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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01030 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4SF

AFFAIRE :

[Z] [Y]

C/

[B] [F]

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y]

né le 12 Mai 1946 à [Localité 7] (92), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, substitué par Maître Cécile GOHIER de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Germain YAMBA, avocat au barreau de TOURS

Le 13 01 2026

copie exécutoire délivrée à :

M^e GENTY

copie délivrée à :

Me [F]

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Novembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2009 à effet au 16 mars 2009, Monsieur [B] [F] a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] (Vendée) moyennant un loyer mensuel de 648 € révisable annuellement, outre les charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Monsieur [Z] [Y] a assigné Monsieur [B] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n089-462, les articles 1719 et suivants du code civil, l’article 1104 du code civil , de voir avec exécution provisoire:

— juger que la responsabilité de [B] [F] est engagée

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur

— ordonner une baisse du loyer et le fixer à la somme de 477 € par mois à compter du 1er mars 2024

— condamner [B] [F] à la restitution du trop-perçu au titre des loyers payés à compter du 1er mars 2024

— condamner Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

— condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement au devoir de loyauté

— condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 4 175,65 € outre celle de 90 € par mois à compter du 1er septembre 2024 au titre de son préjudice matériel

— ordonner la délivrance des quittances de loyers annuelles pour les années 2022, 2023 et 2024 ainsi que celles des quittances mensuelles de premiers mois de l’année 2025, et sous asreinte de 30 € par quittance et par jour de retard à compter du 10 ème jour suivant la signification du jugement

— condamner Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur [B] [F] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 4 novembre 2025, Monsieur [Z] [Y] a maintenu ses demandes. Il expose que le contrat de bail porte sur la maison d’habitation et sur un terrain de 478 m² entièrement clos et arboré, qu’il attachait une importance particulière à la jouissance du terrain dans la mesure où il avait fait le choix de cette location pour y couler une retraite paisible, que cependant, Monsieur [B] [F] a fait construire une maison sur le terrain courant 2024 que les travaux ont commencé au mois d’avril 2024, que le jardin a été saccagé par les travaux et que le cabanon de jardin, qu’il avait payé et installé, a été détruit; il indique que la maison construite se trouve à quelques mètres seulement de la maison qu’il occupe. Monsieur [Z] [Y] ajoute que n’ayant plus la jouissance totale de la chose définie par le bail, il a décidé de diminuer le montant du loyer à compter de juillet 2024.

Monsieur [Z] [Y] soutient qu’il est totalement privé de l’usage du jardin et voit son horizon limité par le mur de la maison nouvellement édifiée, que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué définie par l’article 6)d de la loi du 6 juillet 1989 et par l’article 1719 du code civil, que la construction de la maison sur le terrain loué par le bailleur est fautive et lui cause préjudice; il est en droit de solliciter la résiliaton du bail et l’indemnisation des préjudices subis.

Monsieur [B] [F] soulève in limine litis l’incompétence du tribunal au regard de l’article R600-2 du code de l’Urbanisme; il fait valoir qu’il a apposé le panneau du permis de construire sur le terrain, que ce permis de construire, acte administratif, lui a ouvert le droit de construire sa maison sur un terrrain sis [Adresse 5] et que par conséquent, toute contestation relative à cette construction relève de la compétence du juge administratif, qu’au surplus, cette contestation est forclose faute d’avoir été intentée dans le délai de deux mois, .

A titre subsidiaire, Monsieur [B] [F] demande au juge des contentieux de la protection , vu les articles 1103 et 1104 du code civile et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de:

— débouter Monsieur [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes

— prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef éventuellement avec le concours de la force publique

— condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d ‘occupation mensuelle pour un montant au moins égal au loyer fixé à la somme de 839 € outre les charges et taxes récupérables

— condamner Monsieur [Z] [Y] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur [Z] [Y] aux dépens et éventuels frais d’expulsion.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer.

Le délibéré a été fixé au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence.

La demande de Monsieur [Z] [Y] ne porte pas sur l’annulation du permis de construire mais sur l’inexécution du contrat de bail signé le 5 mars 2009 par le bailleur, Monsieur [B] [F].

En application de l’artcle L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Le juge des contentieux de la protection est donc bien compétent pour connaître de la demande de Monsieur [Z] [Y].

L’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la résiliation du bail.

Selon les dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 6 )b de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le contrat de bail consenti le 5 mars 2009 par Monsieur [B] [F] à Monsieur [Z] [Y] décrit les lieux loués ainsi qu’il suit:

“ Maison de 73 m² habitables comprenant une salle de séjour-cuisine américaine, une salle de bains, un wc et trois chambres dont une avec placard.

La maison comprend également un garage de 18m² avec un coin douche.

Au-dessus du garage est aménagé un faux-grenier avec le ballon d’eau chaude.

Deux antennes et un barbecue complètent les équipements du bien loué.

Le terrain de 478 m² est entièrement clos et arboré.

Destination des lieux: habitation principale”.

Il ressort sans équivoque de ces stipulations que le terrain de 478 m² entièrement clos et arboré

fait partie de la location et qu’en conséquence, Monsieur [Z] [Y] en a l’usage et la jouissance exlusifs.

Monsieur [B] [F] ne conteste pas avoir fait édifier une maison sur ce terrain courant 2024; les travaux ayant débuté en mai 2024 ; il importe peu pour examiner le manquement du bailleur à ses obligations contractueles découlant du bail que celui-ci a respecté les normes adminstratives relatives à la construction d’un immeuble concernant notamment le permis de construire, l’affichage de celui-ci…).

Les dispositions du bail évoquées par le bailleur indiquant que le preneur souffrira et laissera faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, toutes les grosses et menues réparations que le bailleur fera faire dans l’immeuble, ainsi que les travaux d’amélioration, transformations, surélévations ou constructions nouvelles que le bailleur jugera convenable de faire exécuter, n’autorisent pas celui-ci à diminuer la superficie du bien loué.

Par ailleurs, ces dispositions sont potentiellement contraires à l’article 4 r) de la loi du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité au baileur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours, ce qui a été le cas en l’espèce, la déclaration d’ouverture du chantier se situant le 18 juin 2024 et la déclaration d’achèvement des travaux le 21 février 2025.

Ce manquement est suffisament grave pour que soit prononcée la résiliation du bail aux torts du bailleur.

Dans ce cas, Monsieur [Z] [Y] devra libérer le logement de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux, Monsieur [B] [F] pourra faire procéder à l’expulsion Monsieur [Z] [Y], si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de diminution du loyer.

Il ressort des pièces notamment des photographies versées aux débats que les travaux de construction de l’immeuble sur la parcelle louée ont débuté en mai 2024.

Monsieur [Z] [Y] est privé de l’usage d’une partie du jardin; il convient de minorer le loyer d’un montant actuel de 715 € et de le fixer à la somme de 550 €.

Monsieur [B] [F] sera condamné à restituer à Monsieur [Z] [Y] le trop-perçu au titre des loyers payés à compter du 1er mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [Y] .

Monsieur [Z] [Y] sollicite la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance aux motifs que la construction de la maison le prive de l’intégralité du jardin à l’arrière de la maison ainsi que du droit de passage sur le côté droit de sa maison, qu’il a subi des désagréments pendant les travaux ( nuisances sonores, odeurs, poussières pénétrant dans son habitation pendant la durée du chantier, impossibilité de profiter des extérieurs pendant les travaux) et que la nouvelle maison crée un vis-à vis sur la sienne, une perte d’intimité et une atteinte à sa quiétude ainsi qu’une perte d’ensoleillement.. Il ajoute que disposer de l’intégralité sur terrain était la raison pour laquelle il avait conclu le contrat de location.

Monsieur [B] [F] réplique que le jardin n’était pas entretenu

Il n’est pas contestable que la construction pendant plusieurs mois d’un immeuble sur la parcelle louée par Monsieur [Z] [Y], âgé de 80 ans, est source de désagréments liés aux travaux; de plus, cette maison a été édifiée à quelques mètres de celle occupée par Monsieur [Z] [Y] créant un vis à vis diminuant la tranquillité de ce dernier et une perte d’ensoleillement Monsieur [B] [F] ne conteste pas que, désormais, Monsieur [Z] [Y] est privé du passage sur le côté droit de sa maison.

En considération de ces éléments, il convient de fixer le préjudice subi par Monsieur [Z] [Y] à la somme de 8 000 €.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement au devoir de loyauté.

Monsieur [Z] [Y] rappelle que selon l’article 1104 du code civil, l’obligation de loyauté est un principe du droit des obligations et que tout contractant s’oblige à la respecter, que le manquement de cette obligation, au surplus à l’égard d’une personne âgée, justifie une indemnisation distincte de celle résultant du trouble de jouissance, que le défaut d’information, le sentiment d’avoir été abusé, l’impossibilité de parvenir au dialogue, ont généré un préjudice moral indemnisable.

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, “ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Monsieur [Z] [Y] est locataire depuis le 16 mars 2009 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Sans revenir sur la circonstance que Monsieur [B] [F] ne pouvait faire construire une maison sur la parcelle louée à Monsieur [Z] [Y], Monsieur [B] [F] n’a même pas informé personnellement le locataire de son projet et l’a mis devant le fait accompli en apposant l’affichage du permis de construire le 28 mars 2024. Il a fait débuter le chantier sans en aviser Monsieur [Z] [Y], et sans s’excuser des nuisances que celui-ci allait nécessairement subir.

Ce comportement traduit un manquement de Monsieur [B] [F] à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail et a occasionné à Monsieur [Z] [Y] un préjudice moral qu’il paraît juste d’évaluer à la somme de 1 000 €.

Monsieur [B] [F] sera condamné à payer cette somme à Monsieur [Z] [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Monsieur [Z] [Y] fait valoir qu’il a acheté un cabanon de jardin pour le prix de 600 € pour y entreposer ses outils et son matériel de jardinage et que ce cabanon a été détruit pendant les travaux.

Monsieur [B] [F] ne conteste pas la destruction du cabanon pendant le chantier, ce qui ressort en outre des photographies versées au dossier par Monsieur [Z] [Y].

Il sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 660 € correspondant à la facture d’achat de celui-ci.

S’agissant des frais de déménagement, Monsieur [Z] [Y] aurait nécessairement dû les exposer en raison de la nature juridique temporaire du bail ; sa demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

La location d’un box d’une superficie de 6 m² selon contrat du 31 juillet 2024 à effet au 1er septembre ne peut donner lieu à indemnisation, faute pour Monsieur [Z] [Y] de démontrer un lien certain avec la destruction du cabanon.

Sur la délivrance de quittance annuelle.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Monsieur [B] [F] a adressé par la voie de son conseil les quittances annuelles des loyers des années 2022, 2023,2024 et 2025.

La demande est donc devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles que le requérant a engagés.

Monsieur [B] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [B] [F].

Prononce la résiliation du bail conclu entre Monsieur [B] [F], d’une part, et Monsieur [Z] [Y] d’autre part portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Vendée) aux torts du bailleur.

Dit en conséquence que Monsieur [Z] [Y] ainsi qu’à tous occupants de son chef, devra libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dit qu’à défaut, Monsieur [B] [F] pourra faire procéder à son expulsion de au besoin avec l’assistance de la force publique.

Ordonne la minoration du loyer d’un montant actuel de 715 € et le fixe à la somme de 550 € à compter du 1er mai 2024.

Condamne Monsieur [B] [F] à restituer à Monsieur [Z] [Y] le trop-perçu au titre des loyers payés à compter du 1er mai 2024.

Condamne Monsieur [Z] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’ un montant de 550 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement du devoir de loyauté.

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 660 € au titre de son préjudice matériel.

Déboute Monsieur [Z] [Y] du surplus de sa demande de dommagse et intérêts.

Constate que les quittances annuelles de loyer ont été délivrées et que la demande de ce chef est devenue sans objet.

Condamne Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [B] [F] aux entiers dépens.

Rejette le surplus des demandes.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT