PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/03417 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONE7

72A

S.D.C. LES COTEAUX DE LA JUSTICE

C/

[B] [X], [T] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires « SDC Les Coteaux de la Justice » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représente par son syndic le cabinet Syndil immatriculé au RCS de Pontoise sous le numéro 511 321 234 dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 5]

représenté par M^e Aurélie Guerre, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin Jami, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [B] [X] et Mme [T] [X] sont propriétaires des lots n°81 et 174 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 18 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement M. et Mme [X] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 inclus, pour la somme de 16 148,03 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires « SDC Les Coteaux de la Justice » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet Syndil, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [X] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7 098,13 euros au titre des charges courantes et frais de recouvrement impayés, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 1 336 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. et Mme [X], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ne règlent plus leurs charges de copropriété depuis plusieurs mois.

M. et Mme [X] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de leur adresse sise [Adresse 4] à [Localité 6]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le contrat du syndic du 20 juin 2025, postérieur à l’assignation, n’a pas été notifié aux défendeurs et sera donc écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC Les Coteaux de la Justice justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [X] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°81 et 174,

— un décompte actualisé au 18 avril 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2022 et 9 juin 2023 et 31 mai 2024 ayantapprouvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non-recours respectifs ;

— des courriers de mises en demeure des 20 août 2024 et 4 mars 2025, ainsi que des relances des 10 septembre 2024 et 14 novembre 2024,

— le contrat du syndic du 31 mai 2024.

* Sur les charges de copropriété

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 098.13 euros correspondant aux charges impayées, appel de fonds 2ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 294 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquels il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SDC Les Coteaux de la Justice ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification de l’assignation du 2 juin 2025.

Si des courriers de mises en demeure et des relances ont été versée aux débats, force est de constater que les accusés de réception de ces courriers ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés.

Ainsi, en l’absence de justificatifs, le syndicat des copropriétaires ne peut pas solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés par le syndicat. L’ensemble des sommes portées au débit du compte des défendeurs à titre de frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 seront donc rejetées.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte d’acquisition ne sont versés aux débats. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. et Mme [X] à verser au SDC Les Coteaux de la Justice la somme 6 804,13 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 18 avril 2025, appel de fonds 2e trimestre 2025 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

«  Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.".

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le SDC Les Coteaux de la Justice ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont il réclame le paiement à M. et Mme [X] soient assorties des intérêts au taux légal.

Il n’est donc pas fondé de réclamer leur capitalisation.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires à titre de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. et Mme [X] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC Les Coteaux de la Justice à hauteur de 550 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [X], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 336 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [B] [X] et Mme [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 6 804,13 euros au titre de charges impayées et appels travaux arrêtés au 18 avril 2025, appel de fonds 2ème trimestre 2025 inclus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] à titre de frais de recouvrement ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 550 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [T] [X] aux dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 336 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS