TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Frédéric DROUARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [A] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03575 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RQO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDERESSES

AKELIUS [Localité 1] 56, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

Intervenante volontaire :

AKELIUS [Localité 1] [Localité 2], société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la BKP & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-011470 du 21/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la BKP & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03575 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RQO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2013, à effet le 1er décembre 2013, la société civile immobilière [Y] a donné à bail à [G] [O] et [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage droite, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel hors charges de 696,78 euros et une provision pour charges de 69,89 euros, soit la somme mensuelle totale de 766,67 euros.

Par acte authentique en date du 19 mai 2016, la société [Y] a cédé le bien à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Localité 2].

Par avenant en date du 6 octobre 2021, la société AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] et les époux [O] sont convenus de suspendre le bail du 5 décembre 2013 pendant la durée des travaux de réhabilitation du bien.

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2021, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 a mis à disposition des époux [O], à titre précaire, les locaux situés [Adresse 4], à compter du 11 octobre 2021 jusqu’au 1er juillet 2023 ou jusqu’à l’achèvement des travaux permettant aux époux [O] de reprendre possession de l’appartement situé [Adresse 3]. Cette convention est expressément exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Elle a prévu une redevance de 1.086,62 euros, à charge pour les époux [O] de régler la somme de 723,21 euros, outre un forfait de charges de 70 euros par mois, le supplément de 363,41 euros étant réglé par la société AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] à la société AKELIUS [Localité 1] 56, afin de permettre aux époux [O] de conserver le même montant de loyer. Elle a également prévu le paiement de l’arriéré relatif dû pour le logement situé [Adresse 5] à la société AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1], malgré le désaccord des parties sur le montant dû.

Par exploit en date du 14 septembre 2023, la société AKELIUS [Localité 1] 56 a fait signifier aux époux [O] un commandement de payer la somme de 2.427,36 euros, hors frais d’huissier, visant la clause résolutoire stipulée à la convention d’occupation précaire.

Par exploit en date du 18 novembre 2024, la société AKELIUS [Localité 1] 56 a fait signifier aux époux [O] un commandement de payer la somme de 3.876,93 euros, hors frais d’huissier, visant la clause résolutoire stipulée à la convention d’occupation précaire.

Par acte authentique en date du 29 novembre 2024, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] a cédé l’immeuble situé [Adresse 3] à la société par actions simplifiée Newtown [Localité 1] 2024.

Par exploit en date du 5 mars 2025, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 a fait assigner [G] [O] et [V] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle a sollicité du juge qu’il:

— déclare recevables et bien fondées les demandes de la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Adresse 6] et déboute les défendeurs de la fin de non recevoir soulevée,

— constate que la clause résolutoire prévue à la convention d’occupation précaire du 6 octobre 2021 est acquise à effet au 18 janvier 2025 par suite du commandement du 18 novembre 2024, ou subsidiairement, prononce la résolution judiciaire de la convention d’occupation précaire du 6 octobre 2021 aux torts exclusifs des défendeurs eu égard à l’ampleur et au caractère répété des impayés;

— déboute les défendeurs de leurs demandes;

— constate que les défendeurs sont occupants sans droit, ni titre des lieux situés [Adresse 4],

— ordonne l’expulsion de [G] [O] et [V] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant;

— condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] au paiement de la somme de 2.828,74 euros (2.827,74 euros dans le dispositif, mais 2.828,74 euros dans la pièce correspondante et dans les motifs des écritures), majorée au taux légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, la somme de 144,31 euros au titre du commandement de payer du 14 septembre 2023, la somme de 78,34 euros, au titre du commandement de payer du 18 novembre 2024 et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant de la redevance facturée majorée de 50% et majorée des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution judiciaire de la convention d’occupation précaire retenue par le tribunal, ladite indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que la redevance et étant à parfaire au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clés ;

— condamner solidairement [G] [O] et [V] [O] aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 expose être seule propriétaire des lieux objets de la convention précaire, fondant son action en acquisition de la clause résolutoire ou en résolution judiciaire. La société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] souligne intervenir volontairement à l’instance, afin de voir rejeter la fin de non recevoir soulevée par les époux [O]. Elle mentionne l’existence d’une dette relative au bail suspendu, et incluse dans le décompte actualisé. Les sociétés civiles immobilières AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] et AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] s’opposent à tout délai de paiement.

[G] [O] et [V] [O] soulèvent le défaut d’intérêt à agir de la société AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1], puisque la convention invoquée au soutien de la demande a été conclue par les sociétés AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] et XXXVI. Ils sollicitent donc le rejet des demandes de la société AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] et à titre subsidiaire, que le juge leur accorde des délais de paiement pendant 36 mois pour s’acquitter de l’arriéré, outre la condamnation de la société civile immobilière AKELIUS 56 aux dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la convention d’occupation précaire ayant été signée par les sociétés AKELIUS [Localité 1] 56 et AKELIUS [Localité 1] [Localité 2], la société AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] étant bailleresse du logement [Adresse 5], la société AKELIUS [Localité 1] 56 est irrecevable à agir seule, à défaut d’intérêt à agir. Ils soulignent que le commandement de payer du 18 novembre 2024 est nul, à défaut d’avoir été signifié par les sociétés AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] et AKELIUS [Localité 1] 56. Ils contestent l’existence de la dette locative, en raison des paiements effectués. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement, si un arriéré locatif est retenu.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 justifie être propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4], dans lequel se trouve l’appartement donné à bail à [G] et [V] [O], aux termes de la convention d’occupation précaire du 6 octobre 2021. Dès lors, elle justifie de l’intérêt à agir contre les occupants des lieux situés [Adresse 4], les commandements de payer des 14 septembre 2023 et 18 novembre 2024 ayant été valablement délivrés aux occupants en son nom et pour son compte.

La fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir de la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement régulier du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire signée le 6 octobre 2021 prévoit le paiement d’une redevance et contient une clause résolutoire, en cas de non paiement de ladite redevance.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 novembre 2024, par le propriétaire des lieux loués. Ce commandement de payer est donc valable. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.876,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2025.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [O] et [V] [O], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [G] [O] et [V] [O], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [G] [O] et [V] [O] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la dernière redevance, soit la somme de 822,91 euros, outre la somme mensuelle de 70 euros, au titre de la provision mensuelle pour charges, révisés conformément aux stipulations contractuelles, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant de la redevance actuelle pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, [G] et [V] [O] lui devaient la somme de 2.828,74 euros, incluant la dette du logement situé [Adresse 5], hors frais de procédure et compte-tenu des versements faits par les défendeurs. Le dispositif de ses écritures mentionne certes la somme de 2.827,74 euros au titre de l’arriéré locatif, mais les motifs desdites écritures et la pièce justificative de la créance mentionnant le montant de 2.828,74 euros, il convient de retenir ce montant au titre de la dette locative et de condamner solidairement les époux [O] au paiement de cette somme.

Le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 sera mis à la charge des défendeurs, pour la somme de 81,78 euros. Le coût du commandement du 14 septembre 2023 sera laissé à la charge du demandeur, en l’absence de nécessité pour la présente instance.

[G] et [V] [O] seront solidairement condamnés à payer ces sommes au bailleur.

En l’absence de production de justificatifs de leur situation financière, les époux [O] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[G] et [V] [O], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés civiles immobilières AKELIUS [Localité 1] 56 et AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 2], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [G] et [V] [O] seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

— Rejette la fin de non recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56,

— Constate que la dette de redevance visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois imparti,

— Constate la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire signée entre les parties à compter du 18 janvier 2025;

— Autorise la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [O] et [V] [O], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 7] ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] à payer à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant de la dernière redevance, soit la somme de 822,91 euros, outre la somme mensuelle de 70 euros, au titre de la provision mensuelle pour charges, révisés conformément aux stipulations contractuelles, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

— Condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] à payer à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] la somme de 2.828,74 euros, incluant la dette du logement situé [Adresse 5], arrêtée au 11 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, hors frais de procédure ;

— Condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] à payer à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] la somme de 81,78 euros, correspondant au coût du commandement de payer du 18 novembre 2024;

— Déboute la société civile immobilière AKELIUS [Localité 1] 56 du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer en cours pour la fixation de l’indemnité d’occupation et de condamnation au paiement de la somme de 144,31 euros correspondant au commandement de payer du 14 septembre 2023;

— Déboute [G] [O] et [V] [O] du surplus de leurs demandes, notamment de nullité du commandement de payer, d’irrecevabilité des demandes et d’octroi de délais de paiement;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation ;

— Condamne solidairement [G] [O] et [V] [O] à payer aux sociétés civiles immobilières AKELIUS [Localité 1] [Cadastre 1] et AKELIUS [Localité 1] [Localité 2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute [G] [O] et [V] [O] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection