TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00338

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2XQ

JUGEMENT du

19 Juin 2025

Minute n° 25/00610

S.A. LOGI OUEST

C/

[N] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Arnaud BARBÉ

Copie conforme

M. [N] [O]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 juin 2025,

après débats à l’audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

Conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président -Juge des Contentieux de la Protection- et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. d'[Adresse 8]

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 058 201 534

dont le siège social est sis [Adresse 1],

[Localité 2],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [O]

né le 07 Janvier 1991 à [Localité 10] ([Localité 11])

demeurant [Adresse 5],

[Localité 3]

comparant personnellement,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 2 juin 2020, la SA LOGI OUEST a donné à bail à M. [O] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 325,68 euros, outre une provision sur charges.

Le 25 Janvier 2024, la SA LOGI OUEST a fait délivrer à M. [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 916,73 euros représentant les loyers et charges impayés. Le commandement visait également la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance et sollicitait la transmission du justificatif de l’assurance obligatoire du logement par le locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 janvier 2025, la SA LOGI OUEST a fait assigner M. [O] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [O] [N] à payer la somme de 324,61 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 février 2024 pour défaut d’assurance ou du 25 mars 2024 pour défaut de régularisation des loyers, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de M. [O] [N] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [O] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués et subsidiairement la fixation de cette indemnité ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [O] [N] au paiement de la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 27 mars 2025, la SA LOGI OUEST a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement à M. [O] [N], compte tenu de la proposition de règlement de la dette.

Le locataire n’a pas répondu aux propositions de rendez vous pour la réalisation du diagnostic social et financier.

M. [O] [N] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100.00 euros en plus du loyer courant. Il n’a pas fourni de justificatif de l’assurance du logement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, la SA LOGI OUEST justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 3 février 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 9] par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bienfondé des demandes

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurances du logement ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification de l’assurance du logement et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Le locataire n’a pas justifié de l’assurance du logement malgré la délivrance du commandement susvisé.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 février 2024.

Les dispositions susvisées ne prévoient pas de suspension possible des effets de la résiliation du bail même si le locataire est en situation de reprendre le paiement du loyer et d’apurer sa dette.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [O] [N], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 25 Janvier 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de SIX SEMAINES conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mars 2024.

La requérante réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 20 mars 2025 mensualité de février comprise et frais déduits, prouvant ainsi les obligations dont le bailleur demande l’exécution.

M. [O] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [O] [N] à payer à la SA LOGI OUEST la somme de Cent quatre-vingt- treize euros et vingt-cinq centimes (193,25 euros), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande formulée.

Sur les délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce le bail étant résilié de plein droit pour défaut d’assurance aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée.

La situation du locataire justifie qu’il lui soit accordé un délai de paiement de deux mois pour

acquitter le solde de sa dette.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante une somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [O] [N] supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE M. [O] [N] à payer à La SA LOGI OUEST, la somme de Cent quatre-vingt-treize euros et vingt-cinq centimes (193,25 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée selon décompte du 20 mars 2025, mensualité de février comprise et frais déduits, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que M. [O] [N] pourra s’acquitter de cette somme en 1 versement de 100,00 euros le 2ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 26 février 2024 pour défaut d’assurance et au 26 mars 2024 pour défaut de régularisation des loyers impayés, des clauses résolutoires prévues au contrat de location conclu le 2 juin 2020, entre La SA LOGI OUEST et M. [O] [N], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

DIT qu’ il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [O] [N] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] , à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [N] à payer à la SA LOGI OUEST, la somme de cinquante euros (50,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA LOGI OUEST du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens.

Le greffier, Le Président,