MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02050

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[H] [F]

[B] [F]

ET :

[L] [E]

Débats à l’audience du 12 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [H] [F]

né le 08 Décembre 1949 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Madame [B] [F]

née le 30 Octobre 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [E]

née le 13 Août 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 avril 2016, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] ont loué à Madame [E] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650 euros, outre 15 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 10 août 2023 remis à étude, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] ont fait délivrer à Madame [E] [V] un commandement de payer la somme de 20213 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 18 avril 2024 délivré à étude, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] ont fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demandent de :

— constater la résiliation du bail par suite des effets du commandement de payer,

en conséquence :

— déclarer sans droit ni titre Madame [E] [V], de même que tous occupants de son chef,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] par toutes voies et moyens de droit, ainsi que tous occupants de son chef,

— autoriser l’huissier le cas échéant à faire appel, pour l’exécution de la décision, et dans le respect des dispositions de la loi spécifique en matière de bail d’habitation, à la force publique et à un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [E] [V] à leur verser les sommes suivantes :

* 22002,00 euros au titre des loyers et charges impayés (mois de novembre 2323 inclus) ;

* 206 euros au titre des commandements de payer,

* 665 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de décembre 2023, mensuellement, jusqu’à la libération complète des lieux, et pour chaque mois commencé,

— condamner Madame [E] [V] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [E] [V] au paiement des entiers dépens d’instance.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 28652 euros, au titre des loyers et charges échus au 11 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Ils indiquent qu’un dossier de surendettement a été déposée par la locataire et que la décision de recevabilité est contestée.

Madame [E] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 23 août 2024. Il y est mentionné qu’un dossier de surendettement a été déposé en février 2024 et une décision de recevabilité rendue le 15 février 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 des conditions générales, qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant apparemment été effectué dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 10 août 2023 (visant une dette de 20213 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 28652 euros.

Madame [E] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée n’appelle aucune observation.

Par suite, la dette locative à retenir est de 28652 euros.

Madame [E] [V] Doit par conséquent être condamnée au paiement de cette dette locative.

Sur l’éventuelle suspension de la clause résolutoire et les délais

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, permet au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de cette même loi, dispose que, par dérogation aux dispositions de l’article 24 V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] aurait rendu le 15 février 2024, d’après la « fiche d’information des juges » parvenue au greffe le 23 août 2024, au profit de Madame [E] [V] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, qui serait contestée.

Mais aucun document n’est produit pour justifier d’une telle décision et de ses suites.

Il convient, en outre, de relever qu’au jour de l’audience, soit quelques mois après la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 7], il apparaît que Madame [E] [V] ne justifie pas d’avoir repris le paiement du loyer.

En conséquence, faute de justifier d’avoir repris le paiement du loyer et des charges, Madame [E] [V] ne peut bénéficier de la décision de la commission et bénéficier de délais de paiement avec effet suspensif sur la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Faute de reprise du paiement du loyer, Madame [E] [V] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 22 septembre 2023.

Les bailleurs ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [E] [V] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [V], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, la locataire déchue de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [V], partie perdante, est condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B], Madame [E] [V] sera condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2016 entre Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B], d’une part, et Madame [E] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 septembre 2023 ;

CONSTATE que la locataire Madame [E] [V] est depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [V] de quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] la somme de 28652 euros (vingt-huit mille six cent cinquante-deux euros) (décompte arrêté au 11 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à Monsieur [F] [H] et Madame [F] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,