspension des effets de la clause résolutoire du bail et, qu’à sa connaissance, aucune procédure de surendettement n’était en cours.

En défense, Monsieur [R] [V], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [D] [Z] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 29 novembre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 par voie électronique le 29 avril 2025, plus de six semaines avant l’audience.

L’action visant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dans sa rédaction applicable au présent contrat de bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [D] [Z] a fait délivrer à Monsieur [R] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 1.370,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le défendeur ne justifie pas avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

Monsieur [D] [Z] produit un décompte locatif arrêté au 8 septembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 853,11 €, terme de septembre 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 853,11 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A la demande du bailleur, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon des modalités définies dans le dispositif de la décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si la locataire respecte l’échéancier fixé.

Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 29 janvier 2025.

Dans cette hypothèse, Monsieur [R] [V] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsé, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Il convient, dans ce cas, de condamner Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [D] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 516,41 euros (conformément à la demande formulée dans l’assignation), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Monsieur [R] [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de sa notification CCAPEX, de l’assignation, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 6 août 2020 entre Monsieur [D] [Z] et Monsieur [R] [V] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 janvier 2025,

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 853,11 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [R] [V] à régler la dette au moyen de 5 versements mensuels de 150 euros suivi d’un 6ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et le suivant au plus tard le 10 du mois, sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte le plan d’apurement de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants:

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra son plein effet,

* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

* Monsieur [R] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 516,41 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux entiers dépens et frais de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 octobre 2025, et ont signé

Le Greffier Le Président