TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marine DRABER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Alexandre SHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K5D

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Société NDC PARTNERS, dont le siège social est sis [Adresse 1] -

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG – SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0298

DÉFENDERESSE

Société BLACK DOOR REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marine DRABER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de CELMA-BERNUZ Inès, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K5D

EXPOSÉ DU LITIGE

La société BLACKDOOR REAL ESTATE est locataire d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], d’une surface de 165 m².

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2022, non soumis à la loi du 6 juillet 1989, elle l’a donné en sous-location, par l’intermédiaire de son gestionnaire la société MONEY GESTION, à la société NDC PARTNERS pour une durée d’un an renouvelable, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 22 000 euros et d’un dépôt de garantie de 44 000 euros.

La société NDC PARTNERS s’est ainsi acquittée, avant son entrée dans les lieux, de la somme de 308 000 euros. Elle a restitué les lieux le 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, elle a fait assigner la société BLACKDOOR REAL ESTATE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

44 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024,11 000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive,4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NDC PARTNERS soutient que la société BLACKDOOR REAL ESTATE opère des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie qu’elle a versé lors de son entrée dans les lieux, au titre de la taxe d’habitation dont elle ne nie cependant pas être redevable, du « forfait conso énergie » alors qu’il est prévu au contrat qu’elle règle sa consommation selon factures, des réparations prétendument locatives qui concernent en réalité des parties non privatives de l’immeuble, des frais de ménage indus et de remplacement d’objets manquants dont la preuve de la perte n’est pas rapportée. Elle estime, de plus, que la restitution partielle du montant du dépôt de garantie, intervenue dans un laps de temps très long après la restitution des lieux, caractérise une résistance abusive de la part de la société BLACKDOOR REAL ESTATE qui est un bailleur professionnel, bénéficiant en outre des services d’un gestionnaire, et qu’elle est ainsi bien-fondée à réclamer sa condamnation au paiement de la somme de 11 000 euros à ce titre correspondant à 10% du loyer mensuel depuis le 20 janvier 2024, soit deux mois après la restitution des lieux.

Lors de l’audience du 5 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société NDC PARTNERS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle modifie le quantum de ses prétentions initiales. Ainsi, elle demande la condamnation de la société BLACKDOOR REAL ESTATE au paiement des sommes suivantes :

19 365,41 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt aux taux légal à compter du 8 mars 2024,26 400 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive,6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique, en effet, ne plus réclamer la restitution que de la somme de 19 365,41, au titre de la facturation du forfait de consommation d’électricité (3 173,81 euros) qui n’est toujours pas injustifiée, des réparations prétendument locatives (15 924 euros) dont elle ne s’estime pas redevable et du remplacement des objets manquants (267,60 euros) qu’elle conteste, le reste des sommes retenues par la société BLACKDOOR REAL ESTATE ayant finalement été justifiées, quoique tardivement.

La société BLACKDOOR REAL ESTATE, représentée par conseil à l’audience, a également déposé des conclusions qu’elle a soutenues à l’oral et aux termes desquelles elle demande le débouté des demandes formées par la société NDC PARTNERS et sa condamnation à lui verser 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à s’acquitter des dépens. Elle demande que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Elle indique être bien fondée, en application des articles 1730 et suivants du code civil et des articles 4 et 14 du contrat de sous-location, à conserver une partie du montant du dépôt de garantie versé par la société NDC PARTNERS même à raison des dégradations qui portent sur les parties communes, lesquelles ne sont d’ailleurs pas contestées par la société NDC PARTNERS. Elle souligne qu’elle justifie du coût des réparations alors même qu’elle n’est pas tenue de le faire. Elle produit, par ailleurs, la facture Total énergie pour justifier du montant de la retenue opérée à ce titre, ainsi que la photographe du compteur électrique du lot qu’elle occupe permettant de lui rattacher la facture litigieuse. S’agissant, enfin, du mobilier manquant, elle verse aux débats l’inventaire des équipements garnissant le logement lors de l’emménagement de la société et des échanges de courriels avec la conciergerie à son départ, signalant l’absence de certains d’entre eux .

Par ailleurs, la société BLACKDOOR REAL ESTATE se défend de toute résistance abusive rappelant que le bail n’est pas soumis aux délais imposés par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et soutenant, qu’elle était fondée à opérer les retenues susmentionnées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condamnation de la société BLACKDOOR REAL ESTATE à restituer à la société NDC PARTNERS la somme de 19 365,41 euros

A titre liminaire, il convient de relever que les parties ne contestent pas que le bail n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Les articles 1730 et suivants du code civil prévoient que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le preneur répond également des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, la société NDC PARTNERS conteste les retenues opérées sur le dépôt de garantie qu’elle a versé, de 44 000 euros, uniquement à hauteur de 19 365,41 euros, selon le dernier état de ses conclusions reprises à l’oral, correspondant aux sommes de  :

15 924 euros retenue au titre des réparations (12 666 euros pour l’ascenseur et 3 258,34 euros pour le parquet)3 173,81 euros au titre de ses consommations d’électricité,267,60 euros au titre du mobilier manquant.

En effet, la société NDC PARTNERS ne conteste plus être redevable du montant de la taxe d’habitation, des frais de ménage et des services de conciergerie.

S’agissant des sommes retenues au titre des réparations (15 924 euros)

Le contrat de bail signé entre les parties rappelle les obligations de la preneuse en vertu des articles 1728 et 1729 du code civil susmentionnés. Toutefois, ces dispositions légales ne visent que les parties privatives.

Ainsi, la responsabilité du preneur du fait de la dégradation des parties non privatives ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, il appartient donc à celui qui cherche à engager la responsabilité de l’autre partie de démontrer non seulement la faute qu’elle a commise mais aussi, le dommage qu’elle lui a causé.

Or, en l’espèce, avant même d’étudier la réalité de la faute alléguée, il convient de relever que la société BLACKDOOR REAL ESTATE n’est que la locataire des lieux et ne démontre pas que les éventuelles dégradations lui ont causé, à elle, préjudice. En effet, elle ne produit aucune mise en demeure ou injonction de la part du propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, du syndicat de copropriété de répondre financièrement de ces dégradations.

Par conséquent, la retenue opérée par la société BLACKDOOR REAL ESTATE à ce titre n’est pas fondée et cette dernière sera condamnée à restituer à la société NDC PARTNERS la somme de 15 924 euros.

S’agissant des sommes dues au titre des consommation d’électricité (3 173,81 euros)

L’article 2 du contrat de bail signé entre les parties prévoit que « le locataire prend en charge ses consommations d’eau, de gaz, d’électricité (…) et que le paiement de fait sur « facturation et en globalité d’avance ».

En l’espèce, la société BLACKDOOR REAL ESTATE produit les factures d’électricité correspondant à la période d’occupation du logement par la société NDC PARTNERS pour un montant total de 2 644,84 euros HT soit 3 173,81 TTC, ce montant n’étant pas contesté par la société NDC PARTNERS qui indique désormais seulement ne pas pouvoir être certaine que cette consommation se rattache au logement qu’elle occupait.

Toutefois, la société BLACKDOOR REAL ESTATE verse également une photographie du compteur d’électricité attaché au lot n°301 correspondants bien à l’appartement occupé par la requérante faisant apparaître un numéro de PDL identique à celui qui figure sur les factures.

La circonstance qu’aucun relevé de compteur n’a été effectué à l’entrée dans les lieux de la sous-locataire n’a pas d’incidence puisque les factures produites démontrent la consommation réelle mois par mois et la somme demandée résulte d’une addition de ce montant.

La créance de la société BLACKDOOR REAL ESTATE est donc justifiée et elle donc est bien-fondée à retenir, sur le dépôt de garantie, le montant de 3 173,81 euros à ce titre.

S’agissant des sommes dues au titre du remplacement des équipements (267,60 euros)

En l’espèce, la société BLACKDOOR REAL ESTATE entend conserver la somme de 267,60 euros sur le montant du dépôt de garantie, en raison de la disparition des éléments suivants :

1 serviette de taille moyenne,1 tapis de de bain de grande taille,1 sèche-cheveu,2 tasses à café,1 verre à vin,1 pièce couteau (cuisinier)3 petites cuillères1 plateau en bois rectangulaire4 torchons,1 balayette

Pour en justifier, elle produit une pièce intitulée « inventaire des équipements et linges présents dans le lot 301 en novembre 2022 ». Néanmoins, celui-ci n’est ni daté ni paraphé, ni signé par les parties, de sorte qu’il ne revête aucune valeur probante.

La réalité des pertes alléguées ne peut donc résulter que de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, étant précisé que seul le second a été établi en présence du preneur.

Il en ressort que la société NDC PARTNERS ne peut être tenue de la disparition alléguée des éléments suivants, en ce qu’ils ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée : tapis de de bain de grande taille, sèche-cheveu, plateau en bois rectangulaire, balayette.

Par ailleurs, le nombre total de serviette n’est pas déterminable puisque l’état des lieux d’entrée mentionne tantôt la présence de « lots de serviette », tantôt les dénombre de manière plus précise. Ainsi, aucune comparaison n’est possible avec l’état des lieux de sortie qui n’en fait pas non plus le compte. Le même raisonnement s’applique s’agissant des torchons, du verre, des cuillères et du couteau de cuisine.

Enfin, s’agissant des deux tasses à café, elles sont mentionnées tant dans l’état des lieux d’entrée que dans l’état des lieux de sortie.

Par conséquent, la retenue opérée par la société BLACKDOOR REAL ESTATE en raison de la disparition de certains objets n’est pas fondée et cette dernière sera condamnée à restituer à la société NDC PARTNERS la somme de 267,60 euros injustement retenus sur le montant du dépôt de garantie.

Sur le montant total du à la société NDC PARTNERS

Il résulte de ce qui précède que la société BLACKDOOR REAL ESTATE sera condamnée à verser à la société NDC PARTNERS la somme de 16 191,60 euros (15 924 + 267,60 euros). Elle est, en effet, bien-fondée à converser uniquement la somme de 3 173,81 euros au titre de la facturation des consommations électriques.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation puisqu’il n’est pas justifié de l’envoi du courrier du 8 mars 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui ne peut ainsi valoir interpellation suffisante.

Sur la condamnation de la société BLACKDOOR REAL ESTATE au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte également de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aucun délai n’est exigé par les dispositions du code civil s’agissant de la restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, la société NDC PARTNERS a restitué les lieux le 21 novembre 2023.

Le 30 janvier 2024, soit deux mois et neuf jours plus tard, la bailleresse a transmis le décompte des sommes qu’elle entendait retenir sur le dépôt de garantie (31 516,91 euros) et l’informant que la somme qui allait lui être restituée serait donc de 6 483,09 euros.

Par suite, le conseil de la société NDC PARTNERS a adressé une mise en demeure au gestionnaire de la société BLACKDOOR REAL ESTATE, dont l’accusé de réception n’est pas produit, l’informant de l’erreur faite s’agissant du montant du dépôt de garantie versé initialement, à savoir 44 000 euros au lieu de 38 000 euros et contestant les retenues opérées.

La société NDC PARTNERS a ensuite fait assigner la société BLACKDOOR REAL ESTATE par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024. Le 13 décembre 2024, la société BLACKDOOR REAL ESTATE a indiqué à la requérante qu’elle entendant lui verser la somme de 12 483,09 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit la différence résultant du montant versé de 44 000 euros et de la retenue opérée de 31 516,91 euros.

Il en résulte que, suite à la contestation élevée sur le montant initial du dépôt versé par la société NDC PARTNERS, un délai de neuf mois s’est écoulé avant que la société BLACKDOORD REAL ESTATE ne rectifie son erreur. Par ailleurs, cette dernière n’a que très tardivement transmis les éléments justifiant les retenues opérées, ce qui n’est pas contestée par cette dernière.

Ces éléments ont contraint la société NDC PARTNERS à assigner sa bailleresse.

S’il résulte de ce qui précède que la société BLACKDOOR REAL ESTATE a bien fait preuve d’une certaine résistance, la société NDC PARTNERS ne rapporte toutefois pas la preuve de ce qu’elle en a subi un préjudice, alors qu’il s’agit d’une société et qu’elle ne transmet aucun élément sur sa situation financière qui aurait pu pâtir de cette retenue injustifiée d’une somme de 16 191,60 euros.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société BLACKDOOR REAL ESTATE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser à la société NDC PARTNERS somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie que l’exécution provisoire, prévue à l’article 514 du code de procédure civile s’agissant des décisions de première instance, ne soit écartée. Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de la société BLACKDOOR REAL ESTATE de ce chef et l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BLACKDOOR REAL ESTATE à verser à la société NDC PARTNERS la somme de 16 191,60 euros au titre du montant du dépôt de garantie indûment retenu, avec intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2024,

DÉBOUTE la société NDC PARTNERS de sa demande de condamnation de la société NDC PARTNERS à lui verser la somme de 26 400 euros au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE la société BLACKDOOR REAL ESTATE à verser à la société NDC PARTNERS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société BLACKDOOR REAL ESTATE aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,

La greffière La juge