JUGEMENT DU

10 JUILLET 2025

DOSSIER N° RG 24/01438 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DMLZ

Minute n°

AFFAIRE :

[I] [W] [J]

C/

S.C.I. COPALTH

Nature 50G

copie exécutoire délivrée le 10 juillet 2025

à M^e BERTIN

copie certifiée conforme délivrée le 10 juillet 2025

à M^e BERTIN

M^e LAVAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 28 Mai 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 30 Octobre 2024

DEMANDERESSE :

Mme [I] [W] [J]

née le 22 Février 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 763

DEFENDERESSE :

S.C.I. COPALTH, dont le siège social est sis Chez M. [P] [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 748

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un compromis établi le 29 juin 2023 par Me [Z] [C], Notaire à PUGNAC et Me [T] [F], assistant le vendeur, la SCI COPALTH s’est engagée à acheter à Madame [I] [J] un ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 2] à SAINT TROJAN (Gironde) moyennant le prix de 120 000 € et le versement d’une commission d’agence de 8 400 €.

Cet acte prévoyait notamment :

— une condition suspensive en faveur de l’acquéreur tenant à l’obtention d’un prêt ;

— une condition suspensive en faveur de l’acquéreur tenant à l’obtention d’un permis de construire;

— la régularisation de l’acte authentique au plus tard le 15 février 2024 ;

— en cas de défaillance d’une partie à ses obligations, l’application d’une clause pénale d’un montant de 10% du prix de vente.

Un avenant au compromis de vente a été régularisé par les parties le 12 décembre 2023 aux termes duquel la date d’obtention du prêt a été repoussée à un mois suivant l’obtention du permis de construire et l’acquéreur a renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. En outre, la date de réitération de l’acte authentique a été maintenue au 15 février 2024.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juin 2024, la SCI COPALTH a indiqué à Madame [J] son refus de réitérer la vente en se prévalant de la non-réalisation des conditions suspensives et, par conséquent, de la caducité du compromis de vente.

Puis par courrier recommandé du 10 juillet 2024 reçu le 16 juillet 2024, le Conseil de Madame [J] a mis en demeure la SCI COPALTH dans un délai de 8 jours à compter de la réception de de ce courrier de communiquer les demandes de prêt et les refus de prêt évoqués dans le courrier du 25 juin 2024, de communiquer le dossier de demande de permis de construire et de lui payer, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale la somme de 12 000 € représentant 10% du prix de vente.

Parallèlement, Me [M] le Notaire de Madame [J] a adressé un courrier de mise en demeure en date du 1er juillet 2024 sollicitant également le versement de la clause pénale dans un délai de 8 jours.

Mais n’obtenant pas le règlement escompté, Madame [J] a, par acte du 30 octobre 2024, assigné la SCI COPALTH devant le Tribunal judiciaire de LIBOURNE.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025 par Madame [J] demande au Tribunal, en application des articles 1103, 1217, 1224, 1231-5, 1231-6 et 1304-3 du Code civil, de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture et son report au jour de l’audience de plaidoirie ; DIRE ET JUGER que Madame [J] est recevable et bien fondée à solliciter la condamnation de la SCI COPALTH, en raison de ses agissements fautifs, au titre de la clause pénale ; DEBOUTER la SCI COPALTH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

CONDAMNER la SCI COPALTH à payer à Madame [J] la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2024 ; CONDAMNER la SCI COPALTH à payer à Madame [J] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] fait valoir

* que la SCI COPALTH s’est engagée à acquérir les biens sous les deux conditions suspensives établies à son profit, l’obtention d’un prêt et l’obtention d’un permis de construire, que la réalisation de ces deux conditions étaient strictement encadrées dans le compromis de vente et l’avenant,

* que la SCI COPALTH a fourni des refus de prêt dont les conditions ne respectent pas les stipulations de la condition suspensive d’obtention d’un prêt : que les dossiers de demande de prêt n’ont pas été déposés dans les 8 jours suivant le compromis de vente, mais bien plus tardivement et que les demandes ne sont pas conformes dans les montants sollicités aux stipulations de la condition suspensive,

* que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire aurait dû être considérée comme remplie dès lors qu’aucun dossier de demande de permis de construire complet n’a été déposé avant le 18 août 2023 puisqu’il ressort de l’arrêté que le dossier a été déposé bien plus tard soit le 16 novembre 2023, et complété le 12 décembre 2023 et le 25 janvier 2024,

* que la SCI COPALTH ne peut se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives dès lors que c’est précisément son comportement qui est à l’origine de la défaillance qu’elle allègue, que son refus de procéder à la réitération de l’acte de vente est donc parfaitement fautif,

* qu’aucune clause du compromis de vente ou de son avenant ne subordonne le paiement de la clause pénale à la formalité d’une mise en demeure préalable, et ce d’autant plus que c’est la SCI COPALTH qui lui a adressé son refus de vente pour caducité par courrier du 25 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la SCI COPALTH demande au Tribunal, en application des articles 1231 et suivants du Code civil, de l’article 1304-6 du Code civil, de l’article L313-41 du Code de la consommation, de :

DEBOUTER Madame [J] de toutes ses demandes ; CONDAMNER Madame [J] au paiement de la somme de 5 000 € à la SCI COPALTH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens ; A titre subsidiaire :

ECARTER l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

En défense, la SCI COPALTH explique

* qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le compromis de vente doit être considéré comme caduc,

*qu’elle n’a commis aucune faute concernant la recherche du prêt puisqu’elle a sollicité trois établissements bancaires (le CIC, la BANQUE POPULAIRE et ALLIANZ BANQUE) pour des montants conformes à la condition suspensive et que ces demandes ont chacune fait l’objet d’un refus,

*que la vente est caduque même si elle n’a pas formulé ses demandes de prêt simultanément et dans les huit jours du compromis, dès lors que les demandes ont ensuite été refusées, sans que la SCI COPALTH ait commis la moindre faute ou négligence susceptible d’avoir compromis leur aboutissement,

*que la clause pénale prévue au contrat n’a pas vocation à s’appliquer, car la condition suspensive ne s’est pas réalisée pour une cause étrangère à la volonté de l’acquéreur,

*qu’en signant l’avenant, Madame [J] était parfaitement informée du retard dans le dépôt d’un dossier permis de construire complet en mairie,

*que le permis de construire n’a pas été délivré avant le 15 février 2024, que le maire de la commune n’a accordé le permis de construire que le 19 mars 2024, que la promesse de vente prévoit une caducité automatique, de droit, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable ne soit nécessaire,

*qu’elle a transmis le permis de construire au CIC en vue de l’édition de l’offre de prêt, soit le lendemain de sa délivrance mais qu’aucune offre n’a été émise dans le mois,

*qu’en ce qui concerne les autres conditions suspensives (situation hypothécaire du bien, pièces d’urbanisme, certificat d’absence de termites), Madame [J] n’a apporté aucune justification quant à leur réalisation,

*qu’enfin Madame [J] ne l’a pas mise en demeure de passer l’acte authentique de vente, qu’elle ne saurait par conséquent valablement se prévaloir de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA RÉVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Vu l’accord de la SCI COPALTH, y a lieu de faire droit à la demande de Madame [J] de révoquer l’ordonnance de clôture afin de tenir compte des dernières conclusions signifiées par les deux parties à l’instance. La nouvelle clôture sera fixée au jour de l’audience.

2°) SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE

Pour qu’une partie puisse se prévaloir de ladite clause au cas où sa contractante n’aurait pas satisfait à ses obligations, le compromis a prévu (page 26) ce qui suit :

« Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de dommages intérêts, une somme représentant DIX POUR CENT (10%) du prix de vente.

Il est convenu entre les parties :

• que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente stipulation de pénalité qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

• que le montant de la stipulation de pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de huit jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son cocontractant. A défaut de paiement à l’intérieur de ce délai, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de trois points. »

L’article 1304-6 du Code civil dispose que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existée ». Cependant, il résulte de l’article 1304-3 du même code que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juin 2024, la SCI COPALTH a indiqué à Madame [J] son refus de réitérer la vente en se prévalant de la non-réalisation des conditions suspensives et, par conséquent, de la caducité du compromis de vente.

En premier lieu, il convient d’examiner la première condition suspensive stipulée dans le compromis de vente au profit de l’acquéreur relative à l’obtention d’un prêt bancaire dont les caractéristiques étaient les suivantes :

« – Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

— Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT VINGT-CINQ MILLE EUROS (225.000,00 EUR). – Durée maximale de remboursement : 20 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 4 % l’an (hors assurances). En conséquence, la vente est soumise en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées ».

Aux termes de l’avenant, les conditions ont été modifiées et rédigées de la façon suivante :

« Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

— Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT DIX NEUF MILLE SEPT CENT VINGT SEPT EUROS EUROS (219.727,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 20 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 4,10 % l’an (hors assurances).

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans le mois suivant l’obtention du permis de construire. »

De plus il avait été prévu au compromis de vente qu’en cas de refus de prêt : « L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Or il ressort des pièces produites par la SCI que les trois dossiers de demande de prêt n’ont pas été déposés simultanément, et dans les 8 jours suivant le compromis de vente, la SCI COPALTH ayant sollicité un prêt bancaire auprès du CIC le 08 juin 2023, et deux autres un an plus tard auprès de la BANQUE POPULAIRE le 7 juin 2024 et auprès de ALLIANZ BANQUE le 12 juin 2024. Il ne ressort par ailleurs d’aucune pièce que la SCI COPALTH ne disposait pas de la capacité financière suffisante pour acquérir le bien, au contraire le dossier de prêt monté par la CIC établit qu’elle avait des revenus mensuels disponibles après impôt de près de 5.000 €.

De plus il est indiqué que l’offre émise auprès de ALLIANZ BANQUE a été présentée pour un montant de 225 000 € soit supérieur à ce qui a été prévu à l’avenant (219.727,00 EUR maximum) et la demande effectuée auprès de la BANQUE POPULAIRE fait apparaître une durée de 300 mois soit 25 ans soit une durée supérieure à ce qui avait été contractuellement prévu (Durée maximale de remboursement : 20 ans).

Les documents produits par la défenderesse démontrent précisément que la SCI COPALTH a déposé des demandes de prêt non conformes à la condition suspensive et a donc entravé de ce fait l’accomplissement de celle-ci.

Peu importe que le vendeur ait mis ou non en demeure l’acquéreur de justifier un refus de prêt, il s’agissait là d’une simple faculté et non d’une obligation préalable.

De plus concernant la seconde condition suspensive, le Tribunal constate que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire aurait dû être considérée comme remplie dès lors qu’aucun dossier de demande de permis de construire complet n’avait été déposé au plus tard le 18 août 2023. En effet il ressort de l’arrêté de permis de construire délivré par le Maire de [Localité 4] en date du 19 mars 2024 que le dossier a été déposé le 16 novembre 2023 puis complété le 12 décembre 2023 et le 25 janvier 2024. En déposant tardivement son dossier, le délai d’instruction du permis de construire sollicité par la SCI COPALTH n’a pu courir qu’à partir du moment où le dossier a été reçu complet par le service instructeur d’urbanisme.

Or la condition suspensive précisait en page 23 du compromis de vente : « Il est précisé que l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire AU PLUS TARD LE 18 AOÛT 2023, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. » Pour l’application de cette condition suspensive, seule la date du 18 août 2023 est à prendre en compte et, à cette date, la SCI COPALTH ne justifiait pas avoir déposé un dossier de permis de construire complet.

Cette date n’est pas à confondre avec la date butoir pour régulariser l’acte authentique.

Par conséquent, il apparait que Madame [J] est en droit d’obtenir le paiement de la clause pénale dès lors que la défaillance des conditions suspensives est intervenue du fait du comportement fautif de la SCI COPALTH.

Enfin la venderesse n’avait pas à mettre en demeure son acquéreur par voie extra judiciaire de passer l’acte, la mise en jeu de la clause pénale n’est pas subordonnée à la demande d’exécution forcée dès lors que l’autre partie a justifié ne pas vouloir réitérer l’acte.

Me [M] le Notaire de Madame [J] a adressé un courrier de mise en demeure en date du 1er juillet 2024 sollicitant également le versement de la clause pénale dans un délai de 8 jours. Aussi à défaut de versement volontaire de cette somme dans les huit jours, la condamnation au versement de la somme sera assortie des intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 1er juillet 2024 et ce conformément à ce qui a été prévu par les parties.

Par conséquent il sera fait droit à l’ensemble des demandes de Madame [J].

3°) SUR LES DEMANDES ANNEXES

Partie perdante, la SCI COPALTH sera condamnée aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer à la SCI COPALTH une indemnité de 1 000 € au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera. La demande présentée par la SCI COPALTH sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 25 février 2025 et fixe la nouvelle clôture au jour des plaidoiries,

CONSTATE l’absence de réitération du compromis de vente en raison de la faute de l’acquéreur,

CONDAMNE en conséquence la SCI COPALTH à régler à Madame [I] [J] la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2024, majoré de 3 points,

CONDAMNE la SCI COPALTH aux dépens,

CONDAMNE la SCI COPALTH à payer à Madame [I] [J] une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 10 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI