5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01108 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CYOS

AFFAIRE :

[F] [Z], [W] [Z]

C/

[B] [E]

DEMANDEURS

Madame [F] [Z]

née le 09 Septembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [Z]

né le 02 Novembre 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparants

DEFENDERESSE

Madame [B] [E]

née le 28 Février 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante

Le 06.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

copie délivrée à :

Mme [E]

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Ophélie LACHAUD, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 7 février 2020, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] ont donné à bail à Madame [B] [E] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 550 euros, charges comprises, à compter du 15 février 2020.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] ont fait délivrer le 3 mai 2024 à Madame [B] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2.252 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 2 mai 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, les bailleurs ont fait assigner Madame [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui leur a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,

ordonner son expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Madame [B] [E] au paiement de la somme de 2.765 € au titre des loyers et charges impayés au 19 juin 2024,

condamner Madame [B] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges dus en application du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Madame [B] [E] à une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le 19 novembre 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] n’ont pas comparu. La caducité a été en conséquence été prononcée. Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 5 décembre 2024, les parties étant invitées à comparaître à l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience du 22 avril 2025, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] ont maintenu leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 2.373 euros, terme d’avril 2025 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse à hauteur de 50 euros en insistant sur le fait qu’ils étaient en difficulté pour rembourser les mensualités du crédit immobilier grâce auquel ils avaient fait l’acquisition de l’appartement. Ils n’ont pas vu d’inconvénient à autoriser la défenderesse à demeurer dans les lieux jusqu’en septembre 2025 sous réserve qu’elle s’acquitte régulièrement de l’indemnité d’occupation.

En défense, Madame [B] [E] n’a pas contesté le montant de la dette locative. Elle a expliqué la dette locative par une diminution de ses revenus, précisant percevoir un salaire de 1.360 euros par mois. Elle a indiqué souhaiter quitter les lieux au mois de novembre 2025, période à partir de laquelle elle ferait valoir ses droits à la retraite, ajoutant avoir déposé une demande de logement social le 10 août 2024. Elle a précisé ne pas avoir de personne à charge, avoir des dettes auprès d’EDF mais ne pas avoir déposé de dossier de surendettement. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sans suspension des effets de la clause résolutoire et des délais pour quitter les lieux jusqu’au mois de novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] justifient avoir signalé par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire le 10 mai 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 12 juillet 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 3 mai 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] ont fait délivrer à Madame [B] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.252 € au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 juin 2024.

En conséquence, Madame [B] [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [B] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 563 €, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [B] [E] sollicite des délais pour quitter les lieux, jusqu’au mois de novembre 2025. Les bailleurs ne s’y opposent pas jusqu’au mois de septembre 2025, sous réserve du paiement régulier de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de Madame [B] [E] dans des conditions précisées dans le dispositif.

Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] produisent un décompte locatif mentionnant un solde débiteur de 2.373 €, terme d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [E] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] la somme de 2.373 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 22 avril 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [B] [E] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sans suspension des effets de la clause résolutoire. Les bailleurs s’y opposent.

Au vu des difficultés financières de la défenderesse, il convient en conséquence de faire droit à la demande selon des modalités définies dans le dispositif.

Madame [B] [E], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2024, mais pas celui de la citation du 3 janvier 2025, cet acte n’étant pas nécessaire. Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont ils ne justifient pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures RG n° 24-1108 et 25-116,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 7 février 2020 entre Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] et Madame [B] [E], concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 19 juin 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [E] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai de trois mois suivant la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux, passé ce délai:

AUTORISE Monsieur Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] à faire procéder à l’expulsion Madame [B] [E] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ce commandement pouvant être délivré pendant le délai de trois mois susmentionné octroyé pour quitter les lieux,

AUTORISE Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 563 € par mois,

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] la somme de 2.373 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme d’avril 2025 inclus,

AUTORISE Madame [B] [E] à se libérer de sa dette envers Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [Z] au moyen de 23 versements mensuels de 100 euros et d’un 24ème qui soldera la dette. Le premier versement devra être fait au plus tard 15 jours après la signification de la présente décision et les suivants au plus tard le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [B] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2024,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président