MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00778 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DG3R

AFFAIRE : [Y] [J], [X] [I] épouse [J] C/ [U] [L], [K] [T], [E] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Laurence PIGUET, assisté de Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [Y] [J]

né le 26 Janvier 1957 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Mme [X] [I] épouse [J]

née le 17 Octobre 1956 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

DÉFENDEURS

Mme [U] [L]

née le 27 Juin 1989 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [K] [T]

né le 26 Décembre 1968 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

M. [E] [C]

né le 10 Février 1988 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 juillet 2022, Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], son épouse, ont donné à bail à Madame [U] [L] et Monsieur [E] [C] une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 8] à [Localité 5] (Aveyron).

Par acte en date du 1er juillet 2022, Monsieur [K] [T] s’est porté caution solidaire de Madame [U] [L] et de Monsieur [E] [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], son épouse, ont assigné, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], Madame [U] [L] et Monsieur [E] [C] (ci-après dénommé « le locataire ») ainsi que Monsieur [K] [T] en sa qualité de caution solidaire, afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

— Ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] et de Monsieur [E] [C] de corps et biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique

— Condamner solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T] à leur payer la somme de 8.129,58 € au titre des loyers et charges arrêtée au 9 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 4.464,58 € et à compter de la décision à intervenir pour le surplus

— Condamner solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T] au paiement d’indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer, et ce à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux

— Condamner solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T] à leur payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], son épouse, ont déclaré reprendre les demandes initiales de l’assignation et actualisé le montant de leur dette.

Ils ont également précisé avoir donné congé pour vendre et qu’ils n’ont aucune nouvelle de leurs locataires.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 7 janvier 2025, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à régler l’ensemble des sommes dues et d’avoir à justifier d’une assurance. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], assignés selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En ne comparaissant pas, Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T] s’exposent à ce qu’une décision soit rendue contre eux sur les seuls éléments fournis par Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], son épouse.

En effet, aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

2°) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévu à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer en date du 7 janvier 2025 a été transmis à la CCAPEX le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a régulièrement est notifiée au Préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale transmis à la juridiction précise qu’un rendez-vous a été proposé le 10 juin au Service social de [Localité 7] mais que l’usager ne s’est ni présenté, ni excusé.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

3°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— Le contrat de location souscrit par les parties,

— Le commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du bail, également signifié à la caution

— Un décompte de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 10.283,40 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de juillet 2025 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

4°) Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. »

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes connus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résolution de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs le fait que le locataire n’ait pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai de un mois à compter du commandement d’avoir à justifier d’une assurance, soit le 7 février 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

En outre, le fait que Madame [U] [L] et Monsieur [E] [C] n’aient pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 7 mars 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débitrice. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

— Constater la résiliation du bail à compter du 7 février 2025

— Dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

5°) Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution, qui succombent en ce qu’ils ont failli à leurs obligations contractuelles, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

6°) Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

En conséquence, Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], son épouse, la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

7°) Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 7 février 2025, du bail daté du 9 juillet 2022 consenti par Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], concernant une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 2] à [Localité 5] (Aveyron).

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [C] et de Madame [U] [L] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], la somme de 10.283,40 € en principal, au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois de juillet 2025 comprise) ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 4.464,58 € à compter du 7 janvier 2025 et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution au paiement d’une indemnité mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et des charges mensuels normalement exigibles (885 €), à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des éventuelles clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I],

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [I], la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L], Monsieur [E] [C] et Monsieur [K] [T], en sa qualité de caution aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, et l’assignation et de sa dénonciation au Préfet.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION