5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00042 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2M2

AFFAIRE :

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH

C/

[J] [R]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH, RCS [Localité 6] 545 850 281, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [F] [U], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R]

né le 08 Octobre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

comparant

Le 06.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

VL

copie délivrée à :

Mr [R]

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Ophélie LACHAUD, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 août 2023, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a donné à bail à Monsieur [J] [R] un logement conventionné situé [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 357,56 euros, charges en sus, à compter du 13 septembre 2023.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 3 octobre 2024, la société VENDEE LOGEMENT esh a fait délivrer à Monsieur [J] [R] un commandement de payer la somme en principal de 1.577,20 € au titre des loyers et charges impayés pour l’appartement à la date du 9 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, la bailleresse a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— constater la résiliation des contrats de bail à compter du 4 décembre 2024, aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [J] [R],

— ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.809,66 € (coût du commandement de payer déduit) correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 30 novembre 2024 selon décompte arrêté au 17 décembre 2024 et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 3 octobre 2024,

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer à partir du 3 août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux du défendeur, de toutes personnes et de tous biens, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et charges normalement dus en cas de non résiliation du bail,

— ordonner que cette indemnité soit soumise aux mêmes variations que le loyer,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution,

— condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour frais non répétibles,

— condamner Monsieur [J] [R] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais des commandements de payer.

A l’audience du 22 avril 2025, la Société VENDEE LOGEMENT esh, représentée par Madame [F] [U], a actualisé la dette locative à la somme de 2.279,33 €, terme de mars 2025 inclus. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au défendeur à hauteur de 30 euros par mois, le paiement du loyer courant étant repris depuis le mois de janvier 2025 et une demande FSL ayant été formulée.

En défense, Monsieur [J] [R] n’a pas contesté l’existence et le montant de la dette locative, qu’il a expliqué par des problèmes de santé (deux AVC en 2024). Il a indiqué percevoir des allocations de retour à l’emploi à hauteur de 1.088 euros par mois et ne pas avoir de personnes à charge. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La société VENDEE LOGEMENT esh justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 11 octobre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 30 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2024, la société VENDEE LOGEMENT esh a fait délivrer à Monsieur [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 1.577,20 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 9 septembre 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 décembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

La société VENDEE LOGEMENT esh produit un décompte locatif arrêté au 22 avril 2025 mentionnant un solde débiteur de 2.279,33 €, terme de mars 2025 inclus, hors frais de procédure. Monsieur [J] [R] ne conteste pas la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société VENDEE LOGEMENT esh la somme de 2.279,33 €, terme de mars 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’y oppose pas.

Compte tenu des difficultés financières rencontrées par Monsieur [J] [R], qui souffre d’importants problèmes de santé, il convient d’accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte l’échéancier fixé.

Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 4 décembre 2024.

Dans cette hypothèse, Monsieur [J] [R] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsé, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Il convient, dans ce cas, de condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société VENDEE LOGEMENT esh une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, avec indexation, outre les charges dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024. La société VENDEE LOGEMENT esh sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au vu de la situation personnelle de Monsieur [R].

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 août 2023 entre la société VENDEE LOGEMENT esh et Monsieur [J] [R] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la société VENDEE LOGEMENT esh la somme de 2.279,33 euros, terme de mars 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [J] [R] à régler la dette au moyen de 35 versements mensuels de 30 euros suivis d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte le plan d’apurement de la dette,

DIT qu’à défaut de respect de l’échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 4 décembre 2024,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [J] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 3 octobre 2024.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président