5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 23 DECEMBRE 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/01351 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C5JW

AFFAIRE :

S.A. VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABIT. DE VENDEE

C/

[N] [U]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE VENDEE, RCS LA ROCHE SUR YON N° 278 500 012, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Séverine DALLEAU, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [N] [U]

né le 06 Décembre 1972 à [Localité 4] (93), demeurant [Adresse 5]

non comparant

Le 23.12.2025

copie exécutoire délivrée à :

VENDEE HABITAT

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Novembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Décembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 mars 2016 l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [U] des locaux à usage d’habitation conventionnés situés n°[Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 277,36 euros, hors charges, à compter du 14 mars 2016.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 19 mars 2025, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.684,70 € au titre des loyers et charges impayés au 6 mars 2025, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— constater la résiliation du contrat de bail consenti par l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à Monsieur [N] [U] à compter du 20 mai 2025 pour défaut de paiement des loyers par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [U] au paiement de :

* la somme principale de 1 944,02 € au titre des loyers et charges impayés dus au 24 juillet 2025, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT, représenté par Madame [K] [R], a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 3.017,62 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Il s’est opposé à l’octroi d’office de délais de paiement au défendeur en soulignant le fait que le loyer était impayé depuis le mois d’octobre 2024.

En défense, Monsieur [N] [U], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

Le bailleur n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime valable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

VENDEE HABITAT justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 31 mars 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 22 août 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.684,70 € au titre des loyers et charges impayés au 6 mars 2025.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois (conformément aux stipulations du bail), il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2025.

En conséquence, Monsieur [N] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 14 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 3.017,62 €, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT la somme de 3.017,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025.

Monsieur [N] [U], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation. L’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont il ne justifie pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 mars 2016 entre l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT et Monsieur [N] [U], concernant le logement situé [Adresse 5], à compter du 20 mai 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [U] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux :

AUTORISE l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à faire procéder à l’expulsion Monsieur [N] [U] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT la somme de 3.017,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président