JUGEMENT DU : 03 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00465 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DI3L

AFFAIRE : S.A.R.L. BORDEAUX AND BEYOND, [E] [H] [P] [X], [Z] [R] [N] [V] C/ [S] [O], [B] [U] épouse [O]

50Z

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

03 octobre 2025

à M^e LEMEE

copie certifiée conforme délivrée le 03 octobre 2025

à M^e LEMEE

M^e PEYRONNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Valérie BOURZAI

François NASS

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 04 Septembre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 04 Avril 2024

DEMANDEURS :

S.A.R.L. BORDEAUX AND BEYOND, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

M. [E] [H] [P] [X]

né le 01 Juillet 1963 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Mme [Z] [R] [N] [V]

née le 12 Août 1966 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

tous représentés par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 777

DEFENDEURS :

M. [S] [O]

né le 27 Février 1976 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9] à [Localité 8] – (82538) (ALLEMAGNE)

Mme [B] [U] épouse [O]

née le 29 Mai 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] à [Localité 8] – (82538) (ALLEMAGNE)

tous deux représentés par M^e David LEMEE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, vestiaire : 479 et M^e Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

************

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte reçu le 21 novembre 2023 par Me [T] [A], Notaire à [Localité 6], avec la participation de Me [L] [D], Notaire à [Localité 11] assistant les acquéreurs, [E] [X] et [Z] [V] épouse [X] (les époux [X]) se sont engagés à vendre à [S] [O] et [B] [U] épouse [O] (les époux [O]) un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 7] (Gironde) moyennant le prix de 710.000 € et le paiement d’une commission d’agence de 35.000€ au profit de l’agence dénommée SARL BORDEAUX AND BEYOND.

Au titre de l’indemnité d’immobilisation, les époux [O] ont versé la somme de 74.500 € entre les mains de Me [A].

L’acte authentique devait être signé au plus tard le 21 février 2024.

Alors même que les époux [O] avaient pris attache auprès de Me [A] par courriel du 19 janvier 2024 pour organiser la signature de l’acte et effectuer le virement des fonds, ils ont ensuite refusé de signer l’acte authentique de vente. Après la visite des lieux le 25 janvier 2024 et l’envoi d’un premier courrier daté du 2 février 2024 faisant état de la découverte d’une fuite d’eau, ils ont expliqué leur refus de signer l’acte définitif dans un courrier daté du 20 février 2024 rédigé par leur avocat et envoyé aux parties, à l’agence et aux notaires.

Reprochant alors aux acquéreurs de ne pas avoir régularisé l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies, les époux [X] ont, par actes du 4 avril 2024, assigné les époux [O] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00465.

Réclamant le paiement des honoraires qu’elle estimait dûs malgré l’absence de réitération de l’acte authentique, la SARL BORDEAUX AND BEYOND a également assigné, par actes du 27 mai 2024, les époux [O] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00710.

Le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE a prononcé la jonction de ces deux affaires le 22 novembre 2024.

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 février 2025 par les époux [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND, demandant au Tribunal, en application des articles 1101 et suivants du Code Civil, de :

sur les demandes des époux [O] :

— juger que le consentement des époux [O] n’a pas été vicié et que la promesse de vente n’est pas nulle ;

— juger que les époux [O] ont commis une faute contractuelle dans l’exécution du contrat les liant aux époux [X] ;

— juger que le comportement des époux [O] constitue une résistance abusive;

— juger que l’indemnité d’immobilisation doit être attribuée aux époux [X];

— en conséquence :

*ordonner en conséquence au notaire séquestre désigné dans la promesse de vente litigieuse de verser aux époux [X] la somme de 74 500 € ;

* condamner les époux [O] à verser la somme de 2.500 € aux époux [X] pour leurs frais de déménagements ;

* condamner les époux [O] à verser la somme de 1.100 € (à parfaire) aux époux [X] pour les frais de logement exposés par Mme [X] ;

* condamner les époux [O] à verser la somme de 1.000 € (à parfaire) aux époux [X] pour les frais de déplacement exposés par Mme [X] ;

* condamner les époux [O] à verser la somme de 5.000 € aux époux [X] pour résistance abusive ;

* condamner les époux [O] à verser la somme de 5.000 € aux époux [X] pour préjudice moral ;

— en tout état de cause :

* débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

* condamner les époux [O] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Martin PEYRONNET en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

sur les demandes de la SARL BORDEAUX AND BEYOND :

— juger que les époux [O] ont commis une faute contractuelle dans l’exécution du contrat les liant aux époux [X] ;

— juger que cette faute contractuelle constitue un manquement délictuel à l’égard de la SARL BORDEAUX AND BEYOND ;

— en conséquence, condamner les époux [O] à verser la somme de 35.000 € à la SARL BORDEAUX AND BEYOND, correspondant aux honoraires qu’elle n’a pas pu percevoir en raison de leur comportement fautif ;

— en tout état de cause, condamner les époux [O] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Martin PEYRONNET en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs demandes, les époux [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND font valoir que les époux [O] ont refusé de régulariser l’acte authentique de vente alors même que toutes les conditions suspensives étaient accomplies, qu’ils avaient fait une visite de courtoisie et qu’ils ont reçu l’ensemble des renseignements complémentaires souhaités. Les demandeurs estiment qu’il convient de tirer toutes les conséquences de cette inexécution en ordonnant au notaire séquestre de verser aux vendeurs l’indemnité d’immobilisation au titre de la clause pénale et en obligeant les époux [O] à régler à l’agence une indemnité équivalente au montant de la commission convenue. Les époux [X] demandent également que leurs préjudices soient réparés en précisant qu’ils ont organisé l’installation de Mme [X] en tant qu’infirmière sur le bassin d'[Localité 5] en reprenant une patientèle et engagé des frais pour leur déménagement.

En réponse à l’argumentation adverse, ils indiquent que le consentement des époux [O] n’a pas été vicié, que la maison est en très bon état, qu’ils n’ont rien caché aux acquéreurs au sujet des travaux qui ont été effectués de façon légale et avec le concours d’artisans. Ils ajoutent avoir fourni l’ensemble des documents demandés et avoir fait immédiatement réparer la fuite d’eau d’un lavabo par un plombier. Ils soulignent que les acquéreurs se retranchent derrière de faux arguments pour refuser de signer l’acte de vente, qu’ils ont simplement changé d’avis et que les préjudices qu’ils invoquent sont révélateurs de leur mauvaise foi.

Vu les dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024 (les conclusions ultérieures n’étant pas prises en considération pour les raisons développées dans la motivation du jugement) par les époux [O] demandant au Tribunal, en application des articles 1137 et 1131 du Code Civil et de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de :

à titre principal, débouter les époux [X] ainsi que la SARL BORDEAUX AND BEYOND de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre reconventionnel :

— constater la nullité de la promesse de vente conclue entre les époux [O] et les époux [X] le 21 novembre 2023 ;

— ordonner au notaire séquestre désigné dans la promesse de vente litigieuse de verser aux époux [O] la somme de 74.500 € constitutive de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner solidairement la SARL BORDEAUX AND BEYOND ainsi que les époux [X] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 40.520€ correspondant aux frais engagés en raison de l’annulation du contrat de vente ;

— condamner solidairement la SARL BORDEAUX AND BEYOND ainsi que les époux [X] au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 5.000€ correspondant au préjudice moral subi par les époux [O] ;

à titre subsidiaire, condamner la SARL BORDEAUX AND BEYOND à relever et garantir les époux [O] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit des époux [X] ;

en tout état de cause, condamner les époux [X] ainsi que la SARL BORDEAUX AND BEYOND solidairement aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les défendeurs prétendent qu’ils entendaient acquérir ce bien en France pour l’habiter avec leurs enfants et y installer le siège de la société de M. [O], qu’ils avaient indiqué à l’agence immobilière qu’ils recherchaient un bien en parfait état et sans aucun travaux à envisager.

En réponse aux demandes formulées, les époux [O] prétendent que les vendeurs ont fait de fausses et partielles déclarations dans la promesse de vente au sujet des travaux réalisés, que par la suite ils n’ont pas été en mesure de fournir l’ensemble des documents tels que les autorisations d’urbanisme et l’assurance dommage-ouvrage obligatoire, qu’ils n’avaient en fait jamais fait de demande auprès des services municipaux, qu’ils n’ont pas non plus communiqué les factures et attestations d’assurances des artisans intervenus pour des travaux, qu’en outre la construction du mur s’est révélée illégale et que le mur doit être démoli pour être remplacé par une clôture grillagée. Les époux [O] ajoutent avoir découvert lors de la visite de courtoisie des traces d’humidité et d’infiltrations restées inexpliquées. Ils estiment donc avoir été victimes de manoeuvres et dissimulations intentionnelles qui seraient constitutives d’un dol entraînant la nullité de la promesse et justifieraient la condamnation des époux [X] au paiement de dommages et intérêts destinés à indemniser leurs préjudices. Enfin, ils font valoir que l’agence BORDEAUX AND BEYOND a manqué à son obligation de conseil et d’information en ce qu’elle leur a transmis des informations erronées et non vérifiées de sorte qu’elle doit donc être condamnée également.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 au cours de laquelle l’avocat des époux [X] et de la SARL BORDEAUX AND BEYOND a reproché aux défendeurs d’avoir tardivement établi de nouvelles conclusions le 14 mai 2025. L’avocat des époux [O] a déclaré qu’effectivement il avait conclu à cette date alors que l’ordonnance de clôture n’avait été notifiée aux avocats que le lendemain soit le 15 mai 2025. Pour cette raison, il a demandé qu’il soit procédé au rabat l’ordonnance de clôture afin de déclarer recevables ses conclusions notifiées le 14 mai 2025. L’avocat des demandeurs s’en est remis à justice sur le rabat ou pas de ladite ordonnance.

La décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITÉ DES CONCLUSIONS NOTIFIÉES LE 14 MAI 2025 PAR LES ÉPOUX [O]

Conformément aux articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile, le parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Par ailleurs, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’occurrence, il s’avère que le Juge de la mise en état a adressé le 8 avril 2025 à l’avocat des époux [O] une dernière injonction de conclure avant le 13 mai 2025. Or, ce dernier n’a pas respecté cette date puisqu’il a conclu le 14 mai 2025. En outre, l’avocat des époux [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND n’a pas eu la possibilité de prendre connaissance de ces dernières conclusions et d’y répondre puisque, comme annoncé précédemment par le Juge de la mise en état, l’ordonnance de clôture a été prononcée avec effet au 13 mai 2025.

Par conséquent, il ne sera pas procédé au rabat de l’ordonnance de clôture. Les dernières conclusions du 14 mai 2025 seront donc déclarées irrecevables afin de garantir le respect du principe de la contradiction. Seules les dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024 seront prises en considération du côté de la défense.

2°) SUR LA NULLITÉ DE LA PROMESSE DE VENTE

Selon l’article 1112-1 du Code Civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors, que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Par ailleurs, conformément aux articles 1131 et1137 du Code Civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Avant toute chose, le Tribunal déplore que les demandeurs n’aient pas communiqué la promesse de vente en date du 21 novembre 2023 avec les signatures de l’ensemble des parties puisqu’ils n’ont fourni qu’un simple projet valant document de travail.

Quoi qu’il en soit, il n’est pas contesté que cette promesse a bien été régularisée, que les époux [O] n’ont pas conditionné leur acquisition à la condition suspensive d’obtention d’un financement mais que ces derniers ont toutefois bien insisté en phase pré-contractuelle sur leur volonté d’acquérir un bien immobilier sans travaux.

Dans la promesse de vente du 21 novembre 2023, les vendeurs avaient précisé que le bien objet de la vente n’avait fait l’objet d’aucun travaux soumis à l’autorisation de l’urbanisme et que seuls deux sortes de travaux soumis à l’obligation d'“assurance construction” avaient été réalisés à savoir des travaux de réfection de la toiture par la SARL ROBIN ET FILS ainsi que la fourniture et la pose de volets roulants par la SARL ACCM.

Après la visite des lieux le 25 janvier 2025 et l’envoi d’un premier courrier daté du 2 février 2024 faisant état de la découverte d’une fuite d’eau et leur souhait de décaler la date de signature afin de permettre à un homme de l’art de vérifier l’installation d’eau, les époux [O] ont expliqué leur refus de signer l’acte définitif dans un courrier daté du 20 février 2024 car ils n’avaient pas été informés de la réalisation de certains travaux en dépit des questions posées aux époux [X] et à l’agence.

Force est de constater que la plupart des griefs invoqués dans les deux courriers précités n’ont pas trouvé de réponse auprès des vendeurs et de l’agence, ou du moins pas de réponse immédiate ou satisfaisante.

Ainsi, les époux [O] ont à juste titre relevé les difficultés suivantes :

— Sur la construction de la piscine et du local technique

Les époux [X] font valoir que les travaux ont été réalisés en 2011 et que la prescription de 10 ans en matière de recours administratifs contre les autorisations d’urbanisme serait acquise.

Selon les époux [O], la piscine et le local technique auraient être construits en 2016 soit depuis moins de 10 ans.

Or l’argument avancé par les demandeurs est erroné, une construction faite sans autorisation reste illégale et ce sans limitation de durée, aucune prescription n’étant applicable dans ce cas précis.

De plus, les époux [X] n’apportent aucun élément à l’appui de leurs allégations, alors qu’en tant que vendeurs il leur appartenait de fournir l’ensemble des factures de construction ou d’entretien desdits équipements et locaux.

— Sur l’installation d’un dispositif d’évacuation de fumées en inox en toiture visible dès 2018 depuis la route et la rénovation de la toiture

Les époux [O] ont découvert que la toiture avait fait l’objet d’une première modification consistant en l’installation d’une cheminée en inox puis d’une seconde tranche de travaux consistant en la rénovation de la couverture et le changement des tuiles.

Concernant les travaux de réfection de la toiture, il a été indiqué par les époux [X] aux époux [O] que la réalisation desdits travaux ne nécessitait pas d’autorisation de l’urbanisme. Il ressort pourtant de l’article Uh11 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la Commune de [Localité 7] qu’en “ … cas de réfection…, les toitures doivent être réalisées avec des matériaux identiques à ceux recouvrant les bâtiments existants…”

Or, d’après les époux [O], la toiture initiale était constituée de tuiles de type « canal » constituées d’éléments en forme de gouttière selon le guide de maîtrise d’ouvrage et de maîtrise d’œuvre concernant les couvertures, édité par le Ministère de la culture et de la communication. Par la suite, les époux [X] auraient décidé de travaux de réfection conduisant au remplacement de ces « tuiles canal » par des tuiles qui ne sont pas identiques, dites « TBL type Castelviel (DC12)» à emboîtement, d’une autre dimension.

Dans ce cas de figure, la réalisation des travaux de réfection de la toiture sans aucune autorisation d’urbanisme serait non-conforme aux dispositions du PLU et donc irrégulière.

Force est de constater que les époux [X] n’ont présenté ni devis ni la facture du charpentier couvreur suite au changement des tuiles, les questions des époux [O] demeurant alors sans réponse. Un courriel émanant de l’entreprise SARL ROBIN ET FILS daté du 11 octobre 2024 n’apporte aucun renseignement précis puisqu’il a été rédigé pour les besoins de la cause et ne fait référence ni à la prestation effectuée ni aux dispositions applicables du PLU.

— Sur la pose d’un bardage extérieur en façade

Les travaux de réfection de toiture réalisés par la société SARL ROBIN ET FILS en 2020/2021 comportaient la pose d’un bardage sous forme de bandeau et lambris PVC blanc, modifiant ainsi incontestablement l’aspect extérieur du bâtiment.

Au regard des dispositions du PLU, cette installation nécessitait une autorisation d’urbanisme sous forme de déclaration préalable.

Ce n’est que postérieurement à la promesse que les époux [X] ont déposé une telle déclaration préalable à savoir le 27 mars 2024 relative à la pose d’un bandeau en PVC et une décision de non-opposition a été prise par la mairie le 27 septembre 2024.

— Sur l’édification d’un mur en béton en limite séparative du terrain avoisinant

Les époux [O] produisent des photographies prises entre 2018 et 2021 démontrant qu’un mur maçonné de grande hauteur a été érigé par les vendeurs sur la limite séparative de leur fonds.

Il convient de remarquer que l’édification de ce mur n’a pas été évoquée dans la promesse de vente de sorte qu’aucune information n’était donnée relative à l’autorisation d’urbanisme et à l’assurance décennale.

Or, le PLU soumet l’édification de clôtures au régime de la déclaration préalable. Ainsi aux termes de ce document, sont autorisées en limites séparatives uniquement « … les grilles, éléments bois et les treillages métalliques, …, l’ensemble ne devant pas dépasser la hauteur de 1,80 m » (article Uh11).

Ladite construction du mur en limite séparative du bien s’est donc révélée incompatible avec les dispositions du PLU en vigueur, de sorte que cette construction doit être considérée comme illégale.

Là encore et selon les éléments annexés à une déclaration préalable n° DP03317924F0006 en date du 7 février 2024, les époux [X] ont entendu a posteriori procéder à la démolition du mur de béton, qui devait être remplacé par un grillage afin de se mettre en conformité avec les dispositions du PLU précitées. Dans le prolongement, les époux [X] ont demandé à un artisan de leur présenter un devis pour l’exécution de ces travaux, moyennant un forfait de 3.000 € chiffré par l’entreprise KAMEL NECIB.

L’existence de cette non-conformité a été dissimulée aux époux [O] lors de la signature de la promesse de vente puisqu’aucune déclaration relative au mur en question ne figure dans cet acte.

— Sur l’installation d’un chauffage PAC doté d’un système de géothermie et réfection du réseau géothermique enterré

Les époux [O] ont soulevé des questions relatives à ce chauffage et son installation. Sur ce point encore, ils n’ont reçu aucun élément de réponse alors même qu’il a été indiqué dans la promesse que le système avait été réparé en 2017 à la suite d’un arrachage du réseau par la pelle de leur jardinier.

— Sur la fuite d’eau sous un lavabo

Alors même que les époux [O] ont dans un premier temps formé le souhait de repousser la date de signature de l’acte définitif de quelques jours en demandant aux vendeurs et à l’agence de faire intervenir un professionnel du bâtiment pour la vérification des causes et conséquences des infiltrations d’eau constatées le 25 janvier 2024, aucune suite n’a été donnée à leur sollicitation.

Il est de plus démontré que les époux [X] sont gérants de deux SCI, qu’ils ont donc des connaissances en matière immobilière et auraient quoi qu’il en soit dû fournir les renseignements demandés par leurs cocontractants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les époux [O] ont été victimes d’une réticence dolosive sur l’ensemble des points cités ci-dessus de la part des époux [X]. Si les défendeurs avaient eu connaissance en temps utile de ces problèmes d’ordre administratif et juridique, ils n’auraient pas proposé d’acquérir le bien pour le même prix voire ils n’auraient fait aucune offre.

Il convient d’en tirer les conséquences en prononçant la nullité de la promesse litigieuse pour cause de dol.

Si les époux [O] peuvent prétendre au remboursement de leur indemnité d’immobilisation d’un montant de 74.500 €, aucune condamnation ne sera ordonnée à ce sujet à l’encontre du notaire séquestre dès lors que ce dernier n’a pas été mis en cause dans le cadre de cette procédure.

3°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE

Tout agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Par sa présence, il doit garantir la loyauté des pourparlers en fournissant toutes les données en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur. L’intermédiaire professionnel a aussi l’obligation de se renseigner lui-même sur les points d’une certaine importance. A défaut, il est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération imputable à ses manquements, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de son mandant et extra-contractuel à l’égard des autres parties.

Or, l’agence SARL BORDEAUX AND BEYOND a fait preuve de négligence puisqu’elle n’a pas vérifié les informations relatives aux travaux réalisés dans la maison. L’agence n’a pas non plus fait le nécessaire pour répondre aux légitimes interrogations des époux [O] formulées courant février 2024.

Le Tribunal relève que l’agence n’était pas présente lors de la visite de courtoisie du bien organisée le 25 janvier 2024 puisqu’elle évoque la présence de l’agence HAUSSMANN et qu’elle n’a jamais recherché de solution amiable pour parvenir à la résolution du litige dès février 2024, bien au contraire.

Pire, elle a adressé aux époux [O] un courriel le 7 février 2024 en les menaçant alors qu’ils attendaient des informations et n’avaient pas encore renoncé à leur acquisition.

Dans l’intérêt de ses clients (les époux [X]) comme du sien (l’agence ne pouvait percevoir sa commission tant que la vente n’était pas conclue), elle a adopté un comportement déloyal à l’égard des acquéreurs.

Par conséquent, les époux [O] sont fondés à engager la responsabilité extra-contractuelle de l’agence sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

4°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Sur le préjudice matériel

S’ils ont été victimes d’une réticence dolosive de la part de leurs cocontractants, il est rappelé que le préjudice en résultant sera d’abord réparé par l’annulation de la promesse de vente.

Toutefois, il convient de souligner que les époux [O] n’ont pas signé l’acte authentique dans les délais convenus, de sorte qu’ils ont dû trouver une location pour se loger pendant trois mois à compter de février 2024 (location chez Mme [C] à [Localité 12] à 1.700 € par mois) et entreposer leurs meubles dans un garde-meubles (facture de la société DMS émise le 4 juillet 2024). Par conséquent, il sera fait droit à la demande de remboursement des frais engagés à ce titre à savoir 5.100 € + 4.860 € soit 9.960 €.

En revanche, la demande relative au remboursement des frais de scolarité de leurs deux enfants sera rejetée, puisqu’il apparaît qu’ils étaient scolarisés dans un établissement du Sud de la France au titre de l’année en cours et qu’aucun élément ne permet d’établir qu’ils auraient dû être scolarisés en Gironde dès février 2024.

Sur le préjudice moral

Si les époux [O] n’ont produit aucun certificat médical ni aucune attestation justifiant qu’ils ont été spécialement éprouvés par cette affaire, il n’en demeure pas moins qu’ils ont été victimes d’un dol commis par les époux [X] ainsi que de l’absence de loyauté de l’agence immobilière en charge de cette vente. Ils se sont nécessairement inquiétés du sort de ce litige et ont dû se rapprocher d’avocats pour se défendre alors qu’ils habitaient encore en Allemagne.

La somme de 2.000 € leur sera donc allouée en réparation de leur préjudice moral.

5°) SUR LA CHARGE DES CONDAMNATIONS

Les vendeurs et l’agence immobilière ont, par leurs fautes respectives, concouru à la réalisation de l’entier dommage.

Par conséquent, ils seront condamnés in solidum à payer aux époux [O] les sommes retenues en réparation de leurs différents préjudices.

Les fautes commises apparaissant de gravité comparable, il y a lieu, dans les rapports entre coobligés, de répartir la charge finale des condamnations à hauteur de 50 % pour les époux [X] et de 50% pour la SARL BORDEAUX AND BEYOND.

6°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, les époux [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND supporteront in solidum les dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Les époux [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du même code.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de les condamner à payer in solidum aux époux [O] une indemnité de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le défendeurs ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera supportée dans les mêmes proportions que celles fixées pour les condamnations principales.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les conclusions transmises par voie électronique le 14 mai 2025 par [S] [O] et [B] [U] épouse [O],

DÉBOUTE [E] [X], [Z] [V] épouse [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de [S] [O] et [B] [U] épouse [O],

PRONONCE la nullité de la promesse de vente conclue le 21 novembre 2023 entre [E] [X] et [Z] [V] épouse [X] d’une part et [S] [O] et [B] [U] épouse [O] d’autre part, pour cause de réticence dolosive des vendeurs,

DIT que [S] [O] et [B] [U] épouse [O] pourront réclamer à Me [T] [A], Notaire à [Localité 6] désigné en qualité de séquestre, la restitution de la somme de 74.500 € réglée au titre de l’indemnité d’immobilisation du fait de l’annulation de la promesse de vente,

CONDAMNE in solidum [E] [X], [Z] [V] épouse [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND à payer à [S] [O] et [B] [U] épouse [O] les sommes suivantes :

—  9.960 € au titre du préjudice matériel ;

—  2.000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum [E] [X], [Z] [V] épouse [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause pour les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum [E] [X], [Z] [V] épouse [X] et la SARL BORDEAUX AND BEYOND d’autre part à payer à [S] [O] et [B] [U] épouse [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que, dans les rapports entre coobligés, la charge finale de toutes les condamnations in solidum susvisées (y compris au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile) sera supportée ainsi qu’il suit :

—  50 % pour [E] [X] et [Z] [V] épouse [X] ;

—  50 % pour la SARL BORDEAUX AND BEYOND ;

REJETTE le surplus des demandes de [S] [O] et [B] [U] épouse [O],

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 03 octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT