TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01762

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEWD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

S.C.I. A & CIE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

C/

[X] [N]

[F] [H] [U] [P] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Michel AVENAS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. A & CIE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [X] [N], demeurant [Adresse 7]

représenté par Mme [F] [H] [U] [P] [J] munie d’un pouvoir spécial

Mme [F] [H] [U] [P] [J], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 décembre 2020, à effet au 26 décembre 2020, la SCI A & CIE a donné à bail à Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1], assorti d’un garage, pour un loyer de 1.500 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI A & CIE a fait signifier le 23 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SCI A & CIE leur a en outre fait commandement de fournir une attestation d’assurance, par commandement pour défaut d’assurance, du 03 février 2025.

Le 02 avril 2025, puis le 28 avril 2025 suite à une erreur relative à l’heure de l’audience, la SCI A & CIE a fait assigner Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 06 juin 2025 en lui demandant, au visa des articles 24 et suivants de la loi de 1989 et des articles L.412-1, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées, en tout cas mal fondées,

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 23 mars 2025,

— les condamner à titre provisionnel à lui payer la somme de 22.122,62 euros correspondant aux loyers et aux charges impayées jusqu’au 23 mars 2025,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.530 euros par mois correspondant au loyer contractuel arrêté et indexé de 1.500 euros et la provision mensuelle de 30 euro à compter du 24 mars 2025, date des effets de la clause résolutoire et en tant que de besoin, les condamner à lui payer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.530 euros et ce, jusqu’à ce que ces derniers ou tout occupant de leur chef, aient quitter les lieux,

— ordonner leur expulsion ou de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

— réduire les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989 et lui accorder la possibilité de faire délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux, avec un délai ramené à 15 jours, compter tenu du comportement adopté par les locataires et du mutisme observé depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2025, avant d’être renvoyée pour finalement être débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors de l’audience du 06 juin 2025, la SCI A & CIE, représentée par son conseil, a indiqué que les défendeurs avaient repris le paiement des loyers et qu’un virement de 2.000 euros était intervenu mais que suite à une difficulté avec la boîte mail du conseil de la SCI A & CIE, une plainte avait été déposée, justifiant le renvoi sollicité.

Lors de l’audience du 27 juin 2025, la SCI A & CIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et indique que les loyers d’avril et de juin 2025 ont été réglés, ainsi qu’elle confirme le versement d’un virement de 2.000 euros au conseil de la SCI A & CIE.

Elle fait état d’une plainte en cours s’agissant du loyer du mois de mai 2025 dont elle reconnaît qu’il a été payé mais que suite à la falsification du RIB de la SCI, ce versement a été détourné et volé.

La SCI A & CIE indique toutefois être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI A & CIE.

Madame [F] [P] [J], qui comparaît en personne et disposant d’un pouvoir spécial pour représenter Monsieur [X] [N], demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette au bénéfice de la bailleresse. Ils expliquent cette situation en raison de l’état de santé de Madame [P] [J] qui a été contrainte d’embaucher une salariée pour la remplacer, étant seule à travailler dans son entreprise, pendant son arrêt maladie, ce qui l’a privé de ressources.

Elle expose avoir repris son activité et percevoir une rémunération mensuelle de 2.100 euros. Monsieur [N], également gérant de société, perçoit une rémunération identique évaluée à la somme de 2.100 euros. Elle précise ne pas avoir d’enfants et ne pas avoir souscrit de crédits. Afin d’honorer leur dette, tout en se maintenant dans les lieux, ils sollicitent les délais les plus larges et un montant en sus du loyer de 600 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] ont été autorisés par le Président à produire en cours de délibéré, par l’intermédiaire du conseil de la SCI A & CIE, pour respecter le principe du contradictoire, leurs deux derniers avis d’imposition, ce qui a été fait, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de ces éléments.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI A & CIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2020 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 03 février 2025, la SCI A & CIE a fait délivrer à Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] versent aux débats, une attestation justifiant que le logement est couvert par une assurance multirisques habitation à effet du 01 avril 2025 et à échéance au 01 avril 2026.

Or, le délai d’un mois suivant le commandement, expirait le 03 mars 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date, soit avant la prise d’effet de l’assurance souscrite.

Néanmoins, par note en délibéré du 09 juillet 2025, la SCI A & CIE a fait connaître « contrairement à ce que j’ai indiqué à l’audience » son accord pour les délais de paiement, « dès lors qu’il y a reprise du paiement du loyer contractuel et un paiement de l’arriéré existant dans les limites de la loi ALUR. »

Les délais de paiement évoqués à l’audience, étant sollicités aux fins de suspendre les effets de la clause résolutoire, il y a donc lieu de constater l’accord de la bailleresse pour ne pas maintenir sa demande de ce chef et permettre aux défendeurs de se maintenir dans les lieux, s’ils respectent la reprise du paiement du loyer et le remboursement de la dette.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI A & CIE de ce chef.

Sur le défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 19.457,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 24 janvier 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SCI A & CIE communique le bail, ainsi qu’un décompte arrêté au 23 mars 2025 correspondant aux loyers et charges d’ordures ménagères impayés, pour un montant de 22.122,62 euros, et fait état, dans son courrier du 09 juillet 2025, d’un paiement de 2.000 euros par les défendeurs venant en déduction de l’arriéré locatif, portant ainsi le montant de la créance locative à la somme de 20.122,62 euros.

Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel, au paiement de la somme de 20.122,62 euros, arrêtée au 23 mars 2025 en deniers ou quittances. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits et notamment des bulletins de salaire de Madame [F] [P] [J] concernant les mois de janvier, mars, avril et mai 2025 et de Monsieur [X] [N] au titre du mois de février 2025, ainsi que du remboursement partiel de la dette, d’une part, que ceux-ci ont repris le paiement d’un loyer, d’autre part, qu’ils apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il est relevé que la bailleresse a par courrier du 09 juillet 2025, donné son accord pour des délais de paiements, sous réserve du respect des dispositions de la loi ALUR.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] pourra être poursuivie et ils seront condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnité d’occupation ayant couru ou continuant à courir et qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 1.530 euros, à compter du 24 mars 2025.

— Sur le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Les demandeurs ayant donné leur accord pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et les effets de ladite clause ayant été suspendus, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI A & CIE de réduire les délais de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à 15 jours, motivés par le comportement et le mutisme des locataires depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire.

— Sur l’astreinte :

La clause résolutoire étant acquise mais ses effets étant suspendus par des délais de paiement accordés à Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N], cette demande est devenue sans objet.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] supporteront une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 24 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2020 et liant La SCI A & CIE à Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] ;

CONSTATONS que la SCI A & CIE ne maintient pas sa demande en résiliation fondée sur le défaut de justifier d’une assurance locative ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] à payer à La SCI A & CIE à titre provisionnel, la somme de 20.122,62 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, décompte arrêté au 23 mars 2025, après déduction du règlement effectué le 05 juin 2025 d’un montant de 2.000 euros, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 600 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI A & CIE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] seront tenus de payer à la SCI A & CIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 1.530 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

DISONS que la demande de la SCI A & CIE de réduire les délais de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution est devenue sans objet ;

DISONS que la demande de la SCI A & CIE au titre de l’astreinte est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] [J] et Monsieur [X] [N] à payer à La SCI A & CIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE