5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 3]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DU 11 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00256 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C22C

AFFAIRE :

[J] [P] [G]

C/

[M] [B]

DEMANDERESSE

Madame [J] [P] [G]

née le 21 Mai 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

Madame [M] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante

Le 11 07 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e DE BAYNAST

copie délivrée à :

Mme [B]

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Le 31 octobre 2012, Madame [J] [G] a donné à bail à Madame [M] [B] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 500 € charges comprises à compter du 31 octobre 2012.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 26 septembre 2024, Madame [J] [G] a fait délivrer à Madame [M] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1.798,99 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner en référé Madame [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Madame [M] [B] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner Madame [M] [B] à lui payer la somme de 2.971,42 € au titre des loyers et charges impayés au 18 janvier 2022,

— condamner Madame [M] [B] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges normalement dus en cas de non résiliation du bail,

— condamner Madame [M] [B] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [M] [B] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation.

Le 18 mars 2025 l’examen de l’affaire a été renvoyé au 20 mai 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [J] [G], représentée par son avocat, a actualisé la dette locative à la somme de 1.652 €, terme de mai 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes en précisant que le paiement du loyer courant était repris. Elle s’est opposée à 'octroi de délais de paiement à la défenderesse et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, Madame [M] [B] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé qu’elle était âgée de 77 ans, que ses ressources mensuelles s’élevaient à la somme de 1.300 euros (retraite et salaire) et qu’elle n’avait pas d’autres dettes.

L’enquête sociale établie par les services de la préfecture mentionne que Madame [M] [B] bénéficie d’un plan de surendettement mais qu’elle n’a pas déclaré la dette locative. Elle a souffert d’importants problèmes de santé pour lesquels elle a subi une opération au mois de septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [J] [G] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire par voie électronique le 2 octobre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 9 janvier 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Madame [J] [G] a fait délivrer à Madame [M] [B] un commandement de payer la somme de 1.798,99 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 novembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Madame [J] [G] produit un décompte locatif arrêté au 13 mai 2025 mentionnant un solde débiteur de 1.652 €, terme de mai 2025 inclus, hors frais de procédure.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [B] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1.652 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2025 inclus, après déduction des frais de procédure compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [M] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse s’y oppose.

Au vu de l’ancienneté du bail (31 octobre 2012) et du fait que Madame [M] [B] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2025, il convient de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si la locataire respecte l’échéancier fixé.

Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 novembre 2024.

Dans cette hypothèse, Madame [M] [B] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsée, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Il convient, dans ce cas, de condamner Madame [M] [B] à payer à Madame [J] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, avec indexation, outre les charges dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 31 octobre 2012 entre Madame [J] [G] et Madame [M] [B] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 novembre 2024,

CONDAMNONS par provision Madame [M] [B] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1.652 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

AUTORISONS Madame [M] [B] à régler la dette au moyen de 11 versements mensuels de 150 euros suivi d’un 12ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte le plan d’apurement de la dette,

DISONS qu’à défaut de respect de l’échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 novembre 2024,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants:

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra son plein effet,

* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

* Madame [M] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexé selon les stipulations contractuelles augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNONS Madame [M] [B] à payer à Madame [J] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNONS Madame [M] [B] aux entiers dépens.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président