TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

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RÉFÉRENCES : N° RG 24/01337 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMNU

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

Société SC REM

C/

Madame [L] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société SC REM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Monsieur [R] [W], son gérant

DÉFENDEUR :

Madame [L] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Madame [L] [G]

Société SC REM

Expédition délivrée à :

Préfet de la Seine-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 juin 2018, la SC REM a donné en location à Madame [L] [G] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 950,00 €, outre provisions sur charges de 50,00 €.

Le 7 mars 2024, la SC REM a fait délivrer à Madame [L] [G] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 441,62 € selon décompte arrêté au 5 mars 2024.

Par notification électronique du 11 mars 2024, la SC REM a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 23 mai 2024, la SC REM a attrait Madame [L] [G] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SC REM a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [L] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SC REM, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [G] ;De condamner Madame [L] [G] au paiement des sommes suivantes :7 601,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 1 080 € ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 27 mai 2024, la SC REM a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SC REM, représentée par son gérant, Monsieur [R] [W], maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 921,62 €. Il indique qu’un plan d’apurement amiable avait été convenu en 2022 mais que la locataire a cessé de le respecter en septembre 2023. Il précise avoir cherché à prendre contact avec elle par courriers recommandés, non retirés.

Madame [L] [G] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il y est indiqué que Madame [L] [G] est âgée de 44 ans, et a un enfant. L’impayé serait dû à la perte de son emploi en 2022, aggravé par la suspension de l’allocation logement. Il est précisé qu’elle perçoit 807,37 € d’allocations chômage mais que son budget mensuel est négatif. Le service social a orienté la locataire vers une demande de logement social et le dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 7 mars 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [L] [G] le 7 mars 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, la défenderesse absente lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet dans le délai de deux mois prévu par la clause résolutoire prémentionnée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Madame [L] [G] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SC REM, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.

411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SC REM, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [G].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SC REM verse aux débats un décompte arrêté au 10 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 921,62 €.

Madame [L] [G], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SC REM est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [G] à verser à la SC REM la somme de 11 921,62 € actualisée au 10 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7 441,62 € à compter du 7 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SC REM qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1 080 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas justifié des frais exposés par le demandeur outre les dépens et sa demande sera donc rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SC REM ;

CONSTATONS que le contrat signé le 18 juin 2018 entre la SC REM et Madame [L]

[G] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [L]

[G] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SC REM à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [L] [G] à verser à la SC REM la somme de 11 921,62 € actualisée au 10 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 sur la somme de 7 441,62 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [G] au montant de 1 080 € et au besoin CONDAMNONS Madame [L] [G] à verser à la SC REM ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DEBOUTE la SC REM de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [L] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 mars 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE