TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [A],

Madame [Z] [L] épouse [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09945 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGI4

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [A],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Z] [L] épouse [A],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09945 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGI4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 05 décembre 2014, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a donné à bail à M. [S] [A] et à Mme [Z] [L] épouse [A] un logement situé [Adresse 3], esc. [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 660,54 euros, charges en sus.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 604,41 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif au 31 juillet 2025, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 05 août 2025.

Par notification électronique du 06 août 2025, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 21 octobre 2025 à personne, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait assigner M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 5 164,33 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges ;les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, sans préjudice des charges comprises, et subsidiairement pour un montant qui ne saurait être inférieur au loyer ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les assignations ont été dénoncées le 22 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 4 468,84 euros au 17 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Il indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

De leur côté, M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant à demeurer dans le logement. Ils proposent de régler la somme restant due après leurs deux règlements des 20 février et 25 février 2026 de 650 euros et de 724,84 euros par échéances mensuelles, en plus du loyer mensuel, pour apurer leur dette. Ils expliquent que l’époux a dû cesser temporairement de travailler du fait de son état de santé mais qu’il a désormais repris son emploi de conducteur de tramway.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026. Après y avoir été autorisé, le conseil du demandeur a produit en cours de délibéré un historique de compte arrêté au 04 mars 2026 dont il ressort une dette locative de 3 925,42 euros, échéance de février 2026 incluse, après imputation des encaissements de 650 euros et de 724,84 euros les 19 et 25 février 2026 susvisés.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 05 décembre 2014 entre l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH et M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3 604,41 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [S] [A] et à Mme [Z] [L] épouse [A] le 05 août 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 octobre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la dette locative par échéances mensuelles en plus du loyer courant. Ils font état d’un accident du travail de l’époux qui est consolidé pour expliquer la situation d’impayés Ils ont 8 enfants de 21 à 6 ans, tous scolarisés. Ils justifient d’une situation personnelle et financière leur permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités, l’époux étant conducteur de tramway pour la RATP et percevant entre 2 800 et 3 000 euros et l’épouse percevant des allocations familiales.

Ils ont repris le paiement intégral du loyer courant en réglant les 20 février et 25 février 2026 la somme totale de 1 374,84 euros.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’au regard des derniers règlements effectués, la dette a diminué significativement et le décompte fait désormais état d’une somme de 3 925,42 euros au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Le bailleur ne s’oppose pas aux délais sollicités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [S] [A] et à Mme [Z] [L] épouse [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice du bailleur n’étant pas supérieur à la perte du montant des loyers et charges, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation de 50% du montant du loyer, comme demandé. En conséquence, il sera débouté de ce chef.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH que M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] sont redevables de la somme 3 925,42 euros au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Il convient néanmoins de déduire du décompte de loyers et charges les sommes de 180,01 euros et 128,17 euros imputées à tort pour des frais de contentieux les 27 août 2025 et 31 octobre 2025, soit 308,18 euros.

Par conséquent M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] seront condamnés au paiement de la somme de 3 617,24 euros au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, à titre provisoire.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera donc débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 05 décembre 2014 entre l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH d’une part, et M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 05 octobre 2025 à minuit ;

CONDAMNONS M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] à payer à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme provisionnelle 3 617,24 euros au 04 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 105 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [A] et à Mme [Z] [L] épouse [A] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 06 octobre 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH pourra, à défaut pour M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3], esc. [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] seront condamnés à verser à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payables et révisables dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et déboute le bailleur de sa demande de majoration de 50% du loyer, sans préjudice des charges ;

CONDAMNONS M. [S] [A] et Mme [Z] [L] épouse [A] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection