TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !

n° I N° RG 22/01247 – N° Portalis DBZL-W-B7G-DQ67

MINUTE N° : 2025/429

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [H],

demeurant 5 chemin des Lavandières – 57700 NEUFCHEF,

représenté par M^e Isabelle TARRAL, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Madame [Z] [U] épouse [H],

demeurant 5 chemin des Lavandières – 57700 NEUFCHEF,

représentée par M^e Isabelle TARRAL, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Maître [M] [L] notaire associé membre de la SCP “[P] [D], [M] [L] et [R] [Y]”,

demeurant professionnellement 4 rue de Bourgogne – 57190 FLORANGE,

représenté par M^e Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Blanche SZTUREMSKI, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Débats : à l’audience tenue publiquement le 05 Mai 2025

Président : Héloïse FERRARI (juge rapporteur)

Assesseurs : David RIOU, Laurent FIOLLE

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 07 Juillet 2025

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Héloïse FERRARI

Greffier : Sévrine SANCHES

********************************

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 19 décembre 2019, Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [H] née [U] (ci-après les époux [H]) ont conclu avec la société civile immobilière CADO un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un ensemble immobilier situé Boucle des Pommiers à NEUFCHEF pour un prix de 246.142 euros. L’acte a été rédigé par Maître [M] [L], notaire associé, membre de la SCI [P] [D], [M] [L], et [R] [Y], notaires associés.

L’administration fiscale a adressé aux époux [H] une proposition de rectification en date du 30 juillet 2021 pour un montant de 13.315 euros.

Le 14 janvier 2022, un avis de recouvrement leur a été envoyé pour cette même somme. Les époux [H] ont procédé au règlement le 28 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2022, les époux [H] ont fait assigner Maître [M] [L] devant le Tribunal judiciaire de THIONVILLE en paiement de la somme due.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, les époux [H] demandent au tribunal de :

— Condamner Maître [M] [L] à leur payer la somme de 13.315€ outre les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— Condamner Maître [M] [L] aux dépens de l’instance,

— Condamner Maître [M] [L] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande, se fondant sur les articles 1231-1 et suivants du code civil, les époux [H] font valoir que le notaire est tenu envers ses clients à un devoir de conseil et qu’en conséquence, il devait savoir que la SCI CADO n’était pas assujettie à la TVA et qu’ils ne pouvaient pas bénéficier du taux réduit des droits de mutation. Ils déclarent que l’opération de cession était motivée par le bénéfice du taux réduit des droits de mutation afférents à une vente en l’état futur d’achèvement. Ils soulignent que l’acte de cession précise que la société cédante est redevable de la TVA. Ils affirment qu’il est de la responsabilité du notaire de vérifier l’opération qui lui est demandé d’authentifier. Ils déclarent qu’il y a un lien causal entre la défaillance du notaire et le préjudice subi du fait du paiement des droits de mutation hors intérêts de retard, le coût d’acquisition étant supérieur au montant initialement prévu. Ils relèvent que, s’il est constant, qu’en général, la réparation du préjudice issue d’une faute d’un notaire repose sur la notion de perte d’une chance, tel n’est pas le cas en l’espèce car le défaut de conseil et de recherches sont la cause directe du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, Maître [M] [L] demande au Tribunal de :

— Dire la demande irrecevable, subsidiairement mal fondée,

— Débouter les époux [H] de toutes leurs demandes,

— Condamner les époux [H] aux dépens,

— Condamner les époux [H] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, Maître [M] [L] fait valoir que les articles 1231-1 et suivants du code civil ne s’appliquent pas en l’espèce et que seule la responsabilité délictuelle est applicable. Il estime néanmoins que les conditions ne sont pas remplies. Il conteste avoir commis une faute en déclarant, en premier lieu, que la proposition de rectification est contestable car elle ne s’appuie pas sur les bonnes données, indiquant que les droits de mutation au taux de 5,70 % doivent se limiter à la partie du prix entre cessionnaire et cédant, et non sur la partie du prix restant à payer par le cessionnaire au promoteur.

En second lieu, il précise que l’administration fiscale a uniquement réclamé les droits de mutation aux taux de droit commun mais pas la TVA non collectée. Il rappelle que l’acte de cession ne mentionne pas que la société cédante était redevable de la TVA mais que « le cédant déclare être redevable légale de la TVA qu’il acquittera sur imprimée 942 » et constitue ainsi une information déclarative du vendeur et non du notaire. Il indique que les notaires ne sont pas responsables des erreurs déclaratives du vendeur et qu’aucune publicité légale ne permet de vérifier si une société est ou non assujettie à la TVA. Il souligne que la responsabilité du notaire peut être engagée seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Il fait état des statuts de la SCI CADO qu’il a rédigés, qui ne font pas état de l’option ou non pour la TVA.

Sur le préjudice, il explique que le paiement de l’impôt suite à un redressement fiscal n’est pas un préjudice indemnisable, ce dernier devant uniquement avoir pour effet de remettre les parties dans la situation qui aurait été la leur si les droits avaient été correctement calculés. Il affirme que le préjudice invoqué ne peut s’analyser comme une perte de chance d’avoir payé un taux réduit de droit de mutation. Il et fait valoir que la perte de chance ne peut pas être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée et doit être limitée à une fraction du rappel que le contribuable aurait pu éviter ou de l’avantage fiscal qu’il aurait pu obtenir. Il soutient que les intérêts de retard ne sont pas un préjudice indemnisable.

A titre subsidiaire, il prétend que les époux [H] ne prouvent pas que payer un impôt à un taux réduit était une condition de l’acquisition, ceux-ci indiquant au contraire dans leurs conclusions qu’ils auraient signé l’acte d’acquisition en tout état de cause.

La clôture a été prononcée le 31 mars 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 05 mai 2025. A cette date, la décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

a) Sur la responsabilité applicable

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que le notaire, tenu d’un devoir de conseil, doit vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il convient donc d’étudier l’éventuel engagement de la responsabilité du défendeur sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

b) Sur la faute

Pour engager la responsabilité du notaire, la partie demanderesse doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le notaire, recevant un acte en l’état des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (en ce sens nota Civ 1ère, 29 juin 2016, pourvoi n°15-17.591).

Il résulte de l’article 257 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce, que les opérations de production ou de livraison d’immeubles neufs qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Il ressort de l’article 256 du code général des impôts que la TVA est applicable aux opérations de livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. L’article 256 A du code général des impôts précise que l’opération doit être faite dans le cadre d’une activité économique indépendante.

Ne constitue pas une activité économique relevant de la TVA, les livraisons à titre onéreux d’immeubles qui résultent du simple exercice de la propriété du bien.

L’article 681 I du code général des impôts prévoit que les actes civils et judiciaires translatifs de propriété de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement au taux prévu à l’article 1594 D, soit 3,80%, taux porté à 4,50% en Moselle.

En vertu de l’article 1594 A du code général des impôts, ce taux est limité à 0,70% pour les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

En application des article 1584 et 1595 bis du code général des impôts, une taxe communale additionnelle de 1,20% est due lorsque la mutation n’est pas soumise au taux de 0,70%, ainsi que des frais d’assiette supérieurs (2,37% au lieu de 2,14%).

En l’espèce, les statuts de la SCI CADO précisent que son objet social est « la propriété, l’administration et l’exploitation par bail location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle peut devenir propriétaire par voie d’acquisition, de construction, d’échange, d’apport ou autrement. Éventuellement et exceptionnellement l’aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la Société au moyen de vente, échange ou apport en Société. ».

L’acte de cession du 19 décembre 2019 porte sur un appartement en duplex, un garage et un parking en l’état futur d’achèvement, que la SCI CADO a elle-même acquise de la SCI DE LA FERME par acte de cession du 19 décembre 2018.

Il résulte de ces éléments que la SCI CADO, n’agissant pas dans le cadre d’une activité économique indépendante, n’est pas assujettie à la TVA, ce qui est confirmé par la proposition de rectification adressée par l’administration fiscale aux demandeurs le 30 juillet 2021. La cession ne pouvait dès lors bénéficier de la taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement au taux de 0,70%, et devait ainsi être soumise aux droits de mutation aux taux de droit commun suvisés.

Or, la clause FISCALITE de l’acte de cession du 19 décembre 2019 est rédigée en ces termes:

« Le vendeur et le cessionnaire déclarent ce qui suit :

I- Tva

La présente mutation de contrat concernant des biens immobiliers en état futur d’achèvement entre dans le champ d’application des dispositions de l’article 257-7° du Code général des impôts et se trouve par suite assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée.Le cédant déclare être redevable légal de la TVA qu’il acquittera sur imprimé 942.

Le cédant rappelle, en tant que de besoin, que la présente cession de contrat entraîne mutation de biens immobiliers inachevés, entrés précédemment dans le champ d’application de la TVA du chef du promoteur. »

Les époux [H] ont dès lors réglé des droits de mutation à hauteur de 1.467 euros (1.436 euros au titre de la publicité foncière au taux erroné de 0,70% + 31 euros de frais d’assiette au taux erroné de 2,14%), au lieu de la somme totale de 14.295 euros.

Il ressort de cet article et des conclusions du défendeur, que pour la rédaction de son acte, le notaire s’est fondé uniquement sur les déclarations de la SCI CADO qui a affirmé être redevable de la TVA, sans vérification particulière.

Maître [M] [L] est pourtant le rédacteur des statuts de la SCI CADO, de l’acte de vente entre la SCI DE LA FERME et la SCI CADO du 19 décembre 2018, ainsi que de l’acte vente litigieux, de sorte qu’il ne pouvait se méprendre sur les conditions exactes dans lesquelles la cession intervenait.

En tant que professionnel, à qui il appartient d’effectuer toute vérification utile quant aux règles fiscales applicables à un acte et d’éclairer les parties sur le contenu de ces règles, Maître [M] [L] disposait de tous les éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des informations transmises par la SCI CADO. Ce dernier aurait dû lever le doute au sujet de la fiscalité applicable à l’acte en procédant aux vérifications utiles et en avisant les parties.

Ainsi, Maître [M] [L] a bien commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard des demandeurs.

c) Sur le préjudice en découlant

Si par principe le paiement d’un impôt légalement dû ne peut constituer un préjudice indemnisable, il en va autrement lorsque, sans la faute qui fonde l’action en responsabilité, le contribuable n’aurait pas eu à acquitter l’impôt litigieux, ou seulement pour une somme moindre (en ce sens Civ. 2e, 30 mai 2024, pourvoi n° 22-16.275).

En l’espèce, l’administration fiscale a procédé à une rectification de l’impôt dû sur les droits de mutation en application des articles 1594F quinquies du code général des impôts, ayant conduit à une mise en recouvrement pour la somme de 13.315 euros auprès des époux [H], correspondant au différentiel entre les droits de mutation déjà réglés, et les droits de mutation au taux de droit commun réellement dus, ainsi qu’à des pénalités à hauteur de 487 euros.

Il résulte des développements précédents que même sans la faute de Maître [M] [L], les demandeurs auraient dû s’acquitter des droits de mutation au taux de droit commun. En revanche, sa faute n’a pas permis aux époux [H] de payer l’impôt à échéance ce qui a généré des intérêts de retard.

Par ailleurs, s’il est possible de considérer que la faute commise par le défendeur a privé les demandeurs de la possibilité de renoncer à la vente en cause en raison d’un coût global de l’opération supérieur à celui escompté, les demandeurs ne développent ainsi aucun argument concret permettant de démontrer l’existence d’une telle perte de chance, ni de chiffrer les cas échéant celle-ci. Ils affirment au contraire, aux termes de leurs conclusions, qu’ils auraient signé l’acte d’acquisition même en connaissance de cause. Ils ne démontrent pas plus par exemple l’existence de frais (bancaires ou autre) en lien avec la somme supplémentaire dont ils ont dû s’acquitter suite au redressement appliqué.

En conséquence, il convient de condamner Maître [M] [L] au remboursement des intérêts de retard, soit à la somme de 487 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2022, jour de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil. Les demandeurs seront en revanche déboutés du surplus de leur demande d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [M] [L], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Maître [M] [L], condamné aux dépens, devra verser aux époux [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [M] [L] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [H] née [U] la somme de 487 euros, au titre des intérêts de retard appliqués suite àla proposition de rectification de l’administration fiscale du 30 juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 21 juillet 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [H] née [U] du surplus de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE Maître [M] [L] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [Z] [H] née [U] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [M] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le présent Jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt cinq par Héloïse FERRARI, Vice-présidente, assistée de Sévrine SANCHES, greffière, et signé par eux.

Le Greffier, Le Président,