TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/53366 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42Z5

N° : 2

Assignation du :

26 Octobre 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DES [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E0997

DEFENDERESSE

La Fondation L’ELAN RETROUVE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle SANTESTEBAN, avocat au barreau de PARIS – #G0874

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 26 octobre 2022, et les motifs y énoncés,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24 août 2006, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] a donné à bail commercial à l’association IRIS des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte de cession du 28 novembre 2012, l’association IRIS a cédé son droit au bail à la FONDATION L’ELAN RETROUVE.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 15 octobre 2019, à la FONDATION L’ELAN RETROUVE, pour une somme de 2714,02 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 octobre 2019.

Par acte du 26 octobre 2022, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] a fait assigner la FONDATION L’ELAN RETROUVE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la FONDATION L’ELAN RETROUVE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la FONDATION L’ELAN RETROUVE à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] la somme provisionnelle de 4.924,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à avril 2022,

— condamner la FONDATION L’ELAN RETROUVE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la FONDATION L’ELAN RETROUVE au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après plusieurs renvois et une tentative de résolution amiable, l’affaire a été radiée à l’audience du 31 août 2023 à laquelle le demandeur ne s’est pas présenté.

Le 29 avril 2024 le demandeur a sollicité le rétablissement de l’affaire.

Les parties ont été appelées à l’audience du 12 septembre 2024.

Deux renvois ont été sollicités par les parties, et l’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 11.036 euros, arrêté au 7 octobre 2024 et en sollicitant que toutes les condamnations financières soient prononcées in solidum contre « l’association ELAN RETROUVE et la Fondation ELAN RETROUVE ».

La FONDATION L’ELAN RETROUVE était représentée. Elle s’est est opposée aux prétentions du bailleur en sollicitant :

Principalement le rejet des demandes de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] et sa condamnation à payer à la FONDATION L’ELAN RETROUVE la somme de 751,06 euros au titre d’un trop-perçu Subsidiairement le rejet des demandes en raison de contestations sérieusesInfiniment subsidiairement l’octroi de 6 mois de délais pour s’acquitter de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoireEn tout état de cause la condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur les demandes présentées contre l’association ELAN RETROUVE

La seule partie défenderesse de ce litige, régulièrement assignée par acte du 26 octobre 2022, est la personne morale dénommée FONDATION L’ELAN RETROUVE.

Le statut éventuel d’association ou de fondation n’est pas déterminant, et en tout état de cause seule la personne morale assignée peut être condamnée.

Par conséquent les demandes in solidum présentées à l’encontre de l'« association ELAN RETROUVE » seront déclarées irrecevables.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bailleur a délivré un commandement de payer le 15 octobre 2019, visant une somme de 2.714,02 euros.

Le preneur conteste cette somme, et justifie avoir critiqué la somme et demandé des explications à son bailleur par courrier recommandé du 17 octobre 2019, les critiques portant effectivement sur le calcul des charges.

Le bailleur ne justifie d’aucune réponse ou précision apportée alors à son locataire, et les pièces antérieures à ce commandement, par exemple le courrier du 29 août 2019 présentant le décompte de charges locatives pour l’année 2018, avec un calcul pour le mois peu compréhensible, démontrent que les interrogations du locataire étaient légitimes.

Par conséquent, s’il est exact que la FONDATION L’ELAN RETROUVE n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce défaut ne peut être considéré comme fautif.

Par conséquent il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Les demandes en résiliation, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation seront par conséquent rejetées.

III – Sur les demandes en paiement

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

En l’espèce au-delà de la contestation de certains frais de relance, la contestation principale élevée par la FONDATION L’ELAN RETROUVE relève du contenu des charges récupérables par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4].

La société bailleresse considère que la clause du bail, auquel les dispositions issues de la Loi dite Pinel ne s’appliquent pas, relative aux charges permet de récupérer sur le preneur l’ensemble des charges de copropriété afférentes au local, à l’exception des gros travaux.

La FONDATION L’ELAN RETROUVE considère que seule la quote-part habituellement mise à la charge du locataire est récupérable, et qu’en tout état de cause la clause du bail est rédigée de façon si large qu’elle nécessite interprétation.

En droit il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

En l’espèce la clause contractuelle relative aux charges (page 3 du bail) stipule notamment « le LOCATAIRE remboursera au BAILLEUR toutes les charges, fournitures et prestations relatives à l’entretien et au fonctionnement des locaux loués, y compris les charges afférentes aux parties communes, à l’exception des dépenses de gros travaux ».

Cette clause ne nécessite pas d’interprétation puisqu’elle met sans ambiguïté à la charge du locataire l’ensemble des charges afférentes au local appelées par la copropriété, à l’exception de dépenses relatives à des « gros travaux ».

Il n’est pas allégué sur les années litigieuses l’existence de gros travaux qui auraient été mis à la charge du locataire. Les sommes réclamées par le bailleur l’ont été au titre des dépenses courantes (« charges générales » et charges ascenseur). Par principe elles sont donc à la charge du locataire.

Cependant encore faut-il que le demandeur présente un décompte clair et complet au soutien de sa prétention chiffrée.

Or en l’espèce la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] sollicite la somme de 11.036 euros, en présentant une extraction de tableau (avec un total de 11.036,60 euros) qui additionne plusieurs lignes correspondant au solde pour chaque année des « charges récupérables par convention » c’est-à-dire à la quote-part des charges habituellement mise à la charge d’un locataire.

Mais ces chiffres ne tiennent pas compte des provisions versées par la FONDATION L’ELAN RETROUVE.

Par exemple pour les charges locatives de l’année 2023, il ressort clairement du décompte de charges du bailleur du 28 août 2024 que celui-ci a appelé les charges habituellement récupérables, outre les charges récupérables selon le bail pour 1187,09 euros, et qu’après déduction des provisions le montant réclamé est de 302,92 euros.

Or sur le seul décompte qui justifie la somme réclamée à l’audience de 11.036 euros, c’est le montant de 1187,09 euros qui est porté, et non 302,92.

Il en résulte que le décompte n’est absolument pas fiable, et que le juge des référés ne peut statuer, avec l’évidence requise en la matière, sur la demande en paiement formulée par le bailleur, pas plus que sur la demande reconventionnelle de trop-perçu formée en défense.

Les demandes en paiement seront donc rejetées.

Il n’y a donc pas lieu de répondre à la demande de délais de paiement.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes présentées à l’encontre de « l’association ELAN RETROUVE » ;

Rejetons les demandes de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la FONDATION L’ELAN RETROUVE ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 4] aux dépens ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ