TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Emmanuel SEIFERT

Maître Noémie TORDJMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Vincent DAUGY

M^e Muriel GUILLAIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YZG

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 août 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Muriel GUILLAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0150

DÉFENDEURS

S.C. THILAUNIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0042

LA COMPAGNIE AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Noémie TORDJMAN de la SELARL FABRE & ASSOCIEES, Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0124

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la société EMETH GESTION dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0179

Décision du 30 août 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YZG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.

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Par assignation du 5 janvier 2024, Madame [J] [R] a fait citer la SC THILAUNIC devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire ;

Ordonner la réduction de 50% du loyer du par elle pour l’occupation du logement situé [Adresse 3], avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 ;

Ordonner la réduction des charges locatives avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 du poste correspondant aux charges d’eau ;

L’autoriser à régler le loyer et les charges diminués entre les mains du séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner jusqu’à ce que la SC THILAUNIC ait mis à disposition de sa locataire un logement doté d’équipements permettant une alimentation en eau normale du logement loué et ce à compter de l’échéance du 1er septembre 2023 ;

Condamner la SC THILAUNIC à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux de réparation ou à défaut à engager les actions et ou démarches utiles permettant la remise en état des installations d’alimentation en eau du logement lui étant loué ;

Condamner la SC THILAUNIC à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts ;

Dire et juger que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution ;

Condamner la SC THILAUNIC à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise amiable avancés par son assurance de protection juridique.

Elle soutient que depuis juillet 2019, elle subit une défaillance d’approvisionnement (débit et pression, coupure totale à intervalles réguliers en période estivale et de grosses chaleurs) en eau courante sur les différents points dont l’appartement loué est équipé.

Elle ajoute que cette défaillance porte atteinte à la jouissance normale du logement donné en location, étant dans l’impossibilité d’utiliser normalement les sanitaires, son électroménager, les équipements de salle de bains et même les robinets d’eau, situation l’obligeant de façon régulière à devoir quitter son logement pour être hébergée dans d’autres lieux.

Elle observe qu’elle s’est régulièrement acquittée de son loyer et des charges jusqu’au 31 décembre 2022 et qu’à cette date, si elle a continué à honorer le paiement du loyer, (dont elle a cependant contesté la hausse à partir de février 2023), elle a réservé le paiement des charges et leur régularisation, charges correspondant à l’eau et au chauffage essentiellement, deux équipements défaillants rendant le bien impropre à sa destination, tandis que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement en bon état d’entretien, pas plus qu’il n’a en 4 ans, initié une quelconque procédure ou démarche utiles à la résolution des dysfonctionnements dénoncés et dont la réalité est avérée.

Par assignation en intervention forcée et garantie du 1er février 2024, la SC THILAUNIC a fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société EMETH GESTION, à l’enseigne Cabinet UCI, et la société AXA France IARD (en sa qualité d’assureur du SDC de l’immeuble sis [Adresse 2]), aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

Dire recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée et en garantie contre le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Ordonner la jonction de la présente instance et celle initiée par Madame [R] et pendante devant cette juridiction ;

Ordonner le sursis à statuer sur les deux instances jointes, à raison de la mesure d’expertise à venir ;

Condamner en toute hypothèse le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et son assureur AXA France IARD à relever et garantir la SC THILAUNIC de toute condamnation qui serait mise à sa charge par la décision statuant sur les demandes formées par Madame [R] ;

Les condamner à lui payer une indemnité de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les coûts de l’expertise.

Elle soutient qu’en conclusion des expertises diverses et audits, il semble établi que les problèmes que rencontrent les occupants du 6ème étage, dont Madame [R], et qui consistent en d’une part, des pertes d’eau inopinées-mais pas constantes-de pression d’eau (et certainement pas une rupture totale d’alimentation comme il est prétendu), ainsi que des défaillances ponctuelles de chauffage trouvent leur origine :

— Probablement dans l’inadaptation du système de distribution d’eau aux diverses utilisations qui ont été, au fils du temps, rajoutées (climatiseurs à eau) par certains copropriétaires ou locataires (ROCHE BOBOIS par exemple) et qui ne font qu’accroître la sollicitation en débit ;

— tout aussi probablement, par l’inadaptation de la centrale CPCU qui pourrait par quelques améliorations, que le Syndicat ne paraît pas devoir décider pour l’instant, fonctionner de façon plus efficace et régulière pour la production d’eau chaude et de chauffage collectif.

Elle indique s’être trouvée contrainte, en suite de l’assignation de sa locataire, de diligenter immédiatement une procédure de référé expertise, au contradictoire tant de Madame [R], qu’au Syndicat des copropriétaires et de l’assureur de ce dernier, la société AXA France IARD.

Elle précise que le juge des référés a par ailleurs été saisi le 6 février 2024 par la bailleresse d’une demande de désignation d’expert pour l’audience du 25 mars 2024 à 9h00.

L’affaire (sous RG 24/00683) appelée à l’audience du 4 mars 2024, à la demande de Madame [J] [R] représentée par son Conseil, a fait l’objet d’une jonction avec la procédure RG 24/1858.

Elle a été renvoyée à l’audience du 2 juillet 2024.

A l’audience du 2 juillet 2024, Madame [J] [R] représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 et en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, de :

1) sur le commandement visant la clause résolutoire

A titre principal :

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été signifié le 26 mars 2024, du fait de la mauvaise foi du bailleur ;

Juger que la clause résolutoire visée au commandement de payer lui ayant été délivré le 26 mars 2024 ne pourra produire aucun effet du fait de la mauvaise foi du bailleur ;

A titre subsidiaire, dans l’attente de la mise à disposition d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer lui ayant été délivré le 26 mars 2024, pour inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation ;

Ordonner la suspension du paiement du loyer à compter du 1er août 2023 ;

Ordonner la suspension du paiement des charges à compter du 1er janvier 2023 ;

2) sur son action principale,

Ordonner la réduction de 50% du loyer dû par elle pour l’occupation du logement situé [Adresse 4] donné à bail par la SC THILAUNIC, avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 ;

Ordonner la réduction des charges locatives avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 du poste correspondant aux charges d’eau et de chauffage ;

L’autoriser à régler le loyer et les charges diminués entre les mains du séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner jusqu’à ce que la SC THILAUNIC ait mis à disposition de sa locataire un logement doté d’équipements permettant une alimentation en eau normale du logement loué outre la fourniture d’un chauffage conforme, et ce à compter de l’échéance du 1er septembre 2023 ;

Condamner la SC THILAUNIC à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux de réparation ou à défaut à engager les actions et ou démarches utiles auprès de la copropriété lui permettant la remise en état des installations d’alimentation en eau du logement lui étant loué ;

Condamner la SC THILAUNIC à lui verser la somme de 6000 euros de dommages et intérêts ;

En toute hypothèse,

Dire et juger que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution ;

Condamner la SC THILAUNIC à lui verser une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise amiable avancés par son assurance de protection juridique.

Elle observe que l’audience de référé expertise qui s’est tenue le 25 mars 2024 a été renvoyée au 25 avril 2024 pour permettre au Syndicat des copropriétaires d’appeler en la cause un copropriétaire et son locataire, que l’affaire a été plaidée et le délibéré fixé au 7 juin 2024, que toutefois, la demande d’expertise n’a pu aboutir du fait d’un problème de procédure, l’affaire étant déjà appelée par ailleurs au fond.

Elle souligne que c’est dans ces circonstances que le bailleur, la SC THILAUNIC lui a délivré le 26 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu’elle indique être privée de la jouissance conforme et paisible du bien qu’elle loue. Elle soutient que le commandement payer du 26 mars 2024 doit s’analyser en un contre-feu de pure opportunité à l’assignation délivrée le 4 janvier 2024 par elle en suspension de l’exigibilité des loyers pour non- respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon usage. Elle estime en conséquence ce commandement de payer comme étant délivré de mauvaise foi et en violation de l’article 1104 du Code civil.

Elle estime que les désordres qu’elle dénonce (impossibilité d’utiliser normalement les sanitaires, son électroménager, les équipements de salle de bains, et les robinets d’eau, et en période hivernale, impossibilité d’occuper normalement son logement du fait de la défaillance du système de chauffage), ne sont pas minimes et empêchent l’occupation normale du logement (dont le loyer mensuel de 3190,63 euros outre 300 euros de provision pour charges, correspond à celui d’un appartement de standing).

Elle rappelle que la cause probable des dysfonctionnements a été identifiée dès septembre 2019 et confirmée en septembre 2022 à son initiative, et soutient que le bailleur ne semble pas avoir pris la mesure des dysfonctionnements subis par sa locataire, lesquels trouvaient leur cause dans les éléments d’équipements communs de l’immeuble. Elle ajoute subir un préjudice de jouissance important.

La SC THILAUNIC, représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [R] par l’effet de ce commandement ;

— ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, un mois après signification du jugement à intervenir, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [R] à payer à la SC THILAUNIC la somme de 41461,21 euros au titre des loyers arriérés impayés ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] à compter du constat de la résiliation du bail au montant du loyer chargé ;

— condamner Madame [R] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Subsidiairement sur ce point :

En cas de suspension de effets de la clause résolutoire :

— Condamner en toute hypothèse Madame [R] à payer à la SC THILAUNIC la somme de 35000 euros à titre provisionnel, au titre des loyers arriérés ;

— Ordonner à Madame [R] la reprise du paiement régulier des loyers, sous déduction d’une éventuelle franchise selon ce qu’il plaira au juge d’évaluer ;

— Fixer à 10% maximum le montant de la remise de loyer éventuellement due à la locataire à compter du mois de juillet 2023, date de la mise en demeure de son avocate, et jusqu’à la justification de l’accomplissement par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble des travaux modificatifs qui seront ordonnés ;

— Débouter Madame [R] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à relever et garantir la SC THILAUNIC de toute condamnation, à quelque titre que cela soit et y compris sur l’article 700 au profit de Madame [R], qui serait prononcée ;

— ordonner sous astreinte de 150 euros par jour de retard, un mois après signification du jugement, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] d’avoir à exécuter les travaux suivants, sous le contrôle de bonne fin d’un Architecte :

— Installation d’un groupe de maintien de pression d’eau pour remplacer le vase d’expansion de la chaufferie, afin de permettre le maintien en continu de la pression d’eau du réseau de chauffage ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la SC THILAUNIC une indemnité de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle rappelle qu’en suite d’une irrecevabilité de procédure soulevée par la société AXA France IARD, lors de l’audience de référé aux fins de désignation d’un expert, elle s’est vue déboutée de cette demande selon ordonnance du 7 juin 2024.

Elle ajoute avoir été autorisée selon ordonnance du 5 avril 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris à pratiquer une saisie du les comptes bancaires de Madame [R] à hauteur de 20000 euros, mais que l’huissier n’y est pas parvenu, cette dernière n’ayant aucun compte identifiable en France, étant résidente fiscale en Suisse.

Elle conteste les demandes de sa locataire qu’elle estime infondées.

Elle observe que Madame [R] a connu des problèmes ponctuels de coupure d’eau dans le courant de l’été 2019, du fait d’une part de travaux du locataire ROCHE-BOBOIS sur son système de climatisation « à eau perdue » et d’une importante fuite d’eau dans l’immeuble dans le même temps, telle qu’attestée par la gardienne.

Elle soutient avoir opéré toutes diligences auprès de la société ROCHE- BOBOIS, et que la responsabilité de cette dernière n’a pu être établie à l’issu d’un rapport d’expert du 21 septembre 2022 mandaté par l’assureur protection juridique de la locataire.

Elle ajoute qu’un cabinet (CVC CONSULT) a été mandaté par le Syndic pour réaliser un audit des installations collectives de chauffage, lequel conclut à l’inadaptation des installations privatives à la dimension de la colonne, et son impossibilité de fonctionner en l’état, relever en outre que faute d’un groupe de maintien de pression, dont l’installation n’est pas équipée, il est très difficile de maintenir ou rétablir la pression de fonctionnement de l’installation, lorsque des purges des radiateurs sont effectuées par les occupants des logements par exemple.

Elle estime que la locataire ne démontre nullement que son logement serait inhabitable, qu’elle exagère et déforme la réalité aux seules fins de masquer le fait qu’elle a cessé de payer son loyer depuis 10 mois sans aucune autorisation de justice ; qu’elle doit être déboutée de toutes ses demandes et que pour le reste, le minime préjudice de jouissance qu’elle subit doit être indemnisé de façon raisonnable, sauf le recours de la SC THILAUNIC contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société EMETH GESTION, à l’enseigne Cabinet UCI, représenté à l’audience par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives, de :

— débouter la SC THILAUNIC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ;

— condamner la société AXA France IARD à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Condamner la SC THILAUNIC à lui payer les sommes de :

10000 euros à titre de dommages et intérêts

6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuel SEIFERT.

Il soutient être un tiers au litige entre Madame [R] et la SC THILAUNIC.

Il souligne que la SC THILAUNIC déboutée en référé de sa demande d‘expertise n’a pas fait appel de cette ordonnance et ne sollicite plus au fond de mesure d’expertise, estimant que cette dernière échoue à démontrer l’implication des parties communes dans les désordres reprochés, et ne pouvant dès lors engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires sur de simples allégations, la demande de travaux n’étant de surcroît appuyée par aucune pièce pertinente.

Il estime prouver de son côté que les désordres trouvent leur origine dans les parties privatives et notamment la multiplicité des installations de climatisation a eau perdue raccordées sur le réseau collectif de distribution d’eau froide de l’immeuble.

Il souligne que l’entreprise CVC CONSULT est intervenue et a dressé un rapport faisant état de désordres d’origine privative notamment au 6ème étage gauche faisant référence à une installation privative mal dimensionnée et non conforme.

Il estime que les demandes de Madame [R], notamment de réduction de 50% du loyer depuis le 1er juillet 2029 sont excessives, qu’elles sont infondées en fait et en droit, et qu’elle ne justifie pas avoir subi un trouble continu depuis le mois de juillet 2019.

La société AXA France IARD, représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions n°1 de ;

— rejeter les demandes formulées contre elle ;

— condamner la SC THILAUNIC à lui payer la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL FABRE ET ASSOCIEES.

Elle allègue que n’état pas l’assureur du Syndicat des copropriétaires pour ce sinistre, les demandes formulées à son encontre doivent être rejetées.

Elle rappelle être l’assureur du Syndicat des copropriétaires depuis le 1er janvier 2020, et que le fait dommageable est antérieur à la prise d’effet du contrat.

Elle ajoute que le Syndicat des copropriétaires ne lui a jamais déclaré ce sinistre, et affirme que le préjudice de Madame [R] ne rentre pas dans la définition des dommages matériels couverts au titre de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Elle estime à titre subsidiaire que la SC THILAUNIC ne rapporte pas la preuve que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires serait engagée.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures des parties soutenues à l’audience, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire… »

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces obligations sont reprises par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Sur l’action principale de Madame [J] [R] :

Il résulte de la pièce 3 de la requérante que le 13 décembre 2019, le cabinet Michel LAURENT, gestionnaire de l’appartement loué, indique à l’entreprise ROCHE-BOBOIS, locataire au sein de l’immeuble que « notre locataire du 6ème étage dans l’immeuble cité en référence rencontrant depuis le mois de juillet dernier de nombreux dysfonctionnements affectant le débit d’eau de son appartement, nous avons mandaté un plombier, afin d’en connaître l’origine ».

Aucun autre élément produit aux débats ne permet de considérer que les dysfonctionnements affectant le débit d’eau dans l’appartement de Madame [J] [R] soient antérieurs à juillet 2019, cette dernière n’en apportant nullement la preuve.

Dès lors la date du 1er juillet 2019 sera retenue à ce titre.

Il ressort des conclusions de l’expertise amiable du 21 septembre 2022 diligenté par ALLIANZ PROTECTION JURIDIQUE, assureur de Madame [R], versée aux débats que l’expert indique « qu’à chaque essai, nous avons constaté une variation de pression et de débit. Le phénomène observé met en évidence une rapide chute de débit pendant quelques dizaines de secondes. Le retour à la normale est lui aussi instantané ».

Il ajoute « nous avons pu constater une réelle perte de débit et pression sur l’ensemble des appareils sanitaires dans l’appartement loué par madame [R]. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure d’établir un lien de causalité avec l’installation de climatisation de la boutique ROCHE-BOBOIS, faute de précision sur le réseau collectif de distribution d’eau de l’immeuble. En effet, bien que la consommation d’une telle installation soit importante (de l’ordre de 300 litres/heure), son fonctionnement ne devrait pas entraîner de perturbations sur le réseau de distribution de l’immeuble dès lors que le piquage est adapté et que le réseau collectif est en bon état. »

Il souligne que « aucun accord n’a pu être envisagé faute d’information sur le réseau collectif de distribution d’eau de l’immeuble » et considère que « la responsabilité de la société ROCHE-BOBOIS n’a pu être établie » et qu’en conséquence « aucun recours n’est actuellement envisageable à son encontre. »

Il ressort de l’audit des installations privatives de chauffage du 24 mars 2023 versé aux débats que « Le réseau privatif alimentant l’ensemble des radiateurs de l’appartement a été piqué sur la colonne collective. Cette colonne en acier de diamètre intérieur de 15mm était prévue pour alimenter, à l’origine, un, voire deux radiateurs en fonte de 2500W unitaire au dernier étage.

Cette colonne doit aujourd’hui alimenter 10 radiateurs d’environ 1500 W unitaire soit 15000 W. Son diamètre ne permet pas de faire circuler le débit nécessaire au fonctionnement des 10 radiateurs du logement. Au même titre que le réseau privatif en cuivre de diamètre 14mm. Pour rappel, la mixité des métaux sur une installation de chauffage (acier et cuivre) est interdite. Le réseau privatif aurait dû être réalisé en acier.

L’installation ne peut pas fonctionner en l’état (installation privative mal dimensionnée), les installations privatives ne sont pas conformes (mixité de métaux). »

Il est également constaté dans l’appartement du 6ème étage gauche, voisin de celui de la requérante alors absente, que « après ouverture de l’ensemble des robinets, nous observons que le radiateur positionné au fond de l’appartement ne fonctionne pas. L’eau chaude ne circule pas à l’intérieur. Nous décidons de refermer les robinets des trois radiateurs positionnés en amont, ce qui a pour effet de rétablir la circulation d’eau dans le radiateur du fond. Les autres radiateurs semblent fonctionner correctement. »

Il ressort de ces éléments suffisamment circonstanciés que Madame [J] [R] subit depuis juillet 2019 des désordres ponctuels de variations de la pression et du débit d’eau dans son appartement, ayant également des répercussions sur le système de chauffage partiellement défaillant en hiver.

Il n’est nullement établi de lien de causalité avec l’installation de climatisation de la société ROCHE-BOBOIS, locataire dans l’immeuble et dont la responsabilité n’est pas recherchée dans la présente instance, celle-ci n’y ayant pas été attraite.

Toutefois, comme rappelé ci-dessus, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’agit d’une obligation de résultat à laquelle force est de constater que la société SC THILAUNIC ne répond pas entièrement.

Madame [J] [R] n’établit pas plus l’entendu de son préjudice de jouissance ni les causes certaines de celui-ci, comme cela lui incombe.

Elle ne décrit pas plus les travaux réparatoires auxquels elle demande pourtant condamnation du bailleur sous astreinte.

Enfin, nul ne pouvant se faire justice à soi-même, elle ne saurait s’exonérer de paiement de tout loyer, ni opposer au bailleur une quelconque exception d’inexécution à défaut de démonstration par elle d’impossibilité totale de jouir des lieux.

Dès lors, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance ainsi avéré à hauteur de 10% du loyer (soit 319 euros par mois) à compter du 1er juillet 2019 jusqu’au jour de la présente décision, août 2024 inclus, soit un total de 19459 euros (61mois X 319 euros).

Cette somme sera déduite de la dette locative de Madame [J] [R] par compensation, s’agissant d’une créance de même nature entre les mêmes parties.

Le loyer de Madame [J] [R] sera réduit de 10% (soit une déduction de 319 euros par mois= 2871 euros par mois) à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à livraison par le bailleur d’un appartement exempt de désordres ponctuels de variations de la pression et du débit d’eau dans ledit appartement loué, ayant également des répercussions sur le système de chauffage partiellement défaillant en hiver.

Pour le surplus, Madame [J] [R] sera déboutée de ses demandes infondées visant à voir

— Ordonner la réduction des charges locatives avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 du poste correspondant aux charges d’eau et de chauffage, la réduction du loyer susvisée étant nécessaire et suffisante ;

— L’autoriser à régler le loyer et les charges diminués entre les mains du séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner jusqu’à ce que la SC THILAUNIC ait mis à disposition de sa locataire un logement doté d’équipements permettant une alimentation en eau normale du logement loué outre la fourniture d’un chauffage conforme, et ce à compter de l’échéance du 1er septembre 2023, la SC THILAUNIC ne pouvant voir perdurer l’absence excessive et disproportionnée de paiement de ses loyers ;

— Condamner la SC THILAUNIC à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux de réparation ou à défaut à engager les actions et ou démarches utiles auprès de la copropriété lui permettant la remise en état des installations d’alimentation en eau du logement lui étant loué, aucun élément tangible sur la nature desdits travaux n’étant justifié par la requérante à laquelle cela incombe pourtant.

Sur l’indemnisation du préjudice de Madame [J] [R] :

Madame [J] [R] justifie par les pièces quelle produit aux débats de ses démarches et contrariétés au titre de son préjudice moral dont elle sera justement indemnisée par la condamnation de la SC THILAUNIC à lui payer la somme de 2000 euros de ce chef. Elle ne justifie d’aucun préjudice matériel et sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur le commandement de payer du 26 mars 2024 :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est démontré que depuis plusieurs années, Madame [J] [R] subit des pertes de pression sur le réseau d’alimentation d’eau de son logement et la défaillance partielle des installations de chauffage la privant d’une jouissance conforme et paisible de son logement;

Qu’outre les dénonciations de la locataire au gestionnaire du bien, deux expertises amiables ont été diligentées et des constats d’huissier dressés, ainsi qu’un audit à l’initiative du Syndicat des copropriétaires sur les installations communes d’eau et de chauffage (pièces 7, 9 et 10 de la requérante).

Que c’est dans ces circonstances qu’elle a assigné la SCI THILAUNIC bailleresse le 5 janvier 2024 et que dans ce contexte et par la suite, le 26 mars 2024, la SCI THILAUNIC a fait délivrer à Madame [J] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Dès lors il convient de constater que ledit commandement de payer a été délivrée de mauvaise foi dans la mesure où le logement mis à disposition de Madame [J] [R] n’apparaît nullement conforme aux dispositions tant contractuelles que légales au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, situation faisant nécessairement grief à la locataire. Ce comportement sera sanctionné en privant la clause résolutoire de son effet automatique.

Par suite, le commandement de payer visant la clause résolutoire, bien que non suivi de la régularisation de ses causes dans le délai légal de six semaines de sa délivrance, sera privé de tout effet et le bailleur ne pourra s’en prévaloir afin de solliciter la résiliation du bail.

Il sera donc prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 mars 2024 à Madame [J] [R] du fait de la mauvaise foi du bailleur.

Sur les demandes de la SCI THILAUNIC à l’encontre de Madame [J] [R] :

Compte tenu de ce qui précède, la SCI THILAUNIC sera déboutée de ses demandes visant à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [R] par l’effet de ce commandement ;

— ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, un mois après signification du jugement à intervenir, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] à compter du constat de la résiliation du bail au montant du loyer chargé ;

— condamner Madame [R] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux.

Compte tenu du décompte produit aux débats (pièce 26) qui n’est pas contesté par la locataire,

Madame [R] sera condamnée à payer à la SC THILAUNIC la somme de 41461,21 euros au titre des loyers arriérés impayés selon décompte arrêté au 01/06/2024 inclus, de laquelle sera déduite par compensation la somme de 19459 euros due par le bailleur, en indemnisation de son préjudice de jouissance, soit la somme restant de 22002,21 euros.

Sur les demandes de la SC THILAUNIC à l’encontre du Syndicat des copropriétaires :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

La SCI THILAUNIC ne réitère pas sa demande d’expertise au fond et n’apporte aucune preuve tant de la responsabilité que de la faute du Syndicat des copropriétaires.

De plus, le rapport d’expertise n°2 de la protection juridique d’ALLIANZ PROTECTION JURIDIQUE de l’expert [S] [C] [P] produit aux débats indique que « les responsabilités sont probablement partagées entre divers tiers dont la liste ne peut être établie en l’état actuel des investigations (copropriétaires, locataires, syndicat des copropriétaires). Dès lors, nous estimons qu’il appartient au bailleur de solliciter l’intervention du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de l’audit nécessaire à la détermination de la cause du dysfonctionnement et à la définition des préconisations nécessaires à la suppression des désordres. »

La SCI THILAUNIC sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], tant au titre de la garantie que de sa demande de condamnation de travaux sous astreinte, ou en application de l ‘article 700 du Code de procédure civile.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires :

La Compagnie AXA France IARD justifie en pièce 1 être l’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] depuis le 1er janvier 2020 selon un contrat souscrit en « base fait générateur »

A ce titre, le fait dommageable doit intervenir ente la date de prise d’effet initiale de la garantie (1er janvier 2020) et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre, pour permettre la garantie.

La date du fait dommageable démontrée et retenue est le 1er juillet 2019, soit antérieurement à la date de la prose d’effet dudit contrat d’assurance.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera en conséquence débouté de sa demande visant à condamner la société AXA IARD à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande de condamnation de la SC THILAUNIC à 10000 euros de dommages et intérêts, cette dernière n’ayant commise aucune faute ni abus en pouvant légitimement croire en la responsabilité dudit syndicat, et ce dernier ne justifiant d’aucun préjudice indemnisable, notamment dans ce contexte d’assignation préalable en référé aux fins d’expertise où il avait alors lui-même, en qualité de défendeur, mis en cause d’autres parties et estimé « qu’une expertise serait à même de déterminer l’origine des désordres ».

Sur les demandes accessoires de parties :

La SC THILAUNIC, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris les frais d’expertise amiable avancés par l’assurance de protection juridique de Madame [R] à laquelle elle n’a nullement été conviée.

L’équité commande de condamner la SC THILAUNIC à payer à Madame [J] [R] la somme de 1800 euros, au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 1500 euros et à la société AXA France IARD la somme de 800 euros en application de l ‘article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé n’y avoir lieu à distraction s’agissant d’une procédure sans représentation obligatoire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SC THILAUNIC à payer à Madame [J] [R] la somme de 19459 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi du 1er juillet 2019 au mois d’Août 2024 inclus ;

DIT que cette somme doit être déduite de la dette locative de Madame [J] [R] par compensation ;

ORDONNE à Madame [J] [R] de reprendre le paiement de ses loyers entre les mains du bailleur ;

DIT que le loyer de Madame [J] [R] est réduit de 10% (soit une déduction de 319 euros par mois= 2871 euros par mois) à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à livraison par le bailleur d’un appartement exempt de désordres ponctuels de variations de la pression et du débit d’eau dans ledit appartement loué, ayant également des répercussions sur le système de chauffage partiellement défaillant en hiver ;

DEBOUTE Madame [J] [R] sera déboutée de ses demandes visant à voir

— Ordonner la réduction des charges locatives avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2019 du poste correspondant aux charges d’eau et de chauffage,

— L’autoriser à régler le loyer et les charges diminués entre les mains du séquestre qu’il plaira au tribunal de désigner jusqu’à ce que la SC THILAUNIC ait mis à disposition de sa locataire un logement doté d’équipements permettant une alimentation en eau normale du logement loué outre la fourniture d’un chauffage conforme, et ce à compter de l’échéance du 1er septembre 2023;

— Condamner la SC THILAUNIC à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d’un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux de réparation ou à défaut à engager les actions et ou démarches utiles auprès de la copropriété lui permettant la remise en état des installations d’alimentation en eau du logement lui étant loué,

CONDAMNE la SC THILAUNIC à payer à Madame [J] [R] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral subi ;

DEBOUTE Madame [J] [R] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice matériel ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 mars 2024 à Madame [J] [R] du fait de la mauvaise foi du bailleur ;

DEBOUTE la SCI THILAUNIC de ses demandes à l’encontre de Madame [J] [R] visant à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [R] par l’effet du commandement,

— ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, un mois après signification du jugement à intervenir, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] à compter du constat de la résiliation du bail au montant du loyer chargé,

— condamner Madame [R] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à payer à la SC THILAUNIC la somme de 41461,21 euros au titre des loyers arriérés impayés selon décompte arrêté au 01/06/2024 inclus ;

DEDUISANT par compensation la somme de 19459 euros due par le bailleur, en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE en conséquence Madame [J] [R] à payer à la SC THILAUNIC la somme résiduelle de 22002,21 euros au titre des loyers arriérés impayés selon décompte arrêté au 01/06/2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SC THILAUNIC de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], tant au titre de la garantie, que de sa demande de condamnation de travaux sous astreinte, et en application de l‘article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande visant à condamner la société AXA IARD à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de la SC THILAUNIC à 10000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SC THILAUNIC, aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris les frais d’expertise amiable avancés par l’assurance de protection juridique de Madame [R] ;

CONDAMNE la SC THILAUNIC à payer à Madame [J] [R] la somme de 1800 euros, au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 1500 euros et à la société AXA France IARD la somme de 800 euros en application de l ‘article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE du surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à distraction ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Paris, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE

Décision du 30 août 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YZG

Fait et jugé à Paris le 30 août 2024

le greffier le Président